蔡越坤

繼2018年地產(chǎn)信托一路狂飆增長后，今年上半年新增地產(chǎn)信托規(guī)模繼續(xù)走高，這引起了監(jiān)管層對于地產(chǎn)信托潛在風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。

據(jù)記者了解，近日中國銀保監(jiān)會(huì)約談了部分近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司。這意味著監(jiān)管對于地產(chǎn)信托的態(tài)度再次明確，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，房企融資再次收緊。

一位西南地區(qū)信托機(jī)構(gòu)人士證實(shí)：“當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)局已經(jīng)嚴(yán)格要求公司收緊地產(chǎn)信托規(guī)模。”

伴隨著嚴(yán)控地產(chǎn)信托規(guī)模的信息在信托機(jī)構(gòu)從業(yè)者中引起熱議，7月11日，一則光大興隴信托有限責(zé)任公司、國投泰康信托有限公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被暫停的消息再次引發(fā)市場對于地產(chǎn)信托的關(guān)注。

當(dāng)天，一家金融機(jī)構(gòu)的人士也表示：“我的地產(chǎn)融資項(xiàng)目通過信托做的被叫停了。”

地產(chǎn)信托暫停是針對全行業(yè)的“一刀切”嗎?這引發(fā)了業(yè)界巨大的關(guān)注。因?yàn)椋禺a(chǎn)信托被收緊意味著房地產(chǎn)企業(yè)又一條重要的融資渠道被收緊，是監(jiān)管對于地產(chǎn)行業(yè)從融資端再次進(jìn)行嚴(yán)監(jiān)管的主要信號(hào)之一。

“并未一刀切”

信托行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)對于地產(chǎn)信托遭暫停的消息風(fēng)聲鶴唳。一方面，對于信托機(jī)構(gòu)而言，業(yè)務(wù)量會(huì)受到影響;另一方面，對于房企而言又一大“輸血”通道被掐斷。

7月11日下午，國投泰康信托有限公司人士對記者回應(yīng)表示：“關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前正進(jìn)行余額管控，業(yè)務(wù)仍在正常開展。”光大興隴信托有限責(zé)任公司相關(guān)人士也表示：“對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、平滑運(yùn)作。”

盡管并未“一刀切”，信托機(jī)構(gòu)從業(yè)者“虛驚一場”，但是監(jiān)管對于地產(chǎn)信托控制規(guī)模的窗口指導(dǎo)確是真實(shí)的情況。

北京某信托公司信托經(jīng)理也對記者表示，以6月30日為界限，公司要求必須控制地產(chǎn)信托規(guī)模，占用比例不新增。如果公司做新的地產(chǎn)信托項(xiàng)目，需要等額度空出來為止。該人士也坦言，對于大信托公司、地產(chǎn)商而言，影響應(yīng)該不會(huì)特別大，因?yàn)轭~度已經(jīng)都占上了，只是控制不新增規(guī)模。

西部一家信托人士表示，對房企融資收緊對開發(fā)商是難得的洗牌機(jī)會(huì)，大型地產(chǎn)公司資金儲(chǔ)備基本已經(jīng)到位，但是對于中小開發(fā)商而言，影響會(huì)比較大。

前述北京某信托公司信托經(jīng)理對記者表示，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托的融資成本一般在9%—13.5%之間，根據(jù)不同的主體和項(xiàng)目類別會(huì)有差別。此外，今年上半年，除了地產(chǎn)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施類的項(xiàng)目也比較多。

該信托經(jīng)理坦言，監(jiān)管對于地產(chǎn)信托的調(diào)控，會(huì)直接影響到地產(chǎn)公司的融資，他比較擔(dān)心會(huì)關(guān)系到地產(chǎn)公司的生死存亡，從而間接影響到后期的信托產(chǎn)品兌付問題。下半年，隨著地產(chǎn)信托的收緊，平臺(tái)類項(xiàng)目和通道項(xiàng)目可能會(huì)增多。

地產(chǎn)信托狂飆

“此次地產(chǎn)信托被監(jiān)管層叫停的信托機(jī)構(gòu)都是今年上半年新增比較快的、存續(xù)規(guī)模比較大的信托機(jī)構(gòu)。”上述北京某信托公司信托經(jīng)理對記者表示。

早在2018年下半年，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)便開始關(guān)注地產(chǎn)信托規(guī)模狂飆的風(fēng)險(xiǎn)，亦曾觀察到，對于信托機(jī)構(gòu)而言，2018年地產(chǎn)業(yè)務(wù)也成了部分信托機(jī)構(gòu)的“吃飯業(yè)務(wù)”。

彼時(shí)，有信托行業(yè)人士曾對記者表示：“2018年從供求關(guān)系來看，供應(yīng)端缺少像地產(chǎn)公司一樣能夠提供收益相對較高、底層資產(chǎn)扎實(shí)、風(fēng)險(xiǎn)看得明白的投資標(biāo)的，需求端則是開發(fā)商被一輪一輪調(diào)控之后，面臨融資現(xiàn)金流不斷收緊、銷售現(xiàn)金流提升乏力的兩難局面。因此，今年地產(chǎn)信托一路狂飆，甚至撐起了2018年信托公司業(yè)務(wù)的半壁江山。”

一位西南地區(qū)信托經(jīng)理表示：“對于從業(yè)者而言，同樣也愿意緊緊抓住優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)型客戶，畢竟地產(chǎn)業(yè)務(wù)單筆規(guī)模較大，信托報(bào)酬率也相對較高。”

