房屋租賃市場(chǎng)亟待立法規(guī)范

北京近期房租大漲引起社會(huì)廣泛關(guān)注專(zhuān)家建議

當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)制度及市場(chǎng)體系還不完善，導(dǎo)致正規(guī)的租賃市場(chǎng)亂象叢生，非正規(guī)的租賃“黑市”盛行，嚴(yán)重影響租賃雙方的權(quán)益。一方面，中低收入家庭、年輕家庭、外來(lái)人口住房難;另一方面，住房存在結(jié)構(gòu)性空置問(wèn)題。其原因之一是，租戶(hù)利益保障制度缺乏，對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間租戶(hù)的諸多權(quán)益，沒(méi)有明確硬約束力的法律規(guī)定。

要加快住房租賃市場(chǎng)立法，建立商品房“承租者保護(hù)，承租者市民待遇”的制度，實(shí)行長(zhǎng)期合同制度，規(guī)范住房租賃的操作

41平方米，每月租金6000元;56平方米，每月租金7000元;58平方米，每月租金8000元……

看著電腦屏幕上顯示的數(shù)字，在北京市一家事業(yè)單位工作的李榮覺(jué)得“眼都直了”。她不明白，為何不到一年，同樣的小區(qū)，同樣的戶(hù)型，房租卻嗖嗖往上漲。

李榮看到的并非個(gè)別現(xiàn)象。相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最近一段時(shí)間，北京出現(xiàn)了房屋租金價(jià)格快速上漲的局面。根據(jù)中房協(xié)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，北京近一月實(shí)時(shí)每平方米月租金為93.79元，環(huán)比上漲1.58%，同比上漲19.78%。

接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認(rèn)為，近期北京房租大漲，與中介哄抬價(jià)格、資本進(jìn)入租房市場(chǎng)等密切相關(guān)，但根源還是在于房屋租賃市場(chǎng)的不規(guī)范。因此，解決問(wèn)題的出路，還是在于加快房屋租賃市場(chǎng)立法，依法整治房屋租賃市場(chǎng)亂象，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)秩序。

租房合同年年簽租金年年漲

李榮是北京市一家事業(yè)單位的職工，多年前跟著丈夫由外省調(diào)入北京。看著房?jī)r(jià)飛漲，總也下不了決心買(mǎi)房，一直租房居住。

“房租年年都在漲。”李榮告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者。

她是從2012年開(kāi)始租房。當(dāng)年3月的一天，她走進(jìn)單位附近一家房地產(chǎn)中介公司的門(mén)店。工作人員熱情接待了她，問(wèn)清楚她的要求后，先是帶她去一個(gè)相對(duì)比較新的小區(qū)，看了一套小兩居室，裝修得還不錯(cuò)。李榮對(duì)這套房子很滿(mǎn)意，就是覺(jué)得價(jià)格太高。

第二天，中介帶她看了一套比較破舊的房子，墻皮還多有脫落，光線(xiàn)也不好。李榮直接表示不滿(mǎn)意。

看到第三套房子時(shí)，中介告訴她，春節(jié)后是找房旺季，要盡快決定，而且還有另外兩家也看了這套房子。見(jiàn)此情景，李榮當(dāng)天下午就與中介公司簽了租房合同，每月2800元，但租期僅到當(dāng)年年底。中介說(shuō)，如果想續(xù)租，只能一年一簽。

考慮到搬家太麻煩，李榮只能眼看著隨后幾年間房租持續(xù)上漲：2013年每月3500元，2014年每月4200元，2015年每月4600元，2016年每月5000元，2017年每月5500元。

李榮曾經(jīng)跟中介談過(guò)想多租幾年，但中介明確表示不會(huì)為她一個(gè)人打破“慣例”。

眼看著房租比工資漲得快，李榮決定在四環(huán)外租房子。經(jīng)過(guò)考慮，她把目標(biāo)鎖定在望京地區(qū)，這里距離單位也不遠(yuǎn)，交通非常便利。

2017年10月，李榮在望京一個(gè)老小區(qū)找到一處房子，一室一廳，41平方米，帶電梯，房主報(bào)價(jià)每月5000元，最終在中介的協(xié)調(diào)下，雙方以每月4500元成交，租期一年。隨后，李榮搬到了新的住處。

雖然房租年年漲，但讓李榮沒(méi)有想到的是，今年漲得有點(diǎn)高。

今年8月初，中介人員給李榮打電話(huà)，詢(xún)問(wèn)她是否續(xù)租，如果續(xù)租一年的話(huà)，租金為每月6000元。

李榮聽(tīng)到這個(gè)價(jià)格，嚇了一跳，“每月一下子漲1500元，一年快兩萬(wàn)元了”。她對(duì)中介人員說(shuō)考慮考慮再回復(fù)。

多種原因造成供需短期失衡

李榮決定再找找其他房子。8月21日上午，記者陪著李榮走進(jìn)另一家房地產(chǎn)中介公司位于望京的門(mén)店，門(mén)店不大，對(duì)著門(mén)口是一排辦公桌，上面擺著4臺(tái)電腦，辦公桌前放著幾把椅子，兩名工作人員坐在電腦后面。

看見(jiàn)李榮后，一名工作人員熱情地問(wèn)：“是要租房嗎?”

