近日，央行公布了2019年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告顯示，6月個(gè)人住房貸款平均利率為5.53%，與3月相比則下降了15個(gè)基點(diǎn)。而從5月份開始，多個(gè)城市上調(diào)了房貸利率，蘇州的首套房貸利率則已突破6%的界限，達(dá)到了6.03%。部分銀行首套房貸款利率直接由基準(zhǔn)上調(diào)至上浮20%，而對(duì)于二套房貸款未還清的客戶，多數(shù)銀行甚至要求貸款利率上浮30%。

今年二季度以來，房地產(chǎn)調(diào)控在金融供給側(cè)發(fā)力，不僅對(duì)前期融資規(guī)模過大的部分房企控制信托融資，同時(shí)對(duì)房企海外發(fā)債風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。在一城一策落實(shí)方面，蘇州等個(gè)別城市加碼調(diào)控，而一批熱點(diǎn)城市房貸利率上浮成為主要調(diào)控措施，市場(chǎng)降溫效果明顯。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年以來，開發(fā)企業(yè)拿地面積同比銳減3成，二手房?jī)r(jià)格回調(diào)趨勢(shì)明顯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年金融調(diào)控力度不會(huì)減小，部分城市房?jī)r(jià)地價(jià)或出現(xiàn)下調(diào)，整體市場(chǎng)將保持平穩(wěn)運(yùn)行。

金融調(diào)控降低開發(fā)企業(yè)杠桿

多地土地市場(chǎng)降溫地價(jià)下跌

近段時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控在金融供給側(cè)頻頻發(fā)力。

6月份，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在一次公開談話中表示，房產(chǎn)企業(yè)融資過度，擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步加強(qiáng)，也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)行為。監(jiān)管部門收緊房企信托融資，從7月份開始，要求“總體存量控制，同時(shí)收縮增量”，第三季度末地產(chǎn)信托融資規(guī)模不能超過二季度末。

7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記提出四點(diǎn)要求。

8月份，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，將嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。到了8月中旬，業(yè)內(nèi)流傳的一張開發(fā)商名單顯示，20家房地產(chǎn)企業(yè)被暫停一切資本市場(chǎng)融資(含供應(yīng)鏈ABS)。

一系列限制對(duì)于房企的融資渠道影響巨大。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，比如限制房企海外發(fā)債這一條，政策明確了外資的用途，意味著發(fā)行海外債償還國內(nèi)債、發(fā)行海外債用于流動(dòng)性資金補(bǔ)給、發(fā)行海外債用于拿地，這三種融資用途已經(jīng)被限制了，對(duì)近期部分房企的海外融資形成利空影響。

統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年，房企境內(nèi)外發(fā)債融資總額一共4286億元，同時(shí)投入房地產(chǎn)信托公司的資金規(guī)模有4500億元，占整體信托的4成。對(duì)信托和海外發(fā)債的限制，極大約束了房企的資金鏈，在土地市場(chǎng)上起到了立竿見影的效果。

6月以來，盡管全國整體土地拍賣仍然較為紅火，但降溫的趨勢(shì)在部分區(qū)域十分明顯。包括安徽阜陽、馬鞍山以及江蘇部分城市如南京、無錫等地，近期土拍情況均不太樂觀。

進(jìn)入7月，多數(shù)上市房企拿地積極性快速衰減?？硕鹧芯繄?bào)告顯示，規(guī)模房企中龍湖、世茂等在7月明顯放緩腳步，單月拿地金額較前六個(gè)月降幅均在70%以上。上半年拿地相對(duì)積極的卓越、弘陽，下半年減緩?fù)顿Y意圖明顯，單月僅新增2幅和3幅土地。

8月初，熱點(diǎn)城市杭州、成都、南京等地均出現(xiàn)溢價(jià)率為零的成交地塊，鄭州、阜陽等城市均出現(xiàn)宅地流拍。南京的一場(chǎng)土拍中，主城邁皋橋區(qū)域一塊宅地成交價(jià)格回到了2016年的水平，比幾個(gè)月前的成交單價(jià)下跌6000元/平方米，南京市另外幾個(gè)板塊地價(jià)幾乎回到3年前。

二季度以來，相關(guān)部門穩(wěn)地價(jià)要求非常嚴(yán)厲，部分熱點(diǎn)城市也積極開展銀行系統(tǒng)檢查，房企拿地偏向保守。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置總面積為9761萬平方米，同比下降29.40%。

熱點(diǎn)城市房貸利率上調(diào)

商品房銷售穩(wěn)中微降

今年二季度以來，熱點(diǎn)城市房貸利率連續(xù)上浮，對(duì)購買力市場(chǎng)的調(diào)控力度不斷加大。

記者從南京多家銀行獲悉，今年4月份以來，南京各家銀行已經(jīng)連續(xù)3次提高了房貸利率。5月初，銀行房貸利率從基準(zhǔn)利率上浮8%調(diào)整到上浮10%;5月底，首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率上浮10%全部調(diào)整到了上浮15%;7月初至今，南京市5家銀行將首套房貸款利率從基準(zhǔn)上浮15%調(diào)整到上浮20%。

今年樓市率先回暖的蘇州，房貸利率在6、7兩個(gè)月也出現(xiàn)連續(xù)上浮。蘇州某房產(chǎn)中介經(jīng)理人告訴記者，7月蘇州首套房貸利率，普遍按照基準(zhǔn)上浮23%(即6%)執(zhí)行，此前3、4、5月份保持在基準(zhǔn)利率上浮17%-18%，6月上調(diào)至基準(zhǔn)上浮20%。二套房貸款未還清的客戶多數(shù)銀行要求貸款利率上浮30%(即6.37%)。

