剛剛在滬落幕的易居論壇以“城市更新與后開(kāi)發(fā)時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)”為主題，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、大咖認(rèn)為“城市更新是盤(pán)活存量土地的重要手段，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)”“城市更新是房地產(chǎn)存量時(shí)代新機(jī)遇”“城市更新將撬動(dòng)巨大內(nèi)需空間”。

城市更新需要構(gòu)建新模式

易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)助理、綜合研究中心總經(jīng)理崔霽在論壇上分享了《城市更新當(dāng)前面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)》報(bào)告，中國(guó)早在2007年啟動(dòng)了老舊小區(qū)改造，但之前重心聚焦棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進(jìn)展緩慢。2019年以來(lái)，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒棚改，成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。

目前老舊小區(qū)改造面臨一些挑戰(zhàn)：一是巨大的資金缺口，對(duì)于完善類(lèi)和提升類(lèi)改造，居民出資意愿低、社會(huì)資本積極性不足、政府財(cái)政壓力大，沒(méi)有形成有效的商業(yè)模式;二是在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整，如協(xié)調(diào)不周，往往造成工期停滯或重復(fù)改造等問(wèn)題;三是缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制，改造效果很難保持，導(dǎo)致后續(xù)管理難以推進(jìn);四是舊改區(qū)域大多位于風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，限高、容積率無(wú)法突破，而新建的低密度住宅又面臨限價(jià)政策的難題。

她的對(duì)策是：一是構(gòu)建良性的投資循環(huán)，形成城市更新商業(yè)模式;二是平衡各方利益，在土地、規(guī)劃等政策支持基礎(chǔ)上，疊加限價(jià)、適當(dāng)放開(kāi)等政策，吸引社會(huì)資本參與;三是轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)思路，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳指出，目前以舊城改造為主的城市更新迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)增量大開(kāi)發(fā)進(jìn)入了后開(kāi)發(fā)階段，競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn)在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的變化，要秉持創(chuàng)新、適度超前的立場(chǎng)，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的價(jià)值會(huì)更高。

政策和法律法規(guī)亟待完善

錦和集團(tuán)副總裁蔣雷霆介紹了近年來(lái)公司參與的城市更新項(xiàng)目并提出兩方面建議：政府規(guī)劃應(yīng)允許層高較高的工業(yè)廠房解決規(guī)范化插層，以提升物業(yè)價(jià)值;針對(duì)老舊商辦及酒店類(lèi)物業(yè)所剩土地批租年限不多的情況，相關(guān)部門(mén)給予適當(dāng)續(xù)期，以提升市場(chǎng)吸引力及基金或外資收購(gòu)的活躍度。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)更注重以房地產(chǎn)資產(chǎn)為核心，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵會(huì)更加豐富。針對(duì)城市不同主體相關(guān)利益不對(duì)等問(wèn)題，授予某些群體一定權(quán)利讓其參與進(jìn)來(lái)，這是解決城市更新體制、機(jī)制方面需要改進(jìn)的。

萬(wàn)科上海區(qū)域投資與合作開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理黃超俊結(jié)合自身實(shí)踐提出建議：對(duì)重點(diǎn)片區(qū)實(shí)施一地一策方案，資金來(lái)源、開(kāi)發(fā)主體跟國(guó)資公司聯(lián)動(dòng)方面應(yīng)有政策和法律法規(guī)層面支持。

城市更新撬動(dòng)巨大內(nèi)需空間

在上海電氣集團(tuán)企業(yè)改革辦副主任舒治剛看來(lái)，每個(gè)行業(yè)都會(huì)有周期性發(fā)展階段，在每個(gè)階段尋求生存和發(fā)展尤為重要。城市更新最大的目標(biāo)是要保工業(yè)用地底線，要在存量中求增量、在傳承中求變革、在創(chuàng)新中求效益，其中構(gòu)建良好的商業(yè)模式是發(fā)展的重要基礎(chǔ)。城市更新將撬動(dòng)巨大內(nèi)需空間。

華東師范大學(xué)副教授崔裴提出，《民法典》設(shè)立居住權(quán)，對(duì)于城市更新擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，居住權(quán)是很好的法律工具，但需要地方政府具體落實(shí)跟進(jìn)。如一些老舊廠房或商辦轉(zhuǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目，由于企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題導(dǎo)致老人權(quán)益無(wú)法保障，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看如允許將此類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅，就可設(shè)立居住權(quán)，能給予老人更多保障。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)、原上海市住建委巡視員龐元表示，存量開(kāi)發(fā)涉及土地使用年限的問(wèn)題，探索此類(lèi)問(wèn)題，有利于土地二級(jí)市場(chǎng)的建立和發(fā)展。包括城市空間規(guī)劃、城市土地資源配置等在內(nèi)的城市更新內(nèi)容，正成為各地編制“十四五”規(guī)劃中的一個(gè)重點(diǎn)。舊區(qū)改造是城市發(fā)展的永恒命題，上海多年來(lái)探索形成了系列舊區(qū)改造的推進(jìn)機(jī)制，為城市更新走出了新路子。(記者 于俊)