北京市住建委近期發(fā)布公告，公開征求《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》意見建議。最高人民法院在此之前對《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)進行了修訂，刪除了原司法解釋中關(guān)于“退一賠一”的規(guī)定，這也意味著商品房買賣懲罰性賠償制度成為歷史，由此引發(fā)公眾關(guān)于購房者“權(quán)利退潮”的擔(dān)憂。那么，今后購房者該如何維護自身權(quán)益?違約責(zé)任又該如何承擔(dān)呢?

開發(fā)商隱瞞事實被判賠償

王女士為解決孩子上學(xué)問題，于2017年11月購買了一套商品房，總價223萬。根據(jù)其與開發(fā)商簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，雙方約定房屋竣工日期為2018年3月，并在第二條的預(yù)售依據(jù)中載明“該商品房已經(jīng)批準預(yù)售，兩年半之內(nèi)辦理不動產(chǎn)登記證書。”但是在房屋交付三年后，開發(fā)商仍無法辦理網(wǎng)簽和房屋所有權(quán)證，王女士不得不給孩子另覓學(xué)校。后來她了解到，該商品房實際上是拆遷安置房，即開發(fā)商出售時并未取得預(yù)售許可。王女士認為，開發(fā)商隱瞞事實騙取其簽訂預(yù)售合同，致使房屋無法辦理網(wǎng)簽，也無法滿足孩子正常上學(xué)的要求，因此她將開發(fā)商訴至法院，要求確認雙方簽訂的商品房預(yù)售合同無效，開發(fā)商返還購房款并支付一倍的賠償金以及在學(xué)費、裝修等方面的損失。

開發(fā)商否認虛假銷售、隱瞞銷售情況，辯稱當(dāng)時賣房時已明確告知王女士，該房屋只有在開發(fā)商現(xiàn)房銷售許可證辦下來后才能辦理網(wǎng)簽;而且該房屋不是政策性定向安置拆遷用房，是商品房，不能預(yù)售，只能現(xiàn)房銷售，這些王女士在購房時已經(jīng)獲知。目前她已經(jīng)入住，只遭受輕微損失，因此法院不應(yīng)使用懲罰性條款讓開發(fā)商承擔(dān)一倍購房款的罰則。

法院審理后認為，根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法以及城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進行商品房預(yù)售?？梢姡k理商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商的義務(wù)，并應(yīng)將預(yù)售許可證向買受人出示。本案中，開發(fā)商雖然向王女士出示了預(yù)售許可證，但實際上并不包括所售房屋的預(yù)售許可，對此開發(fā)商具有主觀上的過錯。

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，卻與買受人訂立了商品房預(yù)售合同，因此應(yīng)當(dāng)認定無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

開發(fā)商隱瞞事實致使王女士遭受了經(jīng)濟損失，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第九條的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明事實的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任，因此王女士要求開發(fā)商返還購房款、賠償利息、裝修損失及支付已付房款1倍的賠償額，理由正當(dāng)，于法有據(jù)，法院予以支持。但王女士所稱為解決孩子上學(xué)問題而購買房屋，因在合同中并未明確約定，因此另行擇校產(chǎn)生的學(xué)費損失，法院不予支持。

“退一賠一”懲罰性賠償成為歷史

上述是一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案。對于此類房屋買賣中因欺詐行為引起的糾紛，如出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、未取得商品房預(yù)售許可證、“一房二賣”等，這類情形下是否會有懲罰性賠償，一直是購房者關(guān)注的問題。

商品房作為房屋的一種，是相對于公房和二手房來說的，由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，建成后用于市場出售出租的房屋，也就是我們常說的新房、一手房。2003年4月最高人民法院發(fā)布了《商品房買賣司法解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛案件提供了明確、具體的法律依據(jù)。其中，第八條、第九條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(又稱“先賣后抵”);二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人(又稱“一房二賣”);三是出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;四是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(又稱“先抵后賣”);五是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由此5種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。也就是說，在商品房買賣合同中，如果開發(fā)商惡意違約或欺詐行為致使購房者無法取得房屋，須承擔(dān)“退一賠一”的懲罰性賠償責(zé)任。

為了配套民法典實施，最高人民法院同時對該《商品房買賣司法解釋》進行了修訂，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解釋最大的變化就是刪除了原來關(guān)于“退一賠一”的規(guī)定。這就意味著，今后如果購房者遇到上述情況，主張已付購房款一倍的賠償責(zé)任將不再有法律依據(jù)，也很難被法院支持。

上述案件中，王女士的房屋買賣糾紛發(fā)生在新舊法銜接之際，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第二條明確，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當(dāng)時的法律、司法解釋有規(guī)定，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定。簽訂在2021年1月1日之后的購房合同，發(fā)生糾紛，將會適用新的《商品房買賣司法解釋》。

購房合同約定成為重要依據(jù)

新解釋刪除了開發(fā)商“退一賠一”的懲罰性賠償條款，那么，購房者今后在購房時該如何保護自身權(quán)益呢?

對于法院而言，此后在審理商品房買賣糾紛時，合同約定將成為重要依據(jù)。

首先，核查“五證”。購房者在簽訂合同前應(yīng)仔細核查或要求開發(fā)商出示“五證”，房屋產(chǎn)權(quán)、面積等重要信息均記載于此。“五證”即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，仔細核對商品房預(yù)售許可證明中是否包含了自己所購買的房屋。

其次，看清違約條款。購房者簽約時一定要細讀合同條款，注重房屋違約條款的約定。如果雙方?jīng)]有約定特殊的責(zé)任承擔(dān)方式，將按照新司法解釋中一般規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣懲罰性賠償取消后，合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法有三種，一是逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算;二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定;三是由于出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

另外，在新《商品房買賣司法解釋》背景下，行政主管部門、行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)更加注重合同文本的力量。筆者建議各地房地產(chǎn)行業(yè)主管部門應(yīng)盡快制定詳細、全面的《商品房買賣合同示范文本》，其中應(yīng)納入類似于“惡意違約”“欺詐行為”“面積確認及面積差異處理”等條款，避免存在遺漏購房者權(quán)益的情況。廣大購房人在簽訂合同前必須仔細查看相關(guān)條款的表述和約定，斟酌相關(guān)的法律風(fēng)險后再慎重作出購房決定。

今年7月8日，北京市住建委發(fā)布公告，對《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》公開征求意見建議，現(xiàn)有《通知》的主要內(nèi)容有規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任四個部分，進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為。相信在房地產(chǎn)行業(yè)主管部門與司法部門的共同努力下，即使沒有了懲罰性賠償?shù)耐?，商品房買賣市場也能夠?qū)崿F(xiàn)對購房者合法權(quán)益的保護。