自10月8日起，房貸利率“換錨”正式實(shí)施：新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

分析人士指出，改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制，目的在于進(jìn)一步順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律。“換錨”過程中，房貸利率保持基本平穩(wěn)，既有利于為實(shí)體經(jīng)濟(jì)解渴，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

剛需房貸利率保持穩(wěn)定

根據(jù)最新規(guī)定，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR;二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

那么，“換錨”是否會(huì)對(duì)房貸利率產(chǎn)生較大影響呢?例如，在房貸利率“換錨”前，上海首套房房貸利率多為基準(zhǔn)利率打95折，即4.65%左右;二套房房貸利率為基準(zhǔn)上浮10%，即5.39%左右。“換錨”后，上海首套房房貸利率依然為4.65%左右，而二套房則為5.45%左右，整體變化并不明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國(guó)LPR房貸利率報(bào)告》顯示，今年10月，一二線城市首套房、二套房的LPR房貸利率略有上升，部分三四線城市首套房、二套房的LPR房貸利率則略有下降。與此同時(shí)，報(bào)告選取14個(gè)城市房貸利率變化進(jìn)行綜合研究后發(fā)現(xiàn)：如果以“100萬(wàn)貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進(jìn)行成本測(cè)算，房貸利率“換錨”后，首套房的月供額比過去大約增加6元，而二套房的月供額比過去大約增加15元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，目前，各地房貸利率基本平穩(wěn)，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池對(duì)本報(bào)記者表示，“換錨”只是利率定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了改變，房貸利率與原來定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下的利率基本保持一致。“房貸政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要調(diào)控工具。這次變化是利率形成機(jī)制調(diào)整，并不涉及首付款比例調(diào)整，況且調(diào)整利率標(biāo)準(zhǔn)后的房貸利率事實(shí)上也沒有什么變化。因此，‘換錨’對(duì)剛需購(gòu)房者幾乎沒有影響。”趙秀池說。

引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)

值得注意的是，對(duì)于利率形成機(jī)制改革的出發(fā)點(diǎn)，金融主管部門的態(tài)度十分明確。

“房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。”中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，這一過程中，“房住不炒”的目標(biāo)定位不能偏離，“不把房地產(chǎn)當(dāng)做刺激經(jīng)濟(jì)手段”的政策要求不能違背。

中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)副主席周亮指出，LPR新政的實(shí)行有利于增加對(duì)民營(yíng)和小微企業(yè)的信貸增長(zhǎng)。周亮說，銀保監(jiān)會(huì)用了很多監(jiān)管的考核，在防止資金脫實(shí)向虛方面加大了力度，倒逼著資金更多投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。特別是疏通了貨幣傳導(dǎo)機(jī)制以后，將更加有利于緩解民營(yíng)和小微企業(yè)“融資難、融資貴”問題。

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，金融主管部門在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制、以市場(chǎng)化手段推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資利率下行的過程中，專門針對(duì)房貸利率做了部署和安排，推出了“下限管理”措施，為的就是避免向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。“目前，房貸利率沒有實(shí)質(zhì)性下降或上升，沒有誤傷剛需，體現(xiàn)了住房政策的連貫性、平穩(wěn)性和差別化特征，政策導(dǎo)向十分清晰。”

“房住不炒”支撐健康發(fā)展

事實(shí)上，房貸利率保持平穩(wěn)也是“房子是用來住的、不是用來炒的”這一社會(huì)共識(shí)的體現(xiàn)。

“一方面，房貸利率保持基本平穩(wěn)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要的積極意義;另一方面，房貸利率‘換錨’過程中的一系列配套制度安排，包括加強(qiáng)資金流向監(jiān)管等，則有助于加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、減少經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。”董希淼說。

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，最新一期LPR利率的調(diào)整，并不會(huì)對(duì)按揭貸款的成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價(jià)方式的調(diào)整，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會(huì)更大。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企可以更好地明確貸款機(jī)制，完善產(chǎn)品營(yíng)銷和客戶房貸業(yè)務(wù)辦理，對(duì)于購(gòu)房者來說，則可以更好地估算具體房產(chǎn)項(xiàng)目的月供壓力，從而科學(xué)決策、理性購(gòu)房。

董希淼進(jìn)一步分析指出，今年上半年，我國(guó)貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大，有效地穩(wěn)定和引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期，較好地支持了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這一過程中，房貸利率實(shí)行“下限管理”，不僅是對(duì)“房住不炒”的堅(jiān)守，更有助于避免居民部門杠桿率過快上升。“總體上看，政策的初衷就是在保護(hù)合理自住需求的基礎(chǔ)上，不讓房地產(chǎn)擠占過多金融資源，而是讓更多資金流向國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、支持小微企業(yè)，從而助推中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。”董希淼說。