近日，杭州樓市“小陽春”來襲，有樓盤僅推出64套房源，竟引來2798組客戶參與搖號，中簽率低至2%，買到房堪比中了彩票。

不過，綜合當地政府部門及中介機構數據，杭州樓市近期雖然成交旺盛，二手房網簽量創(chuàng)20個月以來新高，新房成交量同比上升98%，但一二手房均價卻仍然在下滑，總價300萬元以下的剛需房成交占據整個市場的半壁江山。

高端改善盤40人搶一套房

(資料圖)

3月7日，杭州國際金融中心（IFC）第二次加推，這次僅推出了64套房源，且已經有8套房源被A類人才預定，留給其他購房家庭搖號的房源僅有56套。根據樓盤公示，最終共有2798戶家庭入圍搖號，其中含高層次人才家庭82戶，無房家庭531戶，綜合中簽率僅2%，有房家庭中簽率低至1.4%，這是杭州2023年以來中簽率最低的樓盤。

該樓盤去年6月首開時，綜合中簽率為5.39%，有房家庭中簽率為3%，現在的中簽率相比去年直接腰斬。

2700多組客戶注定陪跑，這樓盤為何如此火？一名杭州新房渠道中介對第一財經表示，杭州國際金融中心由港資新鴻基地產、平安不動產以及杭州本地的錢投集團合作開發(fā)，位于錢塘江和京杭大運河匯流之處，擁有一線江景，毗鄰三堡地鐵站。該項目周邊的二手樓盤萬科大都會79號、中海御道等掛牌價已經超過10萬元/平方米，而杭州國際金融中心的新房均價為69800元/平方米，一二手房價格倒掛促成了該樓盤銷售的火熱。

杭州國際金融中心的客戶門檻很高，首先這64套房都是大戶型，分為204平方米和437平方米兩種戶型，前者總價達到1500萬元，后者總價超過3000萬元，這意味著購房者需要一定的財力；其次，本次所有家庭入圍搖號都需要頂格社保，其中高層次人才家庭入圍最低為E類社保205個月，這是杭州首次人才搖號也需要頂格社保才能入圍。

該樓盤將于下周正式開盤，按照公證處搖號順序，購房者依次在網上選房，每個客戶只有最多一分半鐘的選房時間，一旦認購成功就不能再更改。

杭州市場上其他改善型樓盤熱度也有顯著回升。比如申花板塊的綠城馥香園，均價55000元/平方米，總價千萬起，是今年杭州第一個觸發(fā)社保入圍機制的樓盤，該項目2月加推了124套房源，最終共有1077戶家庭入圍搖號，E類人才家庭需要6個月社保，普通家庭需要193個月（約16年）社保才能入圍。2月底再次領證時，在杭州國際金融中心的分流效應下，社保年限要求有所縮短，但入圍搖號的家庭總數相比前次搖號接近翻番，共有1893戶家庭入圍搖號。此外，鐵路北板塊的特發(fā)瀾棲府，總價區(qū)間在300萬元至600萬元，屬于較為普通的改善型樓盤，無房家庭需要67個月社保才能入圍，中簽難度翻番。

樓市回溫但整體均價下行

今年2月起杭州樓市的暖意盎然，不過像杭州國際金融中心、綠城馥香園這種大熱紅盤并不能展現杭州樓市的全貌，目前杭州樓市的成交主流仍然是300萬元以下剛需住房，目前呈現“量升價跌”的趨勢。

根據杭州市住房保障和房產管理局公布的數據，今年2月杭州新房共計成交8273套，其中主城區(qū)成交2466套，其他地區(qū)成交5807套；2月二手房共計成交5809套，環(huán)比上升170%。

杭州貝殼研究院近日發(fā)布的數據則顯示，2月杭州二手房網簽單量達7396套，環(huán)比1月增長133%，與去年“517”新政后的6月網簽量相當，也是自2021年6月算起20個月來的網簽最高值；2月份新房成交8452套，環(huán)比上漲1%，同比上漲98%，新房供應7398套，環(huán)比上漲140%，同比上漲143%。

盡管成交數量大漲，但是根據杭州貝殼研究院統(tǒng)計，今年2月杭州二手住宅網簽均價為30765元/平米，環(huán)比1月份下滑2.2%；新房成交均價雖同比上漲7%，但環(huán)比下降12%。總體來看，杭州樓市當前處于“量升價跌”的特殊階段。

這一情況與杭州樓市的成交結構有很大關系。杭州二手房成交的主力面積段是60平方米至90平方米，占比達到46%，超過一半的購房者選擇的都是90平方米以下小戶型，總價在300萬以下，因此全市住宅均價并未隨著成交放量而提升。

新房市場也類似，雖然高端改善型樓盤搖號火熱、賺足眼球，但實際上杭州總價300萬元以下新房成交占比最多，達到44%，200萬至300萬元才是增速最高的價位段。

一方面看房的買家增多，另一方面掛牌售房的業(yè)主數量也在迅速增加，據貝殼統(tǒng)計，今年2月杭州的二手房掛牌量環(huán)比漲了268%，創(chuàng)下22個月以來最高的單月度掛牌量，因此業(yè)主售房的信心指數也在下降，未達2021年同期水平。

新房庫存方面，出清周期整體呈現下降趨勢，但杭州遠郊的去化仍艱難，臨安區(qū)出清周期為25個月，富陽區(qū)為20個月。

杭州貝殼研究院認為，目前市場回溫主要緣于過去較長時間積壓的需求釋放，各行各業(yè)的復蘇和利率水平成為樓市“小陽春”的核心驅動力，預計3月二手房的成交量還會繼續(xù)上升，但是“量升價穩(wěn)”是主基調，改善型新房的搖號難度或將繼續(xù)增加。