過(guò)去一周，是房企中報(bào)密集發(fā)布的一周。包括萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、碧桂園、恒大在內(nèi)的一線房企和以陽(yáng)光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團(tuán)均發(fā)布了2018年上半年年報(bào)。

不出此前的預(yù)計(jì)，得益于過(guò)去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企均錄得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。不過(guò)，越來(lái)越嚴(yán)格的樓市調(diào)控，以及更大范圍更深層次的限購(gòu)，也讓房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成為房企下半場(chǎng)分化的十字路口。有人會(huì)選擇向左，也有人會(huì)選擇向右。

從上半年已經(jīng)公布中報(bào)的上市房企來(lái)看，部分龍頭房企已經(jīng)刻意放緩了擴(kuò)張的步伐，更重視利潤(rùn)率的提升，并且尋求多元化發(fā)展，代替原有的單一賣房模式。也有一些房企，則堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)策略，在自身銷售不足千億的時(shí)候，就公開(kāi)喊出3000億元的銷售目標(biāo)，甚至不惜舉債擴(kuò)張。兩種策略，兩種心態(tài)，并沒(méi)有誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)之分，但可以預(yù)計(jì)的是，未來(lái)的日子里，買地?cái)U(kuò)張已經(jīng)不再是唯一的策略，2018年也許真的會(huì)成為房企戰(zhàn)略分化的元年。

龍頭房企選擇降速 第二梯隊(duì)對(duì)規(guī)模仍抱“野心”

2016年和2017年是房企狂奔突進(jìn)的時(shí)代，銷售額1000億、2000億、3000億甚至5000億都被輕松突破。碧桂園、萬(wàn)科、恒大更是成為房企中的巨無(wú)霸，擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，風(fēng)光無(wú)二。

但在2018年全國(guó)范圍內(nèi)加碼調(diào)控的背景下，高速增長(zhǎng)的房企開(kāi)始暴露出種種后遺癥，高周轉(zhuǎn)代表的碧桂園事故頻發(fā)，海外投資項(xiàng)目也因當(dāng)?shù)卣娉霈F(xiàn)不確定性，萬(wàn)科股價(jià)則在年初沖高至41.34元后，最低腰斬回落至19.62元。

于是，在市場(chǎng)調(diào)控和事故頻發(fā)的背景下，龍頭房企們開(kāi)始主動(dòng)降低速度，不再唯規(guī)模論英雄。

以萬(wàn)科為例，2018年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科前六個(gè)月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期，萬(wàn)科的銷售金額尚能分別增長(zhǎng)69.9%、45.8%。如果從全行業(yè)來(lái)看，部分已經(jīng)公布財(cái)報(bào)的房企上半年的銷售合計(jì)同比上漲的幅度大概在35%左右。很明顯可以看出，萬(wàn)科對(duì)于上半年規(guī)模擴(kuò)張的意愿并不強(qiáng)烈。

另一家龍頭房企碧桂園，在年初明確表示不設(shè)銷售目標(biāo)，但總裁莫斌卻對(duì)萬(wàn)億的愿景不置可否。不過(guò)隨著各地多起施工事故的發(fā)生，碧桂園在反思后也開(kāi)始主動(dòng)踩剎車。

年中報(bào)告顯示，2018年上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，仍保持了較高的業(yè)績(jī)?cè)鏊?。但?duì)于下半年公司的發(fā)展，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，下半年公司發(fā)展將進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長(zhǎng)期目標(biāo)，寧可放慢一些速度。

恒大集團(tuán)同樣主動(dòng)尋求降速，近日發(fā)布的年中報(bào)告顯示，恒大的核心利潤(rùn)為550.1億，同比增長(zhǎng)101.5%，凈利潤(rùn)530億，同比增長(zhǎng)129.3%，營(yíng)業(yè)額3003.5億，同比增長(zhǎng)59.8%。

恒大總裁夏海鈞也表示， 2017年公司就提出兩個(gè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變：即“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)模式從“三高一低”向“三低一高”(低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn))轉(zhuǎn)變。同時(shí)恒大完成全年5500億元銷售目標(biāo)不變，在銷售額達(dá)到5000億之后，保證10%-20%的適度增長(zhǎng)即可。

但作為硬幣的另一面，龍頭們?cè)诓葎x車的同時(shí)，二三梯隊(duì)的房企則決心加緊擴(kuò)張，開(kāi)啟追趕之路。旭輝不久前發(fā)布報(bào)告顯示，今年上半年，旭輝的銷售規(guī)模達(dá)到660億元，同比增長(zhǎng)40%，有信心完成全年1400億的銷售目標(biāo)，最近兩年旭輝的復(fù)合增長(zhǎng)率接近100%，成為高增長(zhǎng)房企的代表。旭輝集團(tuán)主席林中也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“未來(lái)三四年我們還是可以保持這種速度。”