李榮點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)希望在自己現(xiàn)在居住的某小區(qū)找一居或者小兩居的房子。聽(tīng)清李榮的意思后，工作人員邀請(qǐng)她走到電腦屏幕前坐下，打開(kāi)一個(gè)操作系統(tǒng)，輸入某小區(qū)的名字，不一會(huì)兒，搜索結(jié)果在屏幕上顯示出來(lái)。

接著，工作人員移動(dòng)鼠標(biāo)對(duì)她說(shuō)，目前有一套今年9月初可以入住的房子，56平方米，位于一棟6層樓的4層，精裝修，不帶電梯，每月7000元，邊說(shuō)邊點(diǎn)擊這套房子的相關(guān)圖片給她看。

李榮看了看，問(wèn)道：怎么漲這么快?同樣的戶(hù)型，去年10月份才每月5500元。

中介人員回答說(shuō)，是呀，今年年初，他租出去一套類(lèi)似的房子，租金是每月5800元，就這幾個(gè)月，租金越漲越快。

他又給李榮看了兩套房子，一套58平方米，一層，精裝修每月租金8000元，“這套房子在陽(yáng)臺(tái)外接了幾乎一間房，可以豎著放下一張床”;另外一套房子64平方米，6層樓的頂層，不帶電梯，每月租金7500元。

中介人員告訴她，第一套房非常合適，價(jià)格不高，樓層也不錯(cuò)，還是精裝修。看李榮猶豫不決，中介人員又說(shuō)，現(xiàn)在是租房高峰期，那么多學(xué)生畢業(yè)要找房子，違建都給拆了，房源越來(lái)越少，這房租還得繼續(xù)漲。

他還拿自己給李榮舉例說(shuō)，他之前住在四惠附近的農(nóng)民自建房，一室一廳，房間寬敞，還不貴，但由于屬于違章建筑，給拆掉了，自己只能搬到通州住，“這樣下去，租金能不漲嗎”。

這已經(jīng)超出李榮的承受能力，她找個(gè)理由與記者一起離開(kāi)了中介公司。

相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近一段時(shí)間以來(lái)，北京房租呈加速上漲趨勢(shì)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年7月，北京每平方米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。

我愛(ài)我家集團(tuán)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京住房租賃月租金均價(jià)為每套4902元，環(huán)比6月上漲2.9%。2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價(jià)為每套4649元，環(huán)比2017年下半年的每套4335元，上漲了314元。

《法制日?qǐng)?bào)》記者查閱中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，北京租賃價(jià)格指數(shù)自今年2月以來(lái)，環(huán)比一直處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，今年6月環(huán)比增長(zhǎng)0.38%，今年7月環(huán)比增長(zhǎng)0.4%。此外，從2017年7月以來(lái)，北京租賃價(jià)格指數(shù)同比處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，今年6月比上月增長(zhǎng)1.27%，7月則比6月增長(zhǎng)1.55%。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員鄒琳華對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，北京房租大漲的成因在于，“清理城中村、集體土地公寓，拆除違建，整治群租，租購(gòu)房同權(quán)等，造成短期供求失衡”。

資本進(jìn)入加劇短期供求矛盾

8月21日下午，記者還以房主身份走進(jìn)了另外兩家中介公司的門(mén)店。

在第一家門(mén)店，一位小伙子接待了記者。記者告訴他，自己有一套位于北四環(huán)邊上、面積七八十平方米的房子要出租。問(wèn)清楚房子的位置、戶(hù)型、年代、裝修等情況后，小伙子說(shuō)這套房子有些舊，還是簡(jiǎn)裝，租不上太好的價(jià)格，差不多每月7000元。

隨后，小伙子給出兩個(gè)方案，一是將房子交給他們公司打理;二是他們公司負(fù)責(zé)找租戶(hù)，再居間主持房主與房客簽訂合同。

他建議記者選第一個(gè)方案，首先，合同簽訂后不管房子是否租出去，都由公司按約定支付租金，房主沒(méi)有任何損失，而且“中間沒(méi)有差價(jià)，我們就是收一個(gè)中介費(fèi)”;其次，交給他們之后，房主很省心，除了收房租，什么也不用干，家具、電器等維修都由他們負(fù)責(zé)，“損失由公司擔(dān)著”。

在另一家中介公司門(mén)店，記者將此前的話(huà)又說(shuō)了一遍，對(duì)方也是一位小伙子，他經(jīng)過(guò)搜索之后說(shuō)道，這套房子可以每月8000元的價(jià)格掛在他們公司，然后給記者進(jìn)行了詳細(xì)分析。小伙子還熱情地說(shuō)，如果方便，他可以立刻去看看這套房子，再根據(jù)具體情況幫記者確定合適的租金。

記者對(duì)他說(shuō)要和家人商量后再確定。見(jiàn)此，小伙子趕緊說(shuō)，他們公司是大公司，實(shí)力有保障，希望能把房子交給他們出租。

