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北京房產(chǎn)二次抵押貸款開(kāi)始重現(xiàn)江湖 “組合貸”模式增額度
來(lái)源:北京商報(bào) 2019-08-02 09:23:59

“新房本下發(fā)3個(gè)月即可申請(qǐng)借款,最長(zhǎng)可貸25年”……最近一段時(shí)間,房屋二次抵押貸款的身影又開(kāi)始重現(xiàn)江湖。8月1日,一位擔(dān)保公司人士向北京商報(bào)記者表示,北京地區(qū)的多家商業(yè)銀行已經(jīng)悄然放開(kāi)此項(xiàng)業(yè)務(wù),其中不乏國(guó)有大行、股份制銀行等商業(yè)銀行,房本下發(fā)3個(gè)月即可申請(qǐng)借款。另有不少貸款中介為了掩人耳目,還引入了“組合貸”模式,并假借“信用貸”之名繼續(xù)活躍在房產(chǎn)交易市場(chǎng),提高貸款人的額度。在分析人士看來(lái),部分“二抵貸”直接流向房產(chǎn),存在變相加杠桿的情況,這屬于違規(guī)現(xiàn)象,也是監(jiān)管明令禁止的。

涉及多家銀行

“去年僅有一家銀行做‘二抵貸’業(yè)務(wù),今年陸續(xù)放開(kāi)了,已經(jīng)達(dá)到4-5家,”擔(dān)保公司人士陳陽(yáng)(化名)稱(chēng)。陳陽(yáng)向北京商報(bào)記者表示,北京地區(qū)的多家商業(yè)銀行已經(jīng)悄然放開(kāi)此項(xiàng)業(yè)務(wù),其中不乏國(guó)有大行、股份制銀行等商業(yè)銀行,且利息水平較之前更低。

“新拿到房本的用戶(hù)可以進(jìn)行‘二抵貸’操作,只要房本到手滿(mǎn)3個(gè)月即可,從年化利率來(lái)看,新房本‘二抵貸’的年化率在5.2%-6%。”陳陽(yáng)提到。

值得一提的是,陳陽(yáng)表示,對(duì)于貸款額度和期限可以做成“類(lèi)似房貸按揭”的模式,貸款金額可超過(guò)100萬(wàn)元,貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)25年。

對(duì)于貸款類(lèi)型,陳陽(yáng)表示,屬于經(jīng)營(yíng)貸,可以自行注冊(cè)一個(gè)殼公司(要求借款人為法定代表人、實(shí)控人),如果自己無(wú)法注冊(cè),貸款中介也可以提供為用戶(hù)注冊(cè)公司、到放款貸款“一條龍”服務(wù)。對(duì)于資金流向,該貸款中介表示并無(wú)要求。而此前有很多用戶(hù)借此來(lái)填補(bǔ)首付的空白。

對(duì)于陳陽(yáng)的說(shuō)法,北京商報(bào)記者也采訪(fǎng)了對(duì)應(yīng)的商業(yè)銀行。該銀行信貸人員一直反復(fù)強(qiáng)調(diào),目前一直做不了“二抵貸”,而且市面上承認(rèn)“二抵貸”的銀行也很少。

北京商報(bào)記者以貸款者的身份又咨詢(xún)了多家貸款機(jī)構(gòu),多位貸款機(jī)構(gòu)人士向記者隱晦反映了可以進(jìn)行“二抵貸”操作,但每家借款的方式又有所不同,據(jù)一位貸款機(jī)構(gòu)人士透露,他們也可以做新拿到房本的用戶(hù)只要按揭還款18個(gè)月,就可以進(jìn)行“二抵貸”借款,利率最低可以做到4.75%-5.5%左右,住宅房最高房產(chǎn)價(jià)值的70%,再減去沒(méi)有還清的按揭貸款,剩余資金就是可以放貸的額度。

“組合貸”模式增額度

北京商報(bào)記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn),不少房產(chǎn)中介為了掩人耳目,還引入了“組合貸”模式,并假借“信用貸”之名繼續(xù)活躍在房產(chǎn)交易市場(chǎng),提高貸款人的額度。