另一個(gè)房企陽(yáng)光城與旭輝情況類似。克爾瑞上半年的銷售數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光城合約銷售金額達(dá)到了663億人民幣，同比增長(zhǎng)高67.51%。 梳理陽(yáng)光城近幾年的歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2012年陽(yáng)光城的銷售額僅為23億，到2017年陽(yáng)光城的銷售額已經(jīng)到了915億，過(guò)去6年銷售額增長(zhǎng)近四十倍。按照今年上半年的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，今年全年的銷售額突破千億大關(guān)。

另外，綠城中國(guó)也披露了2018年上半年業(yè)績(jī)。在過(guò)去的半年，綠城實(shí)現(xiàn)收入335.3億元人民幣，同比增長(zhǎng)220.9%;股東應(yīng)占利潤(rùn)23.3億元，同比增長(zhǎng)90%;基本每股收益0.94元，也同比增長(zhǎng)了104.3%。綠城也加入高周轉(zhuǎn)大軍，高速擴(kuò)張。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，之所以出現(xiàn)這樣的分化， 一定程度上受了“因城施策”的定向調(diào)控影響，一線城市銷售規(guī)模自2017年起持續(xù)同比下降，但2018年第二季度開(kāi)始降幅有所收窄;二線城市銷售面積保持平穩(wěn)，銷售單價(jià)提升帶動(dòng)銷售金額維持10%以上的增速;三線城市熱度稍有回落，銷售金額累計(jì)同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此種局面下，房企的銷售業(yè)績(jī)開(kāi)始分化。在發(fā)展思路上，眾房企從單純的規(guī)模擴(kuò)張型開(kāi)始向“規(guī)模與質(zhì)量”并重轉(zhuǎn)型。

負(fù)債率上升仍是隱患

雖然大多數(shù)房企業(yè)績(jī)亮眼，但在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的背景下，資產(chǎn)負(fù)債率的上升也成為一種行業(yè)現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，在公布了年中報(bào)告的32家地產(chǎn)公司中，有不少于20家出現(xiàn)了負(fù)債率較去年底走高的情形，占比達(dá)62.5%。其中光大嘉寶、美好置業(yè)、ST天業(yè)、招商蛇口四家公司負(fù)債率攀升超過(guò)了5個(gè)百分點(diǎn)。

此外，有息債務(wù)規(guī)模的上升成為了一大特點(diǎn)。有息債務(wù)為短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、應(yīng)付票據(jù)之和。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月底多達(dá)21家房企的有息債務(wù)規(guī)模出現(xiàn)了增長(zhǎng)，凈增長(zhǎng)超過(guò)10億元的就多達(dá)14家。

“多城市嚴(yán)厲限貸、限購(gòu)以及壓價(jià)下，銷售回款速度變慢，這需要開(kāi)發(fā)商更多地舉債運(yùn)營(yíng)。”一家上市房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在要做好長(zhǎng)期過(guò)冬的準(zhǔn)備，因此盡可能地融資補(bǔ)血，并將債務(wù)期限拉長(zhǎng)。”

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，有息債務(wù)中來(lái)自銀行的開(kāi)發(fā)貸仍然占據(jù)較大比重。

負(fù)債率上升仍是行業(yè)隱患，數(shù)據(jù)顯示，目前已披露中報(bào)的上市房企合計(jì)凈利潤(rùn)370億元，負(fù)債規(guī)模則有3.4萬(wàn)億元。

為此有的房企早早開(kāi)始放緩?fù)顿Y速度，需求利潤(rùn)增長(zhǎng)。像中海地產(chǎn)近日年中報(bào)告披露顯示，上半年中海地產(chǎn)的合約銷售額為港幣1508.5億元，達(dá)成年度2900億銷售目標(biāo)的52%。在投資方面，今年上半年中海地產(chǎn)累計(jì)吸納土地26 宗，新增土地總樓面面積789萬(wàn)平方米，地價(jià)總權(quán)益支出港幣459.5億元，不到全年土地預(yù)算的40%。相對(duì)應(yīng)的是，截至6月30日，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金1279.3億元港幣，凈借貸比率為28.1%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企債務(wù)增加的背景下，調(diào)控并未放松，預(yù)計(jì)將有更多企業(yè)像中海一樣采取保守的投資策略，保證利潤(rùn)率，降低負(fù)債率。

