本報(bào)記者 王曉悅

今年因高價(jià)拿地進(jìn)入公眾視野的越秀地產(chǎn)，在8月13日晚間發(fā)布半年報(bào)，并以營(yíng)收翻倍的成績(jī)?cè)俅我痍P(guān)注。然而，公司因斥資拿地債臺(tái)高筑，上半年總負(fù)債已超過(guò)1500億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，越秀地產(chǎn)負(fù)債偏高，在近期行業(yè)政策收緊的背景下，要防范資金方面的壓力，適當(dāng)放緩拿地速度。

或受業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)及大盤(pán)回暖影響，越秀地產(chǎn)8月14日高開(kāi)高走，收盤(pán)價(jià)為1.54元/股，漲幅達(dá)10.26%。

上半年實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)54.3%

2019年上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入217.9億元，同比增長(zhǎng)114.4%，盈利約18.7億元，同比上升42.4%。期內(nèi)，公司累計(jì)合同銷(xiāo)售金額為369億元，同比上升31.9%，完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)680億元的54.3%。

某知名地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，考慮到今年上半年政策調(diào)控和購(gòu)房需求減少等因素，利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)30%屬于較好的水平。越秀地產(chǎn)在半年報(bào)中透露，此前布局的“軌交+物業(yè)”模式實(shí)現(xiàn)收入，該部分合同銷(xiāo)售金額約為20.9億元，占比約5.66%。同時(shí)，上半年公司毛利率為30%，同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)，促進(jìn)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

作為一家擁有國(guó)企背景的房企，越秀地產(chǎn)在融資和項(xiàng)目上都頗具優(yōu)勢(shì)。財(cái)報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用較2018年同期減少1700萬(wàn)元。相比民營(yíng)房企動(dòng)輒8%以上的借貸利率，越秀地產(chǎn)融資成本頗低。上半年，越秀地產(chǎn)在境內(nèi)成功發(fā)行25億元公司債，其中3年期的發(fā)行利率為3.85%，3+2年期的3.93%，平均借貸成本為4.76%，同比下降6個(gè)基點(diǎn)。

國(guó)企背景不僅為越秀地產(chǎn)帶來(lái)了融資上的優(yōu)勢(shì)，也帶來(lái)了不少項(xiàng)目機(jī)會(huì)。上半年，越秀地產(chǎn)向廣州越秀集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)收購(gòu)品秀星圖86%的股權(quán)，完成首個(gè)“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目收購(gòu)，增加了土地儲(chǔ)備139萬(wàn)平方米。廣州地鐵集團(tuán)也入股越秀地產(chǎn)，目前持股19.9%，是越秀地產(chǎn)的第二大股東。另外兩個(gè)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)則來(lái)自控股股東廣州越秀，越秀地產(chǎn)已與廣州越秀簽訂兩份期權(quán)七月，取得可向廣州越秀收購(gòu)其于蘿崗、陳頭崗兩個(gè)項(xiàng)目51%權(quán)益的權(quán)利，總建筑面積為179萬(wàn)平方米。

激進(jìn)拿地負(fù)債高企

股東的項(xiàng)目“輸送”仍無(wú)法滿(mǎn)足越秀地產(chǎn)的發(fā)展需求。此前，越秀地產(chǎn)管理層在2017年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出到2020年“保800、爭(zhēng)1000”的銷(xiāo)售目標(biāo)，眼看2020年近在眼前，越秀地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)力追趕。今年上半年，越秀地產(chǎn)一改國(guó)企低調(diào)的風(fēng)格，頻頻現(xiàn)身土拍市場(chǎng)高價(jià)拿地，被認(rèn)為是擠進(jìn)千億俱樂(lè)部的最后一搏。

2019年上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、深圳、杭州等7個(gè)城市拿下14幅土地，總建筑面積約為374萬(wàn)平方米。若按照公司實(shí)際權(quán)益的土地價(jià)款計(jì)算，越秀地產(chǎn)今年前六個(gè)月收購(gòu)?fù)恋毓埠馁Y165.92億元，若按照地塊總價(jià)計(jì)算，其拿地金額則超過(guò)300億元。

這其中，越秀地產(chǎn)在深圳的史詩(shī)級(jí)土拍尤為引人注意，公司當(dāng)天斥巨資59.08億元并配建19610平方米的產(chǎn)品人才住房，拿下了深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)鐵崗地區(qū)A122-0360宗地。外界預(yù)估，該地塊可售樓面價(jià)將達(dá)每平方米5萬(wàn)元以上，風(fēng)險(xiǎn)不小。

進(jìn)入七月份，在大型房企傳出暫停拿地的消息之際，越秀地產(chǎn)拿地勢(shì)頭依然兇猛。7月，公司在廣州市、中山市和長(zhǎng)沙市共計(jì)共斥資33.24億元拿下了五幅地塊，單月拿地金額僅次于4月份的143.57億元。

但激進(jìn)擴(kuò)張的同時(shí)，越秀地產(chǎn)需要面對(duì)較大的資金壓力，這在半年報(bào)中可窺得一二。2019年上半年，公司總負(fù)債上升到1556.55億元，其中流動(dòng)負(fù)債就高達(dá)905.86億元，致使公司凈借貸比率為63.6%，同比上升了2.4個(gè)百分點(diǎn)。

上述地產(chǎn)分析人士表示，越秀地產(chǎn)的負(fù)債數(shù)據(jù)偏高，而此前高價(jià)拿地等也需要防范風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵诤罄m(xù)調(diào)控中，部分高價(jià)地王項(xiàng)目會(huì)面臨壓力，公司應(yīng)該留意三四季度的樓市走勢(shì)，適當(dāng)放緩速度穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。