編者按再過一周,北京的商辦市場將迎來“3·26”新政落地兩周年。兩年里,開發(fā)商經(jīng)歷了從僥幸、著急到妥協(xié)、找出路;購房者的心路歷程也從買還是退,到租還是住、賣還是等;對于大興、房山等商辦項目集中的區(qū)域,從曾經(jīng)的開盤火爆到急速冰封;兩年過去,市場的真實情況到底如何?商改住等掛羊頭賣狗肉的違規(guī)銷售是否存在?對于土地資源稀缺的北京而言,既有的項目如何轉化?未來的市場究竟在哪里?新北京樓市周刊本期推出“北京3·26商辦新政兩周年特別報道”。
繼2017年住宅認房、認貸、“認離”后,北京樓市于當年3月26日針對商業(yè)、辦公類項目管理再次打出調控重拳。一紙《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱“‘3·26’商辦限購令”)的出臺,使得當年北京商辦市場量、價齊跌,火熱數(shù)年的商辦市場交易轉為近乎冰封。時至今日,在多家機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)之中,商辦市場仍未恢復昔日鼎盛之時的元氣,成交情況未見明顯改觀。
在“3·26”商辦限購令即將滿兩周年之際,北京商報記者探盤大興及房山區(qū)這兩大商辦存貨“重災區(qū)”發(fā)現(xiàn),商辦類項目價格相比市場最紅火之時已經(jīng)大幅降低,其中總價低的小戶型商辦產(chǎn)品“成交難”狀況有所緩解,一部分剛需購房者受制于住宅資質未滿或支付能力有限,仍將商辦類項目作為住房過渡的首選。而對于不滿足購房資質的個人購房者,開發(fā)商向購房者推薦專業(yè)第三方公司代辦空殼公司,使客戶滿足資質“曲線購房”的不合規(guī)操作仍然存在。
新房:
受“3·26”商辦限購令打壓的商辦項目,仍未恢復過往元氣。
合碩機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,商辦限購兩年來(2017.3.27-2019.3.26),商辦類項目的供應套數(shù)及成交量較比限購前兩年(2015.3.27-2017.3.26)分別下滑73.5%以及81.04%。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),自“3·17”新政及“3·26”商辦限購令施行以來,北京商辦項目成交量同比跌幅超九成。諸葛找房方面提供的數(shù)據(jù)則更加清楚直觀地看出成交量的轉變,在“3·26”新政出臺之后,北京商業(yè)與辦公類項目的成交量大幅下跌,自2017年4月以來商業(yè)月均成交296套,辦公月均成交684套。
北京商報記者探盤大興區(qū)及房山區(qū)這兩大商辦調控“重災區(qū)”多項目發(fā)現(xiàn),當前在售房源多為限購前取證的陳年舊盤遺留房源,去化速度及可售數(shù)目雖小有差異,不過共性特征皆為成交冷落,但是近期市場需求活躍度小有提升。
位于大興區(qū)亦莊板塊之上的商辦項目老盤——林肯公園,當前也有部分房源在售,盡管不復往日高價搶購的風光,但是因其位于亦莊核心區(qū)域且周邊配套齊全,售價領先于該區(qū)域內同類型商辦房源。根據(jù)該項目銷售人員表述,當前在售房源在100平方米左右,精裝修售價為5萬元/平方米。據(jù)悉,該項目此前售價曾高至7萬元/平方米。
同大興區(qū)類似的是,房山區(qū)長陽及良鄉(xiāng)兩板塊區(qū)域內均無新商辦類項目推出,在售小戶型房源為尚未清盤的商辦項目中的順銷尾盤,商辦產(chǎn)品銷售價格基本上都處于歷史低點。
長陽板塊中,萬科FCC中央城售樓處盡管門戶大開,但是并不對客戶進行接待。該項目銷售表示,項目房源已經(jīng)售罄。當北京商報記者問及未來是否有新一期房源推出時,銷售人員堅持稱整個項目已經(jīng)清盤。不過一位自稱熟悉該項目的人士表示,其實萬科FCC中央城未來還會有商辦產(chǎn)品推出,新一批房源可能會在4月拿證,只是在未取得預售證前不便對外宣傳,未來該項目售價很可能逼近3萬元/平方米。據(jù)了解,當前該區(qū)域內商辦類產(chǎn)品價格大多處于2.6萬元/平方米。
位于良鄉(xiāng)大學城板塊的遠洋·仕家,是2019年1-2月房山區(qū)域內唯一有網(wǎng)簽記錄的商辦類項目。統(tǒng)計顯示,今年前兩個月,該項目集中簽約了11套房源,平均單套面積為50平方米左右,銷售均價為2.48萬元/平方米。
