2019年初至今，多地“因城施策”微調(diào)政策。此外，證監(jiān)會(huì)加快審批節(jié)奏，多家房企公司債申請(qǐng)獲批，加上央行全面降準(zhǔn)。在此背景下，房地產(chǎn)板塊持續(xù)上漲，市場(chǎng)行情回暖跡象明顯。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在資本回暖的同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司的估值水平也在明顯回升。隨著行業(yè)集中度增加，規(guī)模房企多元化趨勢(shì)增強(qiáng)，預(yù)期未來房企的整體估值水平有望進(jìn)一步提升。

A股房企全線上漲

3月份以來，由于資本市場(chǎng)回暖，地產(chǎn)股在H股和A股繼續(xù)集體保持著強(qiáng)勢(shì)。尤其是A股房企，由于大盤在2月份連續(xù)大漲，幾乎所有的A股房企在2月份都實(shí)現(xiàn)了上漲。

克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，H股方面，2018年12月上市的萬城控股在3月份的股價(jià)表現(xiàn)較為突出，單月漲幅達(dá)到了53.91%。主要是得益于2月26日至28日三天的大漲，其中27日的漲幅甚至達(dá)到了23.4%，從而拉動(dòng)了企業(yè)在2月的股價(jià)。

在A股房企方面，市北高新在進(jìn)入2月份之后幾乎保持了全月的漲勢(shì)，尤其是在2月最后幾個(gè)交易日的連續(xù)漲停拉高了股價(jià)，雖然在28日上演了“天地板”，然而其單月漲幅仍然高達(dá)80.25%。

克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員朱一鳴分析認(rèn)為，2018年是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一年，作為支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也同樣面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在“限價(jià)”、“限購”等一系列的政策調(diào)控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的環(huán)境日趨嚴(yán)峻，其在資本市場(chǎng)中的表現(xiàn)也不免受到影響。

根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算，2018年初至年末A股房地產(chǎn)板塊下跌33.5%，相較于2018年下半年的低迷態(tài)勢(shì)，2019年初至今房地產(chǎn)板塊上漲16.9%，市場(chǎng)行情回暖跡象明顯。

在這樣的情形下，房企市值水平也得到明顯回升。以銷售規(guī)模達(dá)千億的30家規(guī)模房企為代表，超過三分之二的房企市值出現(xiàn)回升。其中，市值回升最顯著的是富力地產(chǎn)，增長(zhǎng)26.6%，較2018年全年增加了56.2個(gè)百分點(diǎn)。

朱一鳴表示，在資本市場(chǎng)中，除了市值的漲跌幅一定程度上反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，企業(yè)估值是反映市場(chǎng)對(duì)企業(yè)未來預(yù)期的重要指標(biāo)。在資本市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)下，隨著市場(chǎng)關(guān)注度與活躍度的日益提升，估值一方面作為房企投融資需求的對(duì)等依據(jù)，另一方面作為資本方拿捏安全邊際的重要依據(jù)，其重要性尤為顯現(xiàn)。

“盡管房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)有著良好發(fā)展，但其在資本市場(chǎng)中，尤其在其他行業(yè)的對(duì)比下估值卻處于低位。”朱一鳴說，一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于周期性行業(yè)，且受政策引導(dǎo)性較強(qiáng)，在2018年經(jīng)濟(jì)下行以及房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)限制性政策不斷的情況下，估值難免受到影響;另一方面，大規(guī)模政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定抑制作用，導(dǎo)致部分房企的潛在價(jià)值尚未被挖掘，存在一定程度的低估。

房企及物業(yè)公司紛紛港股上市

3月15日，濱江服務(wù)正式登陸港交所，成為港股上市的第12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。15日收盤時(shí)，濱江服務(wù)報(bào)收7.32港元/股，市值19.52億港元，市值位列港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)第9位。

克而瑞方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月上旬，在港交所等待IPO的房企有海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股以及萬創(chuàng)國際四家。在房企旗下物業(yè)管理公司方面，3月4日，藍(lán)光發(fā)展旗下的物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)向港交所遞交了上市申請(qǐng)。3月15日，濱江服務(wù)正式登陸港交所，成為港股上市的第12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。奧園健康生活于2019年3月18日在聯(lián)交所主板上市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，直接在A股市場(chǎng)上市物業(yè)板塊，容易形成資金內(nèi)部轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，而在兩個(gè)不同的資本市場(chǎng)上市，相對(duì)會(huì)更加獨(dú)立。

2月下旬，2019年人民銀行金融市場(chǎng)工作會(huì)議表示，要多措并舉促進(jìn)信用債發(fā)行，穩(wěn)步發(fā)展資產(chǎn)證券化，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，對(duì)于房企融資而言，這意味著資產(chǎn)證券化類的融資將會(huì)繼續(xù)成為政府的支持方向。

2月26日，德信中國在港交所掛牌上市，是2019年首家成功進(jìn)行IPO的內(nèi)地房企，每股發(fā)售價(jià)2.8港元，按該發(fā)售價(jià)計(jì)算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的承銷費(fèi)、傭金以及預(yù)計(jì)開支，全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為13.73億港元。

此后的3月6日，銀城國際也正式在港交所掛牌，根據(jù)銀城國際的發(fā)售結(jié)果公告，企業(yè)全球配售3.54億股，每股發(fā)售價(jià)2.38港元，集資凈額約為7.705億港元。

此外，在增發(fā)配股方面，中糧地產(chǎn)于2月21日宣布計(jì)劃以發(fā)行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產(chǎn)91.34億股普通股股份，發(fā)行股份的數(shù)量為21.12億股，發(fā)行股份價(jià)格為6.84元/股。

多元化助力房企估值提升

3月1日，中糧地產(chǎn)宣布完成了資產(chǎn)重組，大悅城地產(chǎn)已成為中糧地產(chǎn)控股子公司，而中糧地產(chǎn)則將公司名稱變更為大悅城控股集團(tuán)股份有限公司，同時(shí)公司證券簡(jiǎn)稱則由“中糧地產(chǎn)”變更為“大悅城”。本次中糧地產(chǎn)和大悅城的合并重組，使得中糧地產(chǎn)的公司資產(chǎn)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等發(fā)生了重要變化，形成了住宅、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物業(yè)管理等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，推進(jìn)了企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化。

“合理多元化助力房企估值提升。”朱一鳴分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日益成熟的趨勢(shì)下，百強(qiáng)房企中已有三分之二涉足多元化領(lǐng)域。從“地產(chǎn)+”出發(fā)打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，探索嘗試多元化發(fā)展或?qū)⒊蔀樘嵘科蠊乐档闹匾窂健?/p>

朱一鳴進(jìn)一步指出，從國內(nèi)情況來看，以房企中估值較高的企業(yè)為例，這些企業(yè)在穩(wěn)抓地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，從商業(yè)、旅游、特色小鎮(zhèn)，到物業(yè)、文教、園林等，已基本形成了一定規(guī)模的全產(chǎn)業(yè)鏈，在尋求新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)協(xié)同房地產(chǎn)主業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)多元化探索在近幾年并不鮮見。2019年1月21日，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)表示，碧桂園將在做強(qiáng)主業(yè)的同時(shí)轉(zhuǎn)型升級(jí)，向高科技大型綜合企業(yè)闊步邁進(jìn)。未來的三個(gè)重點(diǎn)分別是：地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人。此外，萬科、遠(yuǎn)洋等企業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋住宅、長(zhǎng)租公寓和養(yǎng)老等多種類型。恒大、融創(chuàng)中國在把持主業(yè)的同時(shí)也分別在嘗試健康、文體、汽車等業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

朱一鳴進(jìn)一步表示，大規(guī)模房企在未來的估值有望進(jìn)一步提高。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，兼并重構(gòu)與兩極分化的進(jìn)一步加速，其行業(yè)集中度持續(xù)提升。“龍頭房企無論在拿地、融資，還是規(guī)劃布局上都有著明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模效益與安全邊際的雙重護(hù)城河下，其未來發(fā)展前景與企業(yè)價(jià)值也更被市場(chǎng)所看好。”

中指院相關(guān)分析人士表示，預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨勢(shì)不會(huì)因此改變，房企融資市場(chǎng)依舊“穩(wěn)”字當(dāng)頭。