“資本市場(chǎng)對(duì)于租賃這塊大蛋糕蠢蠢欲動(dòng)。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣對(duì)媒體道出了背后的原因。

蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍撰文稱(chēng)，資本力量在租賃市場(chǎng)早已行動(dòng)。據(jù)鏈家自如公布數(shù)據(jù)，2015年長(zhǎng)租公寓門(mén)店增長(zhǎng)率不足15%，2016年增長(zhǎng)率為35%，2017年增長(zhǎng)率高達(dá)40%。當(dāng)前，資本主導(dǎo)的品牌長(zhǎng)租公寓已初具規(guī)模，行業(yè)排名前十的品牌公寓管理房屋間數(shù)(套數(shù))均已過(guò)萬(wàn)。

黃志龍說(shuō)，其中，行業(yè)龍頭鏈家自如在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市管理公寓數(shù)，兩年內(nèi)翻了一番，從2016年年中的25萬(wàn)套上升到2018年6月末的60萬(wàn)套;萬(wàn)科泊寓規(guī)模緊隨其后，在2018年6月末也達(dá)到了14.5萬(wàn)套。

“然而，當(dāng)前品牌公寓占整個(gè)租賃市場(chǎng)的比重僅為2%左右，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家25%至30%的平均水平，這也就出現(xiàn)了最近幾個(gè)月大型品牌長(zhǎng)租公寓大規(guī)模燒錢(qián)搶占房源、爭(zhēng)奪租賃市場(chǎng)定價(jià)權(quán)的現(xiàn)象。”

“資本中介利用資本杠桿搶占市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了短期供求矛盾。”鄒琳華告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者。

加快房屋租賃市場(chǎng)立法

北京房租水平出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)，自如、我愛(ài)我家·相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，除了被要求共同承諾落實(shí)“三不得”外，10家中介機(jī)構(gòu)在未來(lái)還將拿出共計(jì)12萬(wàn)套房源投向租賃市場(chǎng)，以不漲價(jià)的方式平抑此前已經(jīng)波動(dòng)的租金水平。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，北京房租快速上漲，是多方面原因綜合導(dǎo)致的結(jié)果，如果用看病來(lái)比喻的話(huà)，就相當(dāng)于房屋租賃市場(chǎng)發(fā)燒了，現(xiàn)在需要先退燒，再找發(fā)燒背后的原因。

樓建波認(rèn)為，現(xiàn)在需要政府進(jìn)行干預(yù)，如果依靠市場(chǎng)本身糾正，時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)。政府要鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，把住房租賃當(dāng)作民生工程，加大政府投入，在租房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，解決市場(chǎng)供應(yīng)短缺的問(wèn)題。

樓建波建議，在住房租賃市場(chǎng)上，政府一方面要尊重市場(chǎng)，畢竟市場(chǎng)有自己遵循的規(guī)律;另一方面，政府也需要積極作為，包括調(diào)整住房租賃市場(chǎng)上市場(chǎng)租賃和保障性住房供應(yīng)的比例、促進(jìn)區(qū)域間投入公共租賃住房的平衡、調(diào)整市場(chǎng)租賃戶(hù)型等。

鄒琳華告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，對(duì)租房市場(chǎng)的管理應(yīng)當(dāng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段相適應(yīng)，現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)承認(rèn)城中村、集體土地租賃房等的合理性，給予其同等公共服務(wù)，保護(hù)其權(quán)益。此外，北京市場(chǎng)的租房信息為幾大中介所高度壟斷，成本高效率低，有必要加以整治，維護(hù)正常市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)效率。

實(shí)際上，黨的十八大以來(lái)，我國(guó)一直在對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行整治和規(guī)范。

2015年1月，住建部印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。文件要求“建設(shè)渠道多遠(yuǎn)、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)”。

2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口”。

2016年5月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，要求全面部署和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

2017年10月，黨的十九大報(bào)告提出，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，已經(jīng)被作為完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛看來(lái)，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)制度及市場(chǎng)體系還不完善，導(dǎo)致正規(guī)的租賃市場(chǎng)亂象叢生，非正規(guī)的租賃“黑市”盛行，嚴(yán)重影響租賃雙方的權(quán)益，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)發(fā)展受到限制。一方面，中低收入家庭、年輕家庭、外來(lái)人口住房難;另一方面，住房存在結(jié)構(gòu)性空置問(wèn)題。

倪鵬飛認(rèn)為，其原因之一是，租戶(hù)利益保障制度缺乏。對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間租戶(hù)的諸多權(quán)益，沒(méi)有明確硬約束力的法律規(guī)定，租戶(hù)收入、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保證。

“很多人在認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到租賃住房存在的重要性和合理性。出于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮和基于傳統(tǒng)觀(guān)念的束縛，將商品房的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和消費(fèi)作為發(fā)展住房的重中之重。”倪鵬飛曾對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。

倪鵬飛建議要加快住房租賃市場(chǎng)立法，建立商品房“承租者保護(hù)，承租者市民待遇”的制度，實(shí)行長(zhǎng)期合同制度，規(guī)范住房租賃的操作。