10月以來(lái)，監(jiān)管層連續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行糾偏，但效果尚未顯現(xiàn)。金秋十月，樓市交易成為最慘淡的一個(gè)月。

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報(bào)告。10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.4%，新開工面積同比下降33%;房地產(chǎn)銷售額環(huán)比下降21.32%，同比下降22.65%;房地產(chǎn)銷售面積環(huán)比下降21.25%，同比下降21.65%，均接近歷史最低水平。

數(shù)據(jù)上看，樓市價(jià)格下降潮正席卷全國(guó)。10月，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，這是2015年一季度以來(lái)最大跌幅，環(huán)比上漲城市數(shù)量從9月份的27個(gè)驟降至13個(gè)，連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)驟跌現(xiàn)象。

二手房市場(chǎng)降溫更嚴(yán)重。10月份，70城中只有4個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲，64城二手房?jī)r(jià)格下跌，超過9成。而二手房市場(chǎng)往往更能反映最真實(shí)的市場(chǎng)需求。

樓市何時(shí)能夠觸底，成為當(dāng)下市場(chǎng)最為關(guān)心的問題。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪，市場(chǎng)下行局面很可能延續(xù)至明年年初，在此期間，房?jī)r(jià)整體仍會(huì)慣性下跌。

樓市指標(biāo)繼續(xù)下探

從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市各個(gè)指標(biāo)仍在繼續(xù)下探，且尚未出現(xiàn)見底跡象。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月商品房銷售面積14.3億平方米，同比增長(zhǎng)7.3%，較上月收窄4個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額14.72萬(wàn)億元，增長(zhǎng)11.8%，較上月收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)。從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，7月至10月商品房銷售面積同比增幅分別為-8.54%、

-15.55%、-13.17%、-21.65%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)亦持續(xù)下滑。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速由8.8%回落至7.2%，兩年平均增速由7.2%回落至6.8%。其中，10月單月房地產(chǎn)投資增速為-5.4%，連續(xù)第二個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，此前三個(gè)月增速分別為1.37%、0.26%、-3.47%，走出了一條直線下滑曲線。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，房地產(chǎn)投資疲軟的主因是，前期嚴(yán)厲的房地產(chǎn)金融調(diào)控影響持續(xù)發(fā)酵，疊加部分房企出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件，制約了房企擴(kuò)大開發(fā)投資的意愿和能力。

值得關(guān)注的是，在10月大部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有所改善的背景下，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑成了后續(xù)市場(chǎng)必須要重視的一個(gè)環(huán)節(jié)。1-10月我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速由7.3%回落至6.1%，兩年平均增速持平于3.8%。從兩年平均增速看，三大支柱中基建投資大體持穩(wěn)，制造業(yè)投資增速反彈，房地產(chǎn)開發(fā)投資則依然在回落。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響有多大?一組數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)作為居民家庭最大類資產(chǎn)，約占居民部門總資產(chǎn)的60%左右;與房地產(chǎn)直接相關(guān)貸款約占銀行貸款余額30%左右。房地產(chǎn)同時(shí)作為資產(chǎn)，要占到銀行總資產(chǎn)的30%左右。此外，地方政府的土地出讓收益加上與房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，則要超過地方財(cái)政總收入的30%。因此，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷判斷，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接及間接貢獻(xiàn)大約在30%左右。這意味著，房地產(chǎn)下行對(duì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響或不容忽視。

紅塔證券研究所所長(zhǎng)李奇霖表示，信貸政策邊際放松雖然讓房企資金壓力可能暫時(shí)得到緩解，但影響居民購(gòu)房的因素除了房貸利率等之外，更重要的是居民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期。這在很大程度上也意味著監(jiān)管對(duì)居民按揭貸款邊際放松，并不一定能夠有效解決居民購(gòu)房意愿低和銷售下行的現(xiàn)狀。

房企或促銷加快回款

當(dāng)前局勢(shì)是，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，全國(guó)主要城市樓市正在大面積降價(jià)。

為何出現(xiàn)急劇下跌?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，主要原因在于下半年后，金融長(zhǎng)效機(jī)制全面落地，開發(fā)商前端融資(開發(fā)貸、信托、債券、前融)等全面收緊，后端銷售回款明顯下降，造成資金鏈被雙重?cái)D壓，疊加債務(wù)到期集中，開發(fā)商不得不大力度打折促銷，房?jī)r(jià)下跌。另外，受到放貸緊縮、利率攀升、二手房停貸等情況，需求端也急劇冷縮，二手房?jī)r(jià)開始下跌，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。

“二手房市場(chǎng)的降溫現(xiàn)象其實(shí)更為嚴(yán)重，只是目前大家關(guān)注的重心在一手房市場(chǎng)。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒道，從房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范角度看，也要關(guān)注二手房市場(chǎng)降溫現(xiàn)象。就目前看，可以做的一項(xiàng)工作就是，信貸政策放松下，要求各地對(duì)于二手房貸款給予支持，積極促進(jìn)合理的二手房交易，以促進(jìn)此類市場(chǎng)更好發(fā)展。

李迅雷認(rèn)為，明年商品房銷售面積或出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增速顯著回落應(yīng)該比較確定。房地產(chǎn)銷售下行與融資難度加大，又必然帶來(lái)房企拿地意愿降低，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府土地出讓收入下降，并影響到其基建投資能力。但到目前為止，大部分人對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)走弱給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響還沒有給予充分重視。

“由于目前政策調(diào)整仍在托底、適度糾偏，并不會(huì)大幅度增加信貸投放。而且房?jī)r(jià)仍在歷史高位、同比仍明顯上漲情況下，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會(huì)對(duì)當(dāng)前繼續(xù)下跌趨勢(shì)形成扭轉(zhuǎn)。特別是，需求端不會(huì)松綁限售、限貸情況下，未來(lái)需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)不能太樂觀，房?jī)r(jià)仍會(huì)慣性下跌。”李宇嘉表示。

一位房企人士則直言，這兩個(gè)月是沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)刻，接下來(lái)部分項(xiàng)目會(huì)推出促銷措施，以加快回款的速度。

(據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng))