河南商報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 周茜

2019年上半年已經(jīng)接近尾聲。在經(jīng)歷了今年三四月份的樓市“小陽(yáng)春”行情后，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何?

時(shí)值6月，我們梳理、回顧這半年來(lái)的市場(chǎng)現(xiàn)象及數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房企拿地?zé)崆椴粶p，樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)有回暖勢(shì)頭。

現(xiàn)象：土拍市場(chǎng)熱鬧，熱點(diǎn)片區(qū)引關(guān)注

6月4日，鄭州高新區(qū)掛牌出讓7宗土地，引來(lái)綠都、碧桂園、新合鑫、永威、龍湖、融信等多家企業(yè)參與競(jìng)拍。最終，融信聯(lián)手朗悅接連拿下6宗地塊。

而鄭政高出[2019]7號(hào)(網(wǎng))號(hào)地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，經(jīng)過(guò)5個(gè)小時(shí)的競(jìng)價(jià)，由龍湖地產(chǎn)約13.05億元摘得，溢價(jià)率53.74%，樓面價(jià)6199元/平方米，刷新了高新區(qū)的土地紀(jì)錄。

往前追溯，5月17日，位于新鄭南龍湖的鄭政新鄭出(2019)6號(hào)地塊，經(jīng)過(guò)315輪競(jìng)價(jià)，最終由武漢偉域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(越秀地產(chǎn)子公司)競(jìng)得，成交總價(jià)約5.01億元，溢價(jià)率173.73%，成交單價(jià)約955萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約4778元/平方米。

再有今年春節(jié)過(guò)后，建業(yè)地產(chǎn)接連拿下北龍湖的2宗地塊。其中鄭政東出〔2018〕27號(hào)(網(wǎng))地塊，引得建業(yè)、金茂、清華園、華潤(rùn)等眾多房企參與，最終由建業(yè)以熔斷價(jià)16.8億元摘得，綜合房?jī)r(jià)30466元/平方米。

從土地成交情況來(lái)看，伴隨著拿地成本和門(mén)檻的提升，房企拿地?zé)崆椴粶p，但也趨于理性，有相當(dāng)一部分的土地競(jìng)拍仍以起始價(jià)成交。

熱點(diǎn)的片區(qū)，例如北龍湖、高新區(qū)雙湖科技城、新鄭南龍湖、常西湖新區(qū)等，備受房企的青睞。這類(lèi)新區(qū)，凈地多、規(guī)劃設(shè)計(jì)好、潛力大、新盤(pán)頻出，因此也受到了購(gòu)房者的關(guān)注，成為了2019年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)：房?jī)r(jià)較去年同期上漲，房企推盤(pán)節(jié)奏加快

土地市場(chǎng)的活躍，開(kāi)發(fā)商拿地果斷，說(shuō)明了房企對(duì)于樓市的預(yù)期樂(lè)觀。而土地市場(chǎng)能進(jìn)一步推動(dòng)成交活躍度，因此成交仍會(huì)維持一定高度。

從房?jī)r(jià)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，其中，鄭州新房?jī)r(jià)格較上月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，較去年同期增長(zhǎng)10.4%。二手房方面，鄭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)較上月環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，較去年同期增長(zhǎng)1.4%。

承接“小陽(yáng)春”回暖勢(shì)頭，根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，5月份新開(kāi)或加推項(xiàng)目約26次，市場(chǎng)成交活躍度延續(xù)4月份態(tài)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)去化率均約80%左右，保持高位去化水平。據(jù)監(jiān)測(cè)，鄭州6月份預(yù)計(jì)將有近30個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度依然較高。

從房企銷(xiāo)售情況來(lái)看，根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019年1-5月大鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)量排行榜》，鄭州1-5月房地產(chǎn)企業(yè)成交金額約464.15億元，較去年同期上漲約37%。

整體來(lái)看，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，房企成交金額較去年漲幅較大，推盤(pán)節(jié)奏加快。

但如今的市場(chǎng)分化現(xiàn)象也更加明顯，有些樓盤(pán)銷(xiāo)售情況不佳，去化緩慢，但個(gè)別區(qū)域、樓盤(pán)依然銷(xiāo)售情況較好。這也說(shuō)明在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，購(gòu)房者不再盲目追漲，產(chǎn)品、地段等因素逐漸成為重要的購(gòu)房要素。

未來(lái)：政策微調(diào)常態(tài)化，剛性需求是重點(diǎn)

從全國(guó)層面來(lái)看，政策微調(diào)越來(lái)越成為常態(tài)。5月中旬，住建部再次對(duì)此前價(jià)格累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，加上此前被預(yù)警的6城，合計(jì)已向10城發(fā)布預(yù)警。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)41次，年內(nèi)突破205次，較2018年同期上漲30%。

對(duì)此，省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)姜鵬飛認(rèn)為，整體來(lái)看，遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。頻繁被提及的“房住不炒”，也代表了未來(lái)樓市政策將依然打擊投機(jī)。

具體到鄭州這個(gè)省會(huì)城市，2019年3月，河南省提高省直住房公積金貸款額度，夫妻雙方最高貸款額度由原來(lái)的60萬(wàn)元調(diào)整為80萬(wàn)元，有利于剛需購(gòu)房者;2019年5月，河南省省直機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)文，限制異地買(mǎi)房提取住房公積金，此舉被視為再次強(qiáng)調(diào)抑制炒房現(xiàn)象。

這也說(shuō)明，對(duì)于鄭州這樣的新一線(xiàn)城市，房地產(chǎn)仍以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)。未來(lái)，在政策邊際改善之下，市場(chǎng)成交活躍度將有所提升，銷(xiāo)售面積同比可能實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。針對(duì)購(gòu)房者，姜鵬飛也建議到：任何時(shí)候，剛需自住的購(gòu)房者遇到合適的房子，都可下手，不必過(guò)多糾結(jié)于漲跌。

在這個(gè)深刻轉(zhuǎn)型的時(shí)代，立足房地產(chǎn)行業(yè)的角色來(lái)看，未來(lái)又將走向何方?6月29日，在即將舉辦的“首屆中原房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈峰會(huì)”上，將有名家進(jìn)行主題演講，剖析房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，更有關(guān)于新趨勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈條上的建材行業(yè)發(fā)展新模式、新空間的討論，為中原大地帶來(lái)一場(chǎng)思想盛宴，敬請(qǐng)關(guān)注。

(編輯 呂瑞天 吉倩倩)