■本報(bào)記者 周瑤 見(jiàn)習(xí)記者 吳文婧

2019年新春伊始，內(nèi)地赴港上市房企又將再添新軍。《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，德信中國(guó)已于2月19日完成公開(kāi)招股，預(yù)期于2月26日在港交所主板上市。德信中國(guó)將共計(jì)發(fā)售5.32億股股份，其中中國(guó)香港公開(kāi)發(fā)售股份5320萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售股份4.78億股，發(fā)售價(jià)區(qū)間為2.32港元/股-3.25港元/股。

據(jù)德信中國(guó)招股書顯示，假設(shè)發(fā)售價(jià)為2.79港元/股，即上述指示性發(fā)售價(jià)的中位數(shù)，同時(shí)超額配股權(quán)未行使，德信中國(guó)預(yù)計(jì)將募得款項(xiàng)凈額約13.67億港元。

深耕浙江大本營(yíng)

毛利高速增長(zhǎng)

為浙江省內(nèi)的綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，德信中國(guó)共有107個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中浙江省內(nèi)項(xiàng)目超過(guò)八成，分別在杭州、溫州、湖州擁有28、26、18個(gè)項(xiàng)目。

截至2018年11月30日，德信中國(guó)土地儲(chǔ)備總計(jì)約為693.39萬(wàn)平方米，其中589.87萬(wàn)平方米位于浙江省內(nèi)，占比達(dá)85.07%。由此，公司深耕浙江大本營(yíng)的戰(zhàn)略可見(jiàn)一斑。

值得注意的是，據(jù)德信中國(guó)招股書顯示，公司2015年-2017年與2018年前三季度的毛利率分別為10.4%、13.0%、23.4%、32.4%;同時(shí)期的凈利率分別為1.1%、7.4%、12.8%及17.1%。德信中國(guó)方面表示，2014年以來(lái)，公司將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至浙江省內(nèi)重點(diǎn)城市，并調(diào)整土地收購(gòu)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了毛利率的增長(zhǎng)。

對(duì)此，浙大管理學(xué)院特聘教授錢向勁向記者表示，階段性房產(chǎn)市場(chǎng)大熱與浙江省內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)增幅較大是德信中國(guó)利潤(rùn)率大增的主要因素。不過(guò)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定周期性，隨著一系列的調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)，房企所受壓力將更加明顯，如果一些公司業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)就會(huì)冗余不足，業(yè)績(jī)表現(xiàn)容易受到影響。

德信中國(guó)也在招股書風(fēng)險(xiǎn)提示中也提到：“公司業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)各主要城市的表現(xiàn)。”

同時(shí)，德信中國(guó)方面也表示，未來(lái)除了繼續(xù)鞏固在浙江省的領(lǐng)先市場(chǎng)地位，也會(huì)將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長(zhǎng)三角及全國(guó)的主要城市，同時(shí)持續(xù)增加具有成本競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

資金承壓

會(huì)否持續(xù)舉債擴(kuò)張

記者注意到，2015年-2017年德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為6470萬(wàn)元、5.13億元、8.39億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)260.3%，2018年前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為9.81億元，比上年同期增長(zhǎng)約319.5%。同時(shí)，2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末，德信中國(guó)的流動(dòng)資產(chǎn)總額分別為148.73億元、194.39億元、324.09億元、417.85億元。

然而在業(yè)務(wù)規(guī)模急劇擴(kuò)張的同時(shí)，高昂的財(cái)務(wù)成本和攀升的債務(wù)壓力也隨之而來(lái)。2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末，德信中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.70%、435.20%、275.70%及103.1%。

對(duì)此，德信中國(guó)方面解釋稱，此前凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在較高水平，是由于業(yè)務(wù)于相關(guān)期間迅速增長(zhǎng)，而業(yè)務(wù)主要由外部借款提供資金，其中2016年多數(shù)項(xiàng)目處于投資階段，借款增加，而近兩年該指標(biāo)下降是由于利潤(rùn)積累所致。

此外截至2018年9月30日，德信中國(guó)尚未償還的借款共計(jì)106.99億元，其中銀行借款28.91億元，而從賬齡來(lái)看，其中需要在2019年9月末與2020年9月末前償還的計(jì)息借款分別為58.06億元與26.76億元。同時(shí)2018年前三季度，德信中國(guó)利息支出達(dá)近2.8億元。

《證券日?qǐng)?bào)》記者聯(lián)系德信中國(guó)，對(duì)方表示暫不方便回應(yīng)，一切以已對(duì)外披露的招股說(shuō)明書為準(zhǔn)。浙大管理學(xué)院特聘教授錢向勁指出，德信中國(guó)赴港上市是好事，有利于公司擴(kuò)大影響，有利于資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，拓寬融資渠道，緩解資金壓力。

德信中國(guó)在招股書中提到，公司募集資金約60%將用于現(xiàn)有物業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，約30%將用作潛在物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地收購(gòu)和建筑成本以及用于目前經(jīng)營(yíng)和計(jì)劃拓展業(yè)務(wù)的城市物色和收購(gòu)地塊作土地儲(chǔ)備，約10%將用作一般公司及營(yíng)運(yùn)資金。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升，倒逼中小房企增加土地儲(chǔ)備、持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模。2018年，正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、恒達(dá)集團(tuán)等內(nèi)房企相繼在港交所主板掛牌。對(duì)于懷有“千億元”夢(mèng)想的德信中國(guó)來(lái)說(shuō)，其2017年不到300億元的銷售額還與之相去甚遠(yuǎn)，上市后能否借力資本踩上提速發(fā)展的“風(fēng)火輪”?