提速多元化 房企加碼養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

“從目前披露的房企年中報(bào)告來(lái)看，主要房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)均非常搶眼，但我們也看到，很多龍頭開(kāi)發(fā)商，一方面不斷尋找新的并購(gòu)擴(kuò)張機(jī)會(huì)，另一方面，也紛紛多元化轉(zhuǎn)型。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。而根據(jù)北京青年報(bào)記者梳理，健康、養(yǎng)老、教育、零售、物流等已經(jīng)成為眾多房企多元化發(fā)展的布局。

例如，上半年招商蛇口布局新業(yè)態(tài)，大公寓、大健康、大文創(chuàng)多點(diǎn)開(kāi)花，轉(zhuǎn)型成效初步顯現(xiàn)。管理規(guī)?？傆?jì)約90萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)了公寓智慧平臺(tái)的全線上化服務(wù)。

此外，藍(lán)光發(fā)展也表示，以“地產(chǎn)金融+文化旅游+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”為核心基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，圍繞地產(chǎn)核心主業(yè)，形成以文化旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體架構(gòu)的同心多元化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向新經(jīng)濟(jì)下的新型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

多元化走得最快的還是龍頭萬(wàn)科。在不斷加碼長(zhǎng)租公寓的同時(shí)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局也逐漸形成規(guī)模。

自從2009年開(kāi)始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)以來(lái)，萬(wàn)科的養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)始在近年來(lái)密集落地。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科養(yǎng)老已經(jīng)深耕北、上、廣、深、杭、成6個(gè)核心城市，重點(diǎn)布局了10余個(gè)“三高”城市。萬(wàn)科目前在全國(guó)范圍內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目超過(guò)180個(gè)，已開(kāi)業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目200多家，籌建籌開(kāi)項(xiàng)目50多個(gè)。

其中北京區(qū)域即將誕生首個(gè)公建民營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目，該項(xiàng)目被命名為萬(wàn)科隨園養(yǎng)老中心，將在9月份開(kāi)放樣板間。北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者表示，房山·隨園是即將面世的北京萬(wàn)科首個(gè)全齡長(zhǎng)者持續(xù)照料退休社區(qū)，標(biāo)志著北京萬(wàn)科養(yǎng)老業(yè)務(wù)“怡園、嘉園、隨園”三條產(chǎn)品線全部落地。該項(xiàng)目將是萬(wàn)科北方區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的養(yǎng)老項(xiàng)目，同時(shí)也是目前北京市床位數(shù)第一的公建民營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)悉，目前萬(wàn)科北方區(qū)域養(yǎng)老項(xiàng)目主要布局在6個(gè)城市(北京、天津、青島、濟(jì)南、沈陽(yáng)、大連)，北京地區(qū)開(kāi)業(yè)、籌開(kāi)、獲取鎖定的共計(jì)有16個(gè)項(xiàng)目，60萬(wàn)平方米，9000多張床位。

除開(kāi)發(fā)主業(yè)外，標(biāo)桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)和轉(zhuǎn)型方向，值得一提的是，今年以來(lái)恒大在房地產(chǎn)主業(yè)之外，還將投入到高科技產(chǎn)業(yè)。今年4月，恒大與中科院簽署全面合作協(xié)議，恒大計(jì)劃未來(lái)十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學(xué)、航空航天、人工智能、新能源等重點(diǎn)領(lǐng)域。今年6月份，恒大又入主美國(guó)新能源汽車公司法拉第未來(lái)，正式進(jìn)軍電動(dòng)汽車市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，大多數(shù)房企的年中報(bào)告雖然靚麗，但行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)激烈，并且分化嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項(xiàng)動(dòng)作也將持續(xù)。此外，行業(yè)轉(zhuǎn)型提速，多家房企投入重金進(jìn)行多元化改革，也是為了使房地產(chǎn)相關(guān)多元化領(lǐng)域具備新的可增長(zhǎng)的盈利空間。

●年中報(bào)看點(diǎn)●

中海地產(chǎn)：凈利潤(rùn)率增長(zhǎng)十年

中海地產(chǎn)一直都不是規(guī)模最大的，但卻是最掙錢的。在業(yè)內(nèi)也一直因?yàn)槌錾某杀究刂瞥蔀殚_(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)的對(duì)象。根據(jù)近期披露的年中報(bào)告顯示：雖然在銷售規(guī)模上中海地產(chǎn)剛破千億元，處于第二梯隊(duì)，但是凈利潤(rùn)率水平始終讓大多數(shù)房企望其項(xiàng)背。

