■本報記者 王麗新
又是一年業(yè)績釋放期,兩年前高價買地的房企已經(jīng)感受到了市場的壓力,過去依靠賭土地紅利和人口紅利規(guī)模的開發(fā)商們,開始“學(xué)乖”了。
2019年,房企們不再高喊銷售目標(biāo)要增長50%以上,目前公布銷售目標(biāo)的房企,增速多不足30%,甚至包括頭部房企在內(nèi)的部分開發(fā)商已經(jīng)不再公布銷售目標(biāo),因為這個目標(biāo)要根據(jù)市場變化,隨時調(diào)整才更“靠譜”。
“2019年,房企更關(guān)心回款指標(biāo)和現(xiàn)金流狀況,在投資布局上則更傾向于回歸一、二線城市。”同策研究院總監(jiān)張宏偉接受《證券日報》記者采訪時表示,行業(yè)銷售狀況整體下滑,直至今年三季度這一狀況預(yù)計都不會改變,因此目前來看,房企定的銷售目標(biāo)普遍偏向保守。
《證券日報》記者與多家房企高管交流后獲悉,在銷售規(guī)模已經(jīng)晉級“千億聚樂部”的房企中,頭部房企仍聚焦強(qiáng)化房地產(chǎn)主業(yè),對于不盈利的多元化業(yè)務(wù)的持續(xù)投入則有所收斂;晉升至“千億陣營”的房企則基本放棄了買高價地擴(kuò)張的模式,轉(zhuǎn)為“穩(wěn)中求進(jìn)”;中小民營房企則多數(shù)直接收縮了投資戰(zhàn)線。
“收斂聚焦”強(qiáng)化地產(chǎn)主業(yè)
有公開數(shù)據(jù)顯示,包括萬科在內(nèi)的TOP3的發(fā)展商共獲得13%的市場份額,超過1/8;TOP10的發(fā)展商是28%的市場份額,超過1/4;TOP20的市場份額為39%,TOP30為54%,TOP50為64%。
在萬科董事長郁亮看來,這說明頭部的企業(yè)越來越重要,50家開發(fā)商獲得2/3的市場份額,競爭會越來越激烈,而且是重量級選手之間的相互競爭。郁亮認(rèn)為,住宅全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束,但中國的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù),房地產(chǎn)仍然會維持較大規(guī)模。
鑒于此,郁亮提出,2019年萬科要收斂和聚焦,聚焦主航道,鞏固提升基本盤。面對高度的不確定性,2019年萬科應(yīng)該摒棄一切投機(jī)、僥幸心理,跳出路徑依賴和牛市思維。
但對于房地產(chǎn)主業(yè),萬科、恒大和碧桂園等頭部房企還是保持繼續(xù)擴(kuò)張的戰(zhàn)略方向。從今年前兩個月的拿地情況來看,萬科仍拿出了270多億元拿地,且保持了行業(yè)第一位。但不得不說,有些房企去年下半年就大幅減少了拿地投資金額,從某種程度上來說,克制擴(kuò)張欲望成為部分千億元量級房企發(fā)展的穩(wěn)定劑。
一組數(shù)據(jù)可以反映出房企對土地投資的新邏輯。2018年全國土地出讓收入6.5萬億元,較2017年同期下降15.7個百分點。進(jìn)入2019年,熱點城市整體土地市場依然處于相對低迷狀態(tài)中。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至3月18日,全國賣地最多的50大城市合計賣地土地成交金額為5966.9億元,同比減少了20%。其中,35個城市土地出讓溢價率下調(diào)。
時間倒回到三年前,2016年至2017年間,恰恰是這些中型房企為了向1000億元、2000億元、3000億元甚至更高銷售規(guī)模進(jìn)發(fā)而搶地,全國一度出現(xiàn)數(shù)百宗高價地。彼時,地王層出不窮,有的地塊地王紀(jì)錄甚至保持不了一天,就被新的地王所取代。
而對于2019年的投資邏輯,多家房企都有自己的準(zhǔn)則,但“量入為出”幾乎成為共識。
旭輝控股主席兼執(zhí)行董事林中日前表示,“我們今年買地堅持兩個原則,第一是量入為出,買地金額的多少跟今年實際的銷售和回款是掛鉤的,基本上是上個月回了多少錢,扣掉開支,下個月就可以買多少錢的土地,2019年買地預(yù)算應(yīng)該會少于回款的45%;第二個原則是看買地的機(jī)會,地價便宜時多買一點,如果有些地方比較貴了就買少一點。”
