2023年的上海首輪土拍排面十足。一家開發(fā)商報(bào)名十余塊地、20余家企業(yè)搶一塊地、拍地到深夜……超50家房企歷經(jīng)四天競拍，最終有22房企成功摘地，部分房企則顆粒無收。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，本輪上海土拍19宗地塊全部出讓，4宗底價(jià)成交，15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，合計(jì)收金519億元，平均溢價(jià)率為7.3%，熱度顯著升高。從拿地?cái)?shù)量來看，僅保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地分別獲得2宗地塊，過往一口氣拿下4、5宗地塊的情況不再。其中，全場最貴的閔行梅隴地塊由萬科&中鐵聯(lián)合體獲取，總價(jià)達(dá)75億元。

（進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)的15宗地塊情況）

(資料圖片僅供參考)

在中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜看來，如此激烈的競爭局面，是由于當(dāng)前房企戰(zhàn)略高度趨同，即向一二線核心城市聚集，疊加房企年初積極補(bǔ)倉等多重因素，推動(dòng)了上海此次土拍熱度高企。為了獲取更高的中簽率，房企更多地采取了聯(lián)合體的形式拿地，19宗地塊中有8宗由聯(lián)合體獲得，占比近5成。

核心城市不能缺席

“不少地塊報(bào)名參與的房企多達(dá)20多個(gè)，也是近幾年上海土拍市場少見的熱鬧景象。”上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦感嘆道。據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，本批次參拍房企數(shù)量明顯提升，超過50家（不含城投），是2022年以來最多的一次。

圖片攝影：任玉明

從地塊報(bào)名情況上來看，有半數(shù)地塊獲得了10家以上房企報(bào)名參，有4宗地塊有超過20家開發(fā)商進(jìn)行爭奪。閔行莘莊16A-07A地塊、青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)地塊堪稱全場最熱，均收獲了約30家房企的青睞。

同時(shí)，有多家房企一口氣報(bào)名了10余宗地塊的競買，如招商蛇口、保利、華發(fā)，快速崛起的建發(fā)、象嶼、越秀地產(chǎn)，以及“圍標(biāo)”事件之后首次參與公開市場拿地的萬科、華潤置地等。此外報(bào)名5宗及以上地塊的還有中海、金茂、綠城、大家、大華等。

如此眾多競爭者同時(shí)參與的一個(gè)結(jié)果就是不斷被拉長的現(xiàn)場資料審核環(huán)節(jié)，以及快速結(jié)束的競價(jià)環(huán)節(jié)。21日上午出讓的閔行莘莊地塊，在經(jīng)過約2個(gè)小時(shí)資料審核等工作后，進(jìn)入競價(jià)環(huán)節(jié)僅約30秒，報(bào)價(jià)便觸及中止價(jià)并轉(zhuǎn)為一次性書面報(bào)價(jià)。

上述為眾多房企關(guān)注的西虹橋龍聯(lián)路地塊更是歷時(shí)8小時(shí)，期間出現(xiàn)一場系統(tǒng)問題，直至20日約22點(diǎn)30分才完成出讓。“這也是上海土拍史上少有的現(xiàn)象。”盧文曦表示。

激烈的競爭下，一輪土拍中摘得4、5宗地塊的情況不再。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地分別摘得2宗地塊，已算得上是本場贏家；以全口徑計(jì)，拿地金額最高的是萬科，共斥資約114.3億元。而包括中海等在內(nèi)的房企雖則報(bào)名了多宗地塊，但仍顆粒無收。

盧文曦向記者分析，本輪上海土拍的激烈態(tài)勢主要由兩方面因素構(gòu)成。其一，按照現(xiàn)在的節(jié)奏，上半年獲取的地塊有望在2023年內(nèi)上市銷售、貢獻(xiàn)業(yè)績；其二，三月份時(shí)的市場情緒好轉(zhuǎn)，這一輪調(diào)整的底部基本上已經(jīng)出現(xiàn)，在這一情況下，對(duì)房企來說，核心城市的核心資產(chǎn)肯定需要配置，重點(diǎn)城市的土地市場自然也就不能缺席。