一位貸款中介表示,用戶(hù)房屋本身的估值達(dá)不到預(yù)期的借款效果,可以采用“組合貸”模式,他也提到,比如200萬(wàn)元的所需額度被分成了兩步進(jìn)行實(shí)施,第一筆是根據(jù)用戶(hù)本人400萬(wàn)元房產(chǎn)估值初步計(jì)算“二抵貸”后可貸款的150萬(wàn)元額度;另一筆則是根據(jù)“信用貸”向銀行申請(qǐng)的額度。

據(jù)該中介介紹,“如果用戶(hù)急需用錢(qián),200萬(wàn)元的借款額度也可以湊齊,除了150萬(wàn)元原有的‘二抵貸額度’外,50萬(wàn)元可以做成信貸,而信貸就是正常的銀行利息,貸款50萬(wàn)元分三年還清。”但實(shí)際能不能拿到信貸額度對(duì)用戶(hù)也有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),借款人在北京地區(qū)沒(méi)有其他房屋貸款就可以申請(qǐng)。該人士還透露,申請(qǐng)通過(guò)后,可以直接安排銀行信貸人員進(jìn)行面簽。

除此之外,貸款中介還可以“暗箱操作”去提高用戶(hù)房屋評(píng)估的實(shí)際額度。據(jù)另一位貸款中介人士介紹,首先在評(píng)估環(huán)節(jié)會(huì)幫用戶(hù)盡量跟評(píng)估所溝通,讓評(píng)估所盡量在每平方米的單價(jià)上抬高額度,從而提高總值。其次,貸款機(jī)構(gòu)走的是銀行“綠色通道”,最后能貸的額度更高。

據(jù)他透露,貸款機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行公對(duì)公之間是有合作的,當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)是和哪家銀行合作時(shí),上述貸款機(jī)構(gòu)人士表示,“我們與大的銀行都合作過(guò),國(guó)有行、股份行都有,小銀行雖然也合作,但首選還是跟大銀行合作,因?yàn)榇筱y行的政策比較穩(wěn)定,資金比較充足”。

需管控資金流向

在一位不愿具名的分析人士看來(lái),部分“二抵貸”資金直接流向房產(chǎn),無(wú)疑存在變相加杠桿,這屬于一種違規(guī)的現(xiàn)象,此類(lèi)現(xiàn)象目前仍處于監(jiān)管的真空地帶。

不過(guò),諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐提到,房產(chǎn)二次抵押在北京是不允許的,有些銀行私自做這項(xiàng)業(yè)務(wù)有可能是為了從中賺取業(yè)務(wù)費(fèi)或者利息。房屋二次抵押,由于房產(chǎn)本身有抵押債務(wù),所以再次抵押的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大,因?yàn)榉慨a(chǎn)的歸屬只會(huì)屬于一方,如此三方,抵押房會(huì)負(fù)擔(dān)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)一出現(xiàn)債務(wù)逾期償還或者無(wú)法償還的問(wèn)題,后續(xù)房產(chǎn)的歸屬解決問(wèn)題則會(huì)比較麻煩。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同“二抵貸”風(fēng)險(xiǎn)高的觀(guān)點(diǎn),他對(duì)北京商報(bào)記者表示,“二抵貸”的風(fēng)險(xiǎn)主要在于:盲目放開(kāi)此類(lèi)貸款,導(dǎo)致對(duì)于此類(lèi)抵押品審核不嚴(yán),對(duì)于償債方面的能力也是缺乏審核的。此外,類(lèi)似貸款后的資金若是流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,相關(guān)銀行也容易被追責(zé)。

北京商報(bào)記者從北京地區(qū)多家銀行處了解到,包括工商銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行在內(nèi)的多家商業(yè)銀行均表示近期未上調(diào)房貸利率。依然是首套房較基準(zhǔn)利率上浮10%,非首套上浮20%,沒(méi)有變化。“目前北京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn),房?jī)r(jià)已經(jīng)很久沒(méi)有較大的波動(dòng)。”一位銀行信貸人士對(duì)記者表示。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào),“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)已進(jìn)入到嚴(yán)管控階段,所以資金方面更是需要積極進(jìn)行管控”。

北京商報(bào)金融調(diào)查小組

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