另一個銷售規(guī)模近2000億元的陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌近期也表示,“確實去年下半年因為市場的下行,我們收縮了很大的投資規(guī)模,最后董事會也沒有把拿地作為我們的考核指標(biāo)。”但他同時表示,在形勢敏感的情況下,陽光城把安全運(yùn)營放在比較高的位置,“如果土地儲備規(guī)模跟公司的去化、開發(fā)能力不匹配,加上融資成本又這么高,房價不維持高增長的話,土地儲備大了不見得是好事。”
多元轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)投入謹(jǐn)慎
在房地產(chǎn)行業(yè)增量市場天花板來臨之際,焦慮之下,近年來開發(fā)商們都在忙著去地產(chǎn)化,從“開發(fā)商”變成美好生活服務(wù)商是轉(zhuǎn)型方向,因為這意味著可以圍繞地產(chǎn)主業(yè),發(fā)展多元化業(yè)務(wù),尋找新的利潤增長點,做“百年老店”。
但轉(zhuǎn)型并不容易,不管地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)、地產(chǎn)+文化+旅游、地產(chǎn)+養(yǎng)老模式,還是長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營,甚至干脆脫離地產(chǎn)行業(yè),投資農(nóng)業(yè)、新能源汽車等其他業(yè)務(wù)板塊,這些產(chǎn)業(yè)都需要沉淀資金,短期內(nèi)盈利空間都是模糊的,需要時間給出答案。
實際上,根據(jù)記者與多位房企高管交流的情況來看,在地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局方面,商業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等持有運(yùn)營性資產(chǎn),目前千億元量級房企幾乎均有布局,只不過投資比例有所不同。比如,長租公寓可能是某些房企的主航道業(yè)務(wù),但也可能是另一些千億元量級房企的非重點業(yè)務(wù)。
總體來看,即使是商業(yè)地產(chǎn),在房企投資預(yù)算中,也都是以每年的銷售回款、盈利等多方指標(biāo)為考核,采取一定比例去投資,謹(jǐn)慎布局?jǐn)U張。其中,對于創(chuàng)新業(yè)務(wù),更是采取試水心態(tài),靈活把握投資動態(tài),一旦勢頭不好,很可能要減少投資預(yù)算,甚至叫停。
正如郁亮所說,行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事。找到一個和房地產(chǎn)行業(yè)體量和賺錢前景都相當(dāng)?shù)男袠I(yè),幾乎沒有可能,萬科做物業(yè)、物流的時候,發(fā)現(xiàn)每平方米賺的錢都是以了幾角、幾分為單位時,大家便覺得無從下手。但“盡管房地產(chǎn)行業(yè)還不錯,不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去,所以我們必須要做新業(yè)務(wù)。”
對于新動能業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡,郁亮表示,“如果摸索三年尚未找到成熟的商業(yè)模式,業(yè)務(wù)就應(yīng)該暫停,因為我們不知道怎么持續(xù)下去。”
一句話概括,對于當(dāng)下的房企發(fā)展來說,已經(jīng)從“進(jìn)中求穩(wěn)”變?yōu)?ldquo;穩(wěn)中求進(jìn)”。這或許是去杠桿大勢下的被動選擇,也可能是房企真的意識到跑得太快會出問題,不如穩(wěn)下來修煉內(nèi)功,比如提升產(chǎn)品力,擴(kuò)大品牌影響力等動作,畢竟,未來的較量是高手之間的競爭。
過去一周,是房企中報密集發(fā)布的一周。包括萬科、中海地產(chǎn)、碧桂園、恒大在內(nèi)的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團(tuán)均發(fā)布了2018年上半年年報。更多
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