■本報(bào)記者 王麗新

從房子成為商品到年銷售額高達(dá)15萬億元，30多年以來，極少有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)一樣發(fā)展到如此巨大的體量。今年上半年，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)銷售額達(dá)7萬億元，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)份額越來越高。

正如萬科董事會(huì)主席郁亮所示，行業(yè)集中度上升，頭部企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈。今天中國(guó)50家開發(fā)商獲得2/3的市場(chǎng)份額，如何在市場(chǎng)中脫穎而出，考驗(yàn)的是方方面面的能力。

不得不說，其中最重要的能力之一，是拿地。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，今年上半年，銷售百?gòu)?qiáng)房企新增貨值總量超過4.5萬億元，相比5月末提升近1萬億元，其中有14家房企新增貨值突破千億元。

10強(qiáng)房企拿地貨值近萬億元

強(qiáng)者恒強(qiáng)邏輯仍在上演。上半年，銷售TOP10房企新增貨值全部超過千億元，其中碧桂園、綠地和萬科分列前三，新增貨值均已突破2000億元，遙遙領(lǐng)先其他房企。

從銷售集中度和新增貨值集中度對(duì)比來看，資源高度集中于龍頭房企。銷售金額TOP10和新增貨值TOP10房企重合數(shù)量高達(dá)9家，規(guī)模房企依舊占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。僅有中海新增貨值位列12名，跌出前十。相應(yīng)地，世茂銷售金額排名11，但新增貨值排名第6。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)獲悉，10強(qiáng)房企上半年拿地貨值總計(jì)將近1萬億元，占百?gòu)?qiáng)房企總拿地貨值的22%。值得一提的是，10強(qiáng)房企新增土地價(jià)值總計(jì)高達(dá)7185億元，這意味著這10家房企上半年拿地花費(fèi)了7185億元(全口徑非權(quán)益)。

克而瑞分析師認(rèn)為，銷售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比為0.38，上半年整體拿地銷售比基本穩(wěn)定在0.38-0.4之間，百?gòu)?qiáng)房企拿地維持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。對(duì)比2018年同期各梯隊(duì)的拿地銷售比，均有不同程度的下滑。其中，第二梯隊(duì)與后50強(qiáng)房企拿地銷售比大于平均值水平，規(guī)模擴(kuò)張需求較為明顯，尤其以金地、中梁、新希望、電建地產(chǎn)等為代表。

該分析師進(jìn)一步稱，結(jié)合土地儲(chǔ)備去化周期來看，禹洲、中駿等新增貨值排名相對(duì)靠前的企業(yè)，在保證去化的基礎(chǔ)上，規(guī)模再上臺(tái)階問題不大。當(dāng)然，部分規(guī)模房企如保利等上半年拿地相對(duì)低調(diào)，新增貨值排名并不高。源于有充足土地儲(chǔ)備做支撐，這些房企可以通過控制投資節(jié)奏來進(jìn)行戰(zhàn)略性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

土地儲(chǔ)備相對(duì)薄弱，去化相對(duì)較快的房企納儲(chǔ)更為積極。例如弘陽、大華、新希望等2018年土地儲(chǔ)備去化周期不足2.5年，但上半年拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均水平，其中弘陽、新希望拿地銷售比均超過1。

二線城市成拿地主戰(zhàn)場(chǎng)

從百?gòu)?qiáng)房企新增土地儲(chǔ)備能級(jí)選擇來看，調(diào)結(jié)構(gòu)持續(xù)深化。

上半年，房企在三、四線城市和二線城市新增土地儲(chǔ)備建筑面積占比旗鼓相當(dāng)，這與去年三、四線占比居高不下形成強(qiáng)烈對(duì)比。同去年全年相比，2019年上半年，三、四線城市新增土地儲(chǔ)備建筑面積占比下滑近8個(gè)百分點(diǎn)。

相應(yīng)地，上半年二線城市新增土地儲(chǔ)備建筑面積占比已接近50%，房企重回二線城市的戰(zhàn)略意圖凸顯，其實(shí)從年初大量上市房企表態(tài)2019年投資以回歸一、二線城市為主也可見一斑。值得一提的是，在上半年50城賣地情況來看，杭州以1400多億元位居榜首，遠(yuǎn)高于北京賣地收入。此外，天津、武漢等城市也排在前頭。

克而瑞表示，相比之下，武漢、重慶和天津更受百?gòu)?qiáng)房企的青睞，雖然百?gòu)?qiáng)拿地中包含收并購(gòu)?fù)恋?，但并不影響整體趨勢(shì)。

“拿地投資曲線變化的背后，銷售回款和融資到位數(shù)額是無形之手。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從拿地節(jié)奏上看，今年前兩個(gè)月，房企拿地相對(duì)不積極，一方面是銷售淡季回款不高;另一方面則是融資渠道尚未放松，企業(yè)儲(chǔ)備的“糧食”不足以支撐大量拿地投資。進(jìn)入3月份以后，融資渠道相對(duì)放松，房企拿地積極性立刻轉(zhuǎn)高，紛紛補(bǔ)倉(cāng)，二季度后期則重歸理性。

至于下半年走勢(shì)，上述克而瑞分析師認(rèn)為，在三、四線市場(chǎng)衰退勢(shì)頭未減的大前提下，下半年將仍然是企業(yè)拿地回歸二線城市的窗口期。不過，隨著資金監(jiān)管加強(qiáng)、補(bǔ)倉(cāng)需求得到滿足的情況下，預(yù)計(jì)下半年拿地節(jié)奏相比上半年高峰期時(shí)會(huì)放緩。

此外，在考慮到資金成本、拿地成本等因素下，企業(yè)盲目追高拿地并不可取，縱觀近幾年“地王”開盤去化均不理想，在保證盈利空間的基礎(chǔ)上積極納儲(chǔ)才是房企穩(wěn)定發(fā)展的前提。