2022年以來，全國房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，上海則一枝獨(dú)秀。據(jù)好地研究院數(shù)據(jù)，在其他城市新房銷售面積、金額均呈現(xiàn)較大降幅的行情背景下，上海全年商品住宅銷售金額同比增長9%、成交面積僅有微小降幅。

2023年以來，諸多樓盤今年開盤認(rèn)購成績優(yōu)于去年，去年銷售較不理想的樓盤，今年的去化速度明顯加快。好地研究院認(rèn)為，在新房預(yù)期去化快、拿地利潤空間大、土拍制度優(yōu)化的形勢下，上海不僅吸引全國性房企加大投資力度，還不斷吸引著外來房企想要“分得一杯羹”。

聯(lián)合競買成主流

如此激烈的競爭形勢下，在本輪土拍中，房企聯(lián)合拿地的情況變得更為普遍。

除了過往上海土拍市場上常見的建發(fā)+聯(lián)發(fā)、華發(fā)+越秀、招商蛇口+象嶼之外，本次還出現(xiàn)了中鐵建與萬科、招商與南昌市政等形成了新的組合。而上述獲取了兩宗地塊的6家房企中，皆有一宗地塊是以聯(lián)合體的形式獲得。

同時(shí)，不少地塊中有半數(shù)競買人是以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。在寶山大場鎮(zhèn)地塊的出讓中，共計(jì)12位競買人有7位是聯(lián)合體，甚至有一組聯(lián)合體由4家開發(fā)商組成，包括象嶼地產(chǎn)、浙江交投、上海北蔡房地產(chǎn)、同進(jìn)置業(yè)。這在此前的土拍中是頗為少見的組合形式。

盧文曦指出，這次集中出讓土地比較多，房企要增加拿地概率必須“廣撒網(wǎng)”，而這又對(duì)資金提出更高要求，采取多家房企聯(lián)合可以提升“中簽率”。

事實(shí)上，一直以來，上海都以高門檻著稱，除了對(duì)房企資格審查嚴(yán)格之外，對(duì)資金要求也頗高。根據(jù)規(guī)定，房企須提前自有資金存入監(jiān)管銀行封存并實(shí)施監(jiān)管，這筆資金通常為地塊起價(jià)的100%-110%。

值得一提的是，本次土拍中，民營開發(fā)商的參與熱情有了明顯的提高。

據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，共有19家民企（含外資）參拍，除了金地、龍湖、碧桂園等規(guī)模房企，大華、寶華、華麗家族、同潤等本土房企之外，還不斷有新面孔出現(xiàn)在上海市場上，如天陽地產(chǎn)、金新城等長三角民企也意欲進(jìn)軍上海市場。由于資金實(shí)力的限制，上述民營企業(yè)大多數(shù)只參加1-2宗，參拍資金多在20億元以下。

隨著參與度的提高，民企的收獲也有所增多。開拍首日，龍湖聯(lián)合體便以底價(jià)拿下了嘉定區(qū)的江橋地塊；深耕在金山的安徽新華，繼續(xù)聚焦熟悉的板塊，順利摘得了金山區(qū)亭林鎮(zhèn)地塊。

從全國的土地市場形勢來看，民企拿地的積極性也有較為明顯的提高。

據(jù)中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增分析，部分城市民企拿地金額占比提升。在2022年22城集中供地累計(jì)拿地金額中，民企占比僅16%；2023年以來，22城已成交城市中，杭州、南京、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升，如杭州民企拿地金額占比在五成以上，南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競拍至地價(jià)上限摘取地塊；成都更多為當(dāng)?shù)孛衿?，如誠一投資、四川邦泰置業(yè)、樂山海天、嘉禾興等。