年中報(bào)告顯示，今年上半年，中海實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入886.01億港元，同比增長(zhǎng)1.61%;利潤(rùn)錄得357.46億港元，同比增長(zhǎng)11.25%;毛利率35.8%，較去年同期上升了5.3個(gè)百分點(diǎn)。

很顯然，中海依靠其一貫的成本管控能力和低成本的融資，在營(yíng)收增長(zhǎng)幅度僅有1.61%的情況下，依然保持利潤(rùn)處于較高水平，其股東凈利已連續(xù)十年錄得增長(zhǎng)。

恒大：凈利潤(rùn)提升一倍

8月28日，中國(guó)恒大發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)，各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均創(chuàng)下新高，其中核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)創(chuàng)行業(yè)有史以來(lái)最高紀(jì)錄。其他指標(biāo)中，上半年恒大毛利潤(rùn)1088.6億元，同比大增61.8%;凈利潤(rùn)530.3億元，同比大增129.3%;核心利潤(rùn)550.1億元，同比大增101.5%。

對(duì)于恒大取得如此業(yè)績(jī)，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在發(fā)布會(huì)上表示，恒大盈利能力的持續(xù)提升，來(lái)自于超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略、強(qiáng)大的成本控制等多個(gè)方面。首先從土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略來(lái)看，截至上半年末，恒大土地儲(chǔ)備達(dá)到3.05億平方米，土儲(chǔ)成本為1683元/平方米，為龍頭房企中的最低。同時(shí)，恒大實(shí)施了強(qiáng)有力的成本控制，通過(guò)采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，大幅降低了銷售、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用。半年報(bào)顯示，今年上半年銷售管理費(fèi)用率同比下降近兩個(gè)百分點(diǎn)。

富力地產(chǎn)：維持1300億的銷售目標(biāo)

超大房企在提高利潤(rùn)的同時(shí)，二三梯隊(duì)的房企也在努力擴(kuò)大規(guī)模。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布年中報(bào)告，截至2018年6月30日，富力總營(yíng)業(yè)額較去年同期增加67%至人民幣340.9億元，純利較去年同期增加64%至人民幣40.8億元。富力采取得當(dāng)?shù)某杀究刂拼胧┘案骶€城市物業(yè)平均售價(jià)有所上漲，銷售物業(yè)錄得高毛利率逾40%，促進(jìn)集團(tuán)毛利率于2018年維持38.5%的高水平。

報(bào)告披露，富力集團(tuán)于上半年應(yīng)占協(xié)議銷售同比增長(zhǎng)47%至人民幣570億元，創(chuàng)歷史新高，而協(xié)議銷售之面積相當(dāng)于440萬(wàn)平方米，較2017年同期增長(zhǎng)50%。

高增長(zhǎng)也是基于富力低成本土儲(chǔ)的優(yōu)勢(shì)，據(jù)了解，截至2016年末，富力的土儲(chǔ)成本只有1700元/平方米。至于今年的計(jì)劃，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示：仍然堅(jiān)持1300億元的銷售目標(biāo)，對(duì)應(yīng)的交付可售面積約650萬(wàn)平方米，181個(gè)可銷售項(xiàng)目。

“上半年交付了40%，有60%將在下半年結(jié)轉(zhuǎn)，全年的均價(jià)都很接近，因?yàn)楫a(chǎn)品并不單一化，都是綜合的，所以比例不會(huì)相差很遠(yuǎn)，毛利率會(huì)維持在35%-40%水平。”李思廉表示，大家可以用上半年的指標(biāo)作參考。

華夏幸福：

8月28日，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布2018年半年度報(bào)告披露，上半年該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入349.74億元，比上一年同期增長(zhǎng)57.13%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)69.27億元，比上一年同期增長(zhǎng)29.05%。

作為產(chǎn)城結(jié)合的代表之一，上半年華夏幸福將產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)向異地成功復(fù)制，年中報(bào)告顯示，2018年上半年,公司新簽產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目全部位于非京津冀區(qū)域。非京津冀區(qū)域核心業(yè)務(wù)銷售額占比達(dá)到38.63%,較去年同期提升25個(gè)百分點(diǎn)。此外,環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)鄭州區(qū)域1-6 月新增簽約投資占比分別為22.94%、18.74%、13.87%。其中,環(huán)鄭州區(qū)域成為繼環(huán)南京和環(huán)杭州區(qū)域之后,又一新的異地復(fù)制業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極。