而今年，地產(chǎn)信托仍在持續(xù)狂飆。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2019年1季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.81萬億元，占比14.75%，較2018年4季度末上升0.56個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度以來，全國首套房平均貸款利率回落，商品房銷售有所回暖，房企新開工意愿增強(qiáng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企的信托融資需求或難以降低。

此外，根據(jù)中信證券的報(bào)告數(shù)據(jù)，新增信托逐漸向房地產(chǎn)集中。一季度信托融資加速負(fù)增長趨勢有所遏制，信托貸款回正，信托融資總體有所回暖。房地產(chǎn)信托余額增速回暖，房地產(chǎn)投向占比從2016年底的8.19%上升到今年一季度的14.75%。2011年開始新增房地產(chǎn)集合信托規(guī)模與投向房地產(chǎn)的集合信托占比趨勢一致，說明新增信托逐步向房地產(chǎn)集中。單一信托投向房地產(chǎn)的新增規(guī)模占比也持續(xù)擴(kuò)大。

值得注意的是，今年6月13日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴論壇上發(fā)言曾點(diǎn)名房地產(chǎn)融資。他表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。更嚴(yán)重的是，新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。

此前，5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》對房地產(chǎn)行業(yè)融資做了嚴(yán)格的限定，也對銀行、保險(xiǎn)、信托和其他非銀機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)行業(yè)政策做了詳細(xì)和明確的規(guī)范。

地產(chǎn)信托占比地產(chǎn)行業(yè)融資比例有多高呢?中信證券研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣，自籌資金和其他資金是主力，其中定金及預(yù)收款占比最高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來于源國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)五大類資金，其中自籌資金和其他資金占比最高。在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款占比約10%，其他資金和自籌資金占比超70%。

此外，地產(chǎn)信托收緊對于地產(chǎn)行業(yè)的影響，中信證券表示，雖然信托融資占房地產(chǎn)開發(fā)融資資金來源比例不高，但對房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的加碼可能會(huì)造成其他機(jī)構(gòu)的謹(jǐn)慎情緒和融資渠道的收緊。

“今年以來監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托政策的關(guān)注和逐步收緊可能并非局限于信托行業(yè)，全年房地產(chǎn)行業(yè)政策‘房住不炒’的思路不變，對房地產(chǎn)行業(yè)投融資都存在一定約束。從房地產(chǎn)融資到房地產(chǎn)開發(fā)投資存在約6個(gè)月的時(shí)滯，因而今年二季度開始房地產(chǎn)融資收緊可能在三季度末、四季度初體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資上。”中信證券補(bǔ)充稱。

房企“苦日子”來臨

地產(chǎn)信托的進(jìn)一步收緊，對于房企而言，最直接的影響就是部分房企面臨融資成本可能再次提高，能否熬過這段“苦日子”變成了挑戰(zhàn)。

“對于一些中小地產(chǎn)企業(yè)而言，如果熬不過這段日子，很有可能是生死存亡的時(shí)刻。”某券商結(jié)構(gòu)融資部項(xiàng)目經(jīng)理對記者表示。

7月10日，泰禾集團(tuán)(000732.SZ)發(fā)布公告，公司全資子公司TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited在境外完成4億美元的債券發(fā)行，并在新加坡交易所掛牌。債券期限3年。值得注意的是，此次發(fā)行的票面年息15%，每半年支付一次。債券評(píng)級(jí)為Caa1(穆迪)/CCC+(惠譽(yù));擔(dān)保人主體評(píng)級(jí)為B3(穆迪)/B-(惠譽(yù))。

而穆迪評(píng)級(jí)Caa1評(píng)級(jí)和惠譽(yù)評(píng)級(jí)CCC+評(píng)級(jí)均代表著債務(wù)信用狀況很差，信用風(fēng)險(xiǎn)極高。

對此，上述券商項(xiàng)目經(jīng)理對記者評(píng)價(jià)稱：“下半年地產(chǎn)的融資成本又要被整體拉高了。”

一方面融資渠道收緊，另一方面，房企下半年債券也遭遇集中到期。根據(jù)華泰證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債總到期量為4573億元，月均到期量為381億元。相對而言，下半年是到期量的年內(nèi)高峰。需注意的是，債券實(shí)際總償還量除了到期量之外，還包括提前兌付量和回售量。由于提前兌付和回售均具有不可預(yù)見性，實(shí)際償還量可能比到期量更大。

而伴隨著房企國內(nèi)融資渠道收緊，部分房企海外融資步伐也會(huì)加快。“對于一些小企業(yè)可以轉(zhuǎn)向私募等渠道融資，而大企業(yè)可能轉(zhuǎn)向海外融資。”上述券商項(xiàng)目經(jīng)理對記者稱。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，2019年以來重點(diǎn)50家房企共發(fā)行了1580億元境內(nèi)債，1892億元境外債，合計(jì)發(fā)債量達(dá)到3472億元，較2018上半年明顯提升。

因此，華泰證券認(rèn)為，融資收緊對大部分優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流影響有限，影響更多在于未來新增投入的預(yù)期，下半年預(yù)計(jì)土地市場增速會(huì)回落，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增速下行。相對而言，融資渠道更為通暢、直接融資依賴度較低的房企發(fā)展空間更為明確。