據(jù)融360發(fā)布的7月份房貸市場(chǎng)報(bào)告顯示，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段。蘇州地區(qū)首套房貸利率為6.03%，環(huán)比飆升16BP，一躍成為全國房貸利率水平最高的城市，也是目前唯一一個(gè)首套房貸利率水平破“6”的城市;大連地區(qū)7月漲幅最高，首套房貸利率環(huán)比上漲20BP;漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長(zhǎng)沙，均在近一個(gè)月內(nèi)多次上調(diào)房貸利率，調(diào)整時(shí)間集中在月初和月末。

相對(duì)于經(jīng)歷了小陽春的二線城市，多數(shù)三四線城市今年市場(chǎng)波瀾不驚。記者采訪了多個(gè)三四線城市了解到，當(dāng)?shù)刭J款利率基本保持穩(wěn)定。徐州市21世紀(jì)公司經(jīng)理常靜說，徐州市大多數(shù)銀行的貸款利率近幾個(gè)月保持穩(wěn)定，目前買一萬保險(xiǎn)可以申請(qǐng)首套基準(zhǔn)上浮10%的優(yōu)惠，二套房可以申請(qǐng)基準(zhǔn)上浮15%的優(yōu)惠。不買保險(xiǎn)正常業(yè)務(wù)首套基準(zhǔn)上浮15%，二套基準(zhǔn)上浮20%，現(xiàn)在徐州貸款利率和前段時(shí)間相比無變化。

“近期南京市所有的銀行都要調(diào)整貸款利率，首套從基準(zhǔn)上浮15%，調(diào)整到上浮20%。”北京銀行南京分行一名負(fù)責(zé)人告訴記者，這是主管部門統(tǒng)一的規(guī)定，他們銀行的房貸額度已經(jīng)不夠放了，主管部門要求提高利率抑制需求。人行還進(jìn)行窗口指導(dǎo)，利率達(dá)不到要求的一律不批。一些前期簽訂了合同的賣家，遲遲拿不到貸款，有的等待期甚至超過一個(gè)月。“現(xiàn)在銀行根本不愁放不出按揭貸款，利率越高，銀行獲益越大。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

房貸利率上浮給購房者帶來了多大的壓力?業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬：假如某首套房購買者，買入一套總價(jià)200萬元，首付3成，貸款140萬元，貸款年限30年。每月還款額度，在年初基準(zhǔn)利率上浮5%時(shí)，每月還款7640元，到目前基準(zhǔn)利率上浮20%，每月需還款8286元，每月足足多還646元。而還款總額更是多出23.3萬元，這也是一筆不小的金額。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年下半年樓市還是堅(jiān)持“房住不炒”，以穩(wěn)為主。而近期房地產(chǎn)融資受限、多個(gè)銀行利率上浮等都是樓市收緊的表現(xiàn)。所以接下來的房貸利率大概率還會(huì)繼續(xù)上調(diào)，特別是在部分熱點(diǎn)城市。

持續(xù)調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫，并出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。全國商品房的銷售面積已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，雖然跌幅并未出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)，但市場(chǎng)已經(jīng)有了降溫的苗頭。2019年1-7月份，商品房銷售面積為88783萬平方米，同比下降1.30%。

“房住不炒”政策不變多重因素或推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2016年“9.30”調(diào)控以來，投機(jī)投資需求大幅度減少，剛需剛改成為絕對(duì)主力。近期，中央出臺(tái)的促進(jìn)一億人進(jìn)城落戶、城鄉(xiāng)融合發(fā)展人口自由流動(dòng)等政策將為城市化注入動(dòng)能，尤其是二線城市，將會(huì)獲得一輪發(fā)展機(jī)遇，并推動(dòng)樓市進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行的行情。

“目前，一線樓市很穩(wěn)，二線穩(wěn)中有升，三四線正在筑底，不可能出現(xiàn)上一輪那樣的暴漲了。”深圳乾運(yùn)公司董事長(zhǎng)張俊英表示，統(tǒng)計(jì)顯示，2019年全國棚改計(jì)劃規(guī)模為285萬套，同比大幅縮減50%。這無異于對(duì)暴漲過后的三四線釜底抽薪，也預(yù)示著樓市將進(jìn)一步分化。

張俊英表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，短期內(nèi)放松調(diào)控幾乎沒有可能。一方面，“房住不炒”最近被中央重申，前期火熱的蘇州樓市5月和7月連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策加碼限售，目的是杜絕炒房、限制價(jià)格波動(dòng)。另一方面，利好剛需和改善的政策也在逐步出臺(tái)，通過降低房貸利率，加大公積金支持，以及原有的限制條件，創(chuàng)造穩(wěn)定和有利于剛需及改善的環(huán)境。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布了《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(201904)》。報(bào)告顯示，全國房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅上漲，重點(diǎn)城市二手房成交量較快放大。報(bào)告預(yù)測(cè)，一二線城市以小漲或微漲為主，少數(shù)城市可能較快上漲。三四線城市“小陽春”趨于消退，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。

“未來樓市的發(fā)展重點(diǎn)可能有兩個(gè)，就是一二線城市和都市圈。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席戰(zhàn)略官胡光輝分析，隨著國家一系列政策推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，都市圈，城市群以及主要大城市落戶限制的松綁，一二線城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，人口涌入仍然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)形成支撐，一二線的房子仍然是穩(wěn)定的保值升值手段。

第二個(gè)熱點(diǎn)是處于核心城市群周邊的三四線城市，不僅可以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，還可以享受國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的紅利，繼而吸納人口流入。“預(yù)計(jì)未來五至十年，一批二線城市、都市圈三四線城市會(huì)持續(xù)做大做強(qiáng)。”