遠洋·仕家銷售人員告訴北京商報記者,該項目在2017年限購前就已入市銷售,商辦產(chǎn)品均為復式。此前在遭遇限購之初,部分前期已認購的客戶因無法支付全額款項選擇退出,加上另有一些客戶認為商辦市場利空不愿再購買,因而騰退出十幾套房源。為此,公司決定以特價形式清盤項目,目前這些房源也陸續(xù)售出,僅剩兩套房源在售。一套是位于1層的27平方米戶型,銷售總價為80萬元左右;另一套則是位于14層的45平方米戶型,單價折扣力度較大,為2.2萬元/平方米左右,總價約為100萬元。
二手房:
事實上,商辦項目新房及二手房無一幸免于整體商辦市場的不景氣。從昔日備受追捧的“香餑餑”,到轉變?yōu)槌捶靠鸵约懊つ扛L購房者手中的“燙手山芋”,“3·26”商辦限購令發(fā)布近兩年間,北京早些年銷售順暢的商辦項目,當前再交易卻遭遇著“出售難”的尷尬境況。
北京商報記者在走訪大興區(qū)商辦市場過程中了解到,項目增值未達業(yè)主預期以及商辦限購令嚴格規(guī)定的再交易對象條件,是制約商辦類房產(chǎn)再入市流轉的主要因素。
一名熟悉大興區(qū)樓市的銷售人員向北京商報記者介紹稱,以南五環(huán)附近小區(qū)——金色漫香林6區(qū)為例,該項目商辦產(chǎn)品最低出售價格大概為2.8萬元/平方米,市場最高點時售價逼近3.5萬元/平方米。不過,近期有意向出售房屋的業(yè)主曾對外喊出售價3.8萬元/平方米,但是其87平方米的中小戶型房屋卻鮮有人問津。據(jù)透露,該業(yè)主彼時購房總價為256萬元,按照面積計算,每平方米單價折合約為3萬元。
“購買商辦房已經(jīng)多年,除了總房款和購房后必須繳納的契稅及公維費用,我還承擔了裝修費以及商辦類房產(chǎn)持有期間的納稅等各項費用,這么算下來其實持有成本并不低。如果以原價出售房產(chǎn),心里有點接受不了,這么多年好歹也該有些增值。”上述業(yè)主在通過與意向買家的交流協(xié)商后,將房屋售價由最初的3.8萬元/平方米下調至3.4萬元/平方米。
不過,每平方米4000元的價格讓步,并沒有對此前咨詢的買家產(chǎn)生實質性吸引。
據(jù)上述知情銷售人員表述,買家認為二手房交易稅名目多且稅費高,如果二手商辦房源沒有明顯的價格優(yōu)勢,不如著手購置商辦類新房。
未來:
在合碩機構首席分析師郭毅看來,“3·26”商辦限購令后,北京商辦市場成交量及價格明顯下調。從目前來看,因為調控新政對于商辦項目規(guī)劃、銷售對象、購房資格以及信貸監(jiān)管都做出了諸多規(guī)定與要求,商辦產(chǎn)品面臨著巨大的去化壓力,很多開發(fā)商也由此調低了此前的價格預期,小戶型商辦產(chǎn)品價格基本上已經(jīng)進入到一種筑底的狀態(tài)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英也指出,目前北京商住市場仍然處于低谷,并將此現(xiàn)狀產(chǎn)生原因歸結于政策不確定性所造成的觀望。“就目前來看,北京商辦類產(chǎn)品存量依然很大,尤其是大量新增商辦項目,由于存在最小500平方米的產(chǎn)權限制以及不允許上下水的規(guī)劃設計限制,開發(fā)商面臨很大的銷售難度。”
但值得一提的是,郭毅分析指出,當前小戶型商辦產(chǎn)品供應有限,其低總價的價格優(yōu)勢以及日漸顯露的稀缺性,對于市面上的一部分尚未滿足北京住宅購房資質的剛需客群、存在真實辦公需求的小微企業(yè)的確存在較大吸引。從小戶型商辦產(chǎn)品需求端的近期市場表現(xiàn)來看,北京商辦市場現(xiàn)階段有所復蘇跡象,但是尚未達到可以稱之為“回暖”的階段。
“借助小戶型商辦產(chǎn)品的低總價以及稀缺性,北京商辦市場自‘3·26’調控后的成交冰封狀態(tài)逐漸有所緩解。但實際上,市場僅為復蘇而已,還遠達不到回暖。受調控影響,當前商辦產(chǎn)品價格確有明顯下調,不過租金水平未有顯著調整,租售比還是可以的。”郭毅如是補充道。
今年上半年,受到房地產(chǎn)市場調控持續(xù)影響,新房供應使得市場需求持續(xù)擠向二手住宅市場。部分一二線城市成交量明顯上漲,且價格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。更多
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