長江商報記者 楊玲玲

房地產(chǎn)開發(fā)采取“拖字訣”的浙系房企新湖中寶，正迎來經(jīng)營和資本層面的雙重壓力。

近日，新湖中寶回復了上交所下發(fā)的涉及現(xiàn)金流情況、資產(chǎn)和擔保情況、應(yīng)收應(yīng)付款項、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等多方面的2018年年報事后審核問詢函。其中，主業(yè)聚焦長三角的新湖中寶，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發(fā)項目時長已超過十年。6月10日，在回復監(jiān)管部門的年報問詢函時，新湖中寶堅稱上述項目目前均進展順利。

同時報告期內(nèi)，新湖中寶存在較多的資產(chǎn)受限和對外擔保情況，其中受限資產(chǎn)合計454.47億元，占公司總資產(chǎn)的32.49%;對外擔保合計224.23億元，占公司凈資產(chǎn)的65.21%。此外，新湖中寶應(yīng)收賬款中前五名欠款方余額合計8.53億元，占所有應(yīng)收賬款金額的96.37%。

在年報問詢函的回函中，新湖中寶表示，公司不存在債務(wù)償付風險，不存在應(yīng)收賬款回收風險。對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的盈利能力和業(yè)績可持續(xù)性，新湖中寶則稱，目前地產(chǎn)項目大部分分布在長三角區(qū)域，開發(fā)產(chǎn)品庫存較少，銷售風險較少。

受限資產(chǎn)合計454.47億

年報季后，上市房企被問詢的案例時有出現(xiàn)，今年這一現(xiàn)象尤甚。2019年4月至今，已經(jīng)十余家房企收到交易所問詢函，其中，浙系房企新湖中寶近日回復了上交所問詢函。

新湖中寶稱，2018年，面對復雜的宏觀和行業(yè)環(huán)境公司堅持穩(wěn)健經(jīng)營，但從多項財務(wù)數(shù)據(jù)來看，事實似乎并非如此。

年報顯示，新湖中寶經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額自2015年至今首次為負。同時，報告期內(nèi)，新湖中寶經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額和投資活動現(xiàn)金流量凈額皆為負，分別為-37.79億元和-40.69億元。

另根據(jù)披露，新湖中寶貨幣資金160.18億元，同比下降10.05%;且其中14.35億元處于使用受限狀態(tài)。新湖中寶在問詢函的回復函中，披露了貨幣資金的存放情況，并表示不存在任何與控股股東或其他關(guān)聯(lián)方聯(lián)合或共管賬戶的情況，也不存在任何貨幣資金被其他方實際使用的情形。

同時報告期內(nèi)，新湖中寶存在較多的資產(chǎn)受限和對外擔保情況，其中受限資產(chǎn)合計454.47億元，占公司總資產(chǎn)的32.49%;對外擔保合計224.23億元，占公司凈資產(chǎn)的65.21%。

此外，新湖中寶對外擔保總額合計224.23億元，包含對控股股東新湖集團及關(guān)聯(lián)方，以及對民豐特種紙股份有限公司、美都能源股份有限公司等第三方擔保的情況。且公司對資產(chǎn)負債率超過70%的被擔保對象的債務(wù)擔保占比達74.46%。

監(jiān)管部門要求新湖中寶詳細列示，被擔保對象的資產(chǎn)和經(jīng)營情況，說明其是否存在債務(wù)償付風險，并說明擔保對象為上述被擔保債務(wù)有無其他增信措施。

新湖中寶回復稱，“為資產(chǎn)負債率超過70%的被擔保對象提供擔保的金額”為166.97億元，其中165.05億元系為全資子公司和非全資控股子公司提供的擔保，占比98.85%。擔保貸款用于公司各子公司項目開發(fā)及經(jīng)營需要，有利于提升公司整體經(jīng)營能力，不存在債務(wù)償付風險。

多項目開發(fā)超過十年

公告資料顯示，1999年，新湖中寶在上海證券交易所上市。目前，主營業(yè)務(wù)為地產(chǎn)開發(fā)，在全國30余個城市開發(fā)50余個住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目，總開發(fā)面積3000萬平方米。

根據(jù)披露，新湖中寶主要從土地招拍掛、舊城改造、海涂圍墾三個渠道獲取土地儲備。年報顯示，報告期末，新湖中寶應(yīng)收賬款中前五名欠款方余額合計8.53億元，占所有應(yīng)收賬款金額的96.37%，且多為報告期內(nèi)新增應(yīng)收賬款。

其中，新湖中寶下屬子公司平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司與平陽縣國土資源管理局(以下簡稱“平陽國土局”)就收儲平陽西灣海涂圍墾項目海域使用權(quán)項下已完成圍墾的土地事宜簽訂《收儲合同》，協(xié)議約定平陽國土局收儲位于西灣海涂圍墾區(qū)北片532850平方米(約合799.275畝)土地，收儲單價1530元/平方米(約合102萬元/畝)，收儲總價為8.15億元。值得一提的是，這一金額占到了應(yīng)收賬款余額的92.08%。

對于應(yīng)收賬款是否存在回收風險，新湖中寶回應(yīng)稱，平陽國土局收儲款根據(jù)協(xié)議將在2020年12月31日之前支付，預計不存在回收風險。

同時根據(jù)披露，新湖中寶房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化壓力較大，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發(fā)項目時長已超過十年。

新湖中寶解釋稱，部分開發(fā)項目進展緩慢的主要原因為項目規(guī)模較大，分期實施，總周期較長;同時因規(guī)劃、拆遷等外部因素導致項目前期稍有延緩。即使項目開發(fā)超過十年時間，新湖中寶仍然堅稱，上述項目目前均進展順利，處于最后一期開發(fā)中，正加快完成最后的進度;且項目之前若干期均已如期交付，完成開發(fā)。

另值得一提的是，根據(jù)披露，新湖中寶2018年贖回66.13億元理財產(chǎn)品的同時，購買46.73億元理財產(chǎn)品。但是在其他流動資產(chǎn)部分，2018年理財產(chǎn)品科目余額為0。上交所要求新湖中寶進一步核實并補充披露報告期末公司理財產(chǎn)品余額;購買理財產(chǎn)品的底層資產(chǎn)質(zhì)量，有無存在較大的投資損失風險。新湖中寶回復表示，公司購買的理財產(chǎn)品均為銀行發(fā)行，期末理財產(chǎn)品本金均已按期贖回，理財收益均已收到，不存在投資損失風險。