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房貸利率徹底“換錨”還有20天 各地要求繼續(xù)堅持“因城施策”
來源:金融時報 2019-09-18 14:14:55

本報記者 張末冬

距離10月8日房貸利率徹底“換錨”還有20天。自人民銀行宣布對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行調(diào)整后,購房成本將會有多大變化,商業(yè)銀行調(diào)整狀況如何,引發(fā)市場關(guān)注。對此,專家普遍預(yù)計,新報價方式調(diào)整對房貸利率影響不大。

相關(guān)人士透露,房貸利率“換錨”將以穩(wěn)為主,同時強調(diào)因城施策,新的定價能夠更加靈敏地反映市場變化,對商業(yè)銀行定價、自律機制,以及對整個城市市場的反映和把握提出更高要求。

此外,對于外界關(guān)注的存量房貸利率“換錨”問題,按照人民銀行公告要求,存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。上述相關(guān)人士透露,有關(guān)政策還在研究當(dāng)中,將會盡快推出,將以“保護借貸雙方合法權(quán)益”作為基本原則。

政策銜接以“穩(wěn)”為主

8月25日人民銀行宣布,自2019年10月8日起,針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行調(diào)整,以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點形成,加點數(shù)在合同期限內(nèi)固定不變。

據(jù)了解,公告發(fā)布后,已有超過13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作,明確新辦房貸利率浮動下限。有業(yè)內(nèi)人士表示,報價方式調(diào)整對實際房貸利率的影響不大,會以平穩(wěn)過渡為主。

其中,北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)是:首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個基點,二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個基點。

參照此標(biāo)準(zhǔn),并結(jié)合8月25日公布的5年期LPR4.85%水平計算,北京地區(qū)首套個人住房貸款利率下限是5.4%,二套下限是5.9%,與北京當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本一致。

市場人士認為,此次定價水平的確定主要考慮兩個方面,一是實現(xiàn)與LPR的對接,二是充分考慮北京地區(qū)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融的特點,盡量保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。

另外,從整體來看,房貸已經(jīng)告別“折扣”。目前,幾家大型銀行的首套房貸利率依然按此前的基準(zhǔn)利率上浮10%,二套上浮20%執(zhí)行。“沒有新規(guī)定的,就按照原來的方法,更多的變化可能要到10月8日之后再看。”有北京房產(chǎn)中介告訴記者。

一位廣州房產(chǎn)中介向記者表示,目前該地區(qū)已經(jīng)有銀行定下首套房貸利率,預(yù)計為5.5%。同時,其接觸的大部分客戶認為,調(diào)整后利率水平變化不會很大。“小的波動肯定不可避免,但總體看來還比較穩(wěn)定。”上述房產(chǎn)中介表示。

各地要求繼續(xù)堅持“因城施策”

同時,《金融時報》記者了解到,個人住房貸款利率下限也會根據(jù)房地產(chǎn)形勢的變化和LPR的波動情況進一步調(diào)整。

按照規(guī)定,10月8日后,新發(fā)放的個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。距離10月8日最近的一次LPR報價,將在9月20日揭曉。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,從目前情況看,房貸利率會以平穩(wěn)為主,不排除有些地區(qū)出現(xiàn)下調(diào),但受到調(diào)控要求,下行空間并不大。

不過,也有市場觀點認為,房貸利率在LPR改革后下降的可能性不大,或?qū)⒈3址€(wěn)定或略有上升。融360大數(shù)據(jù)研究院認為,雖然近期存款準(zhǔn)備金率下調(diào),銀行融資成本有所下降,但不管是降準(zhǔn)還是LPR新報價機制的推出,最終都期望通過銀行傳導(dǎo),以降低貸款實際利率,政策層面明確提到不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激的手段。

除北京外,最早公布調(diào)整方案的  招商銀行在深圳實施的首套房利率為LPR基礎(chǔ)上加30個基點,二套房加60個基點。

融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,目前廣州、深圳等地的部分銀行,已經(jīng)對新增房貸業(yè)務(wù)采用LPR進行利率報價,已受理房貸申請但未獲批的用戶,可以在以基準(zhǔn)利率為定價基準(zhǔn)的老合同和以LPR為定價基準(zhǔn)的新合同之間進行選擇。

此外,記者了解到,上海地區(qū)目前還未有變化,基準(zhǔn)利率依舊為4.9%,可享受九折或九五折優(yōu)惠。某股份制銀行上海分行個貸負責(zé)人向《金融時報》記者透露,上海的房貸“換錨”規(guī)則還沒有完全確定,目前在溝通過程中,但總的基調(diào)是保證“房住不炒”以及“因城施策”,在此前提下保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。目前,上海是全國房貸利率較低的城市之一,張大偉認為,這與上海各銀行之間競爭激烈有關(guān)系。但執(zhí)行新規(guī)后,首套房貸的折扣利率或?qū)㈦y以實現(xiàn)。

一位大型銀行房貸處負責(zé)人談到,當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強調(diào)因城施策,在確定加點下限的基礎(chǔ)上,各地區(qū)、各銀行可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓┬枳兓?、?jīng)營策略的差別、服務(wù)客群的不同進行自律定價,也會讓房地產(chǎn)市場運行更加平穩(wěn)有序。

上述相關(guān)人士表示,若個別城市因為LPR調(diào)整導(dǎo)致房貸利率變化,進而使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需矛盾突出,將會對當(dāng)?shù)氐氖袌隼蔬M行指導(dǎo),也有可能利率下限會調(diào)整得相對頻繁,比如一兩個月調(diào)整一次,以保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的基本穩(wěn)定。

銀行準(zhǔn)備就緒

伴隨著政策的落地,各家銀行也已做好相應(yīng)準(zhǔn)備。

工商銀行個人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明對《金融時報》記者表示,目前工行主要開展了三方面工作:一是印發(fā)了關(guān)于進一步加強貸款市場報價利率應(yīng)用的意見,對分行進行安排和部署;二是在制度層面,主要涉及個人貸款管理辦法中利率條款修訂,比如增加LPR的定價方式,9月中下旬可以完成文件印發(fā);三是在系統(tǒng)方面,工行系統(tǒng)支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式,目前正在進行系統(tǒng)測試,9月中下旬可以完成該系統(tǒng)的準(zhǔn)備工作。

建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹,建行為了保證新報價機制平穩(wěn)運行,主要開展了六方面工作。一是研究制定業(yè)務(wù)實施細節(jié),包括新發(fā)放房貸LPR的取值、利率調(diào)整方式、加點數(shù)值確定規(guī)則等;二是修改貸款合同,對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)合同的利率等相關(guān)條款進行修訂;三是系統(tǒng)改造,目前在加緊推進業(yè)務(wù)系統(tǒng)中LPR定價參數(shù)的調(diào)整和文本變更等功能的開發(fā)實施,9月20日左右可以全面開放實施;四是全面推進部署,已經(jīng)召集分行研究落實,指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準(zhǔn)備工作;五是組織員工培訓(xùn);六是做好客戶執(zhí)行工作,目前已研究梳理政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等。

“在10月8日前簽訂的商業(yè)性個人住房貸款合同中,可以選擇基準(zhǔn)利率作為定價基準(zhǔn)。當(dāng)然,如果銀行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒,在與借款人協(xié)商一致后,也可以選擇LPR定價方式,以加點方式確定。”上述相關(guān)人士強調(diào)。

關(guān)鍵詞: 房貸利率“換錨”
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