長江商報消息●長江商報記者江楚雅

“2019年2000億元，2020年2500億元，2021年3000億元，三年分別達(dá)到28%、25%、20%的增速要求。”這是綠城中國(03900.HK，以下簡稱“綠城”)新掌門人張亞東未來三年的發(fā)展規(guī)劃，但交出的第一份成績單并不亮眼。

年報顯示，2018年，綠城未完成其年度銷售目標(biāo)1600億元，實際完成1564億元。截至2019年4月，綠城銷售金額為383億元，僅完成全年目標(biāo)的21.3%。

曾經(jīng)一度名列行業(yè)前十的綠城，在2018年公司排名已掉至第17位，銷售額增幅也創(chuàng)下近三年最低值，增速排在20強(qiáng)房企的末尾。同時，2018年年內(nèi)利潤23.75億元，較上年同期的26.7億元相比下降11.04%;股東應(yīng)占利潤10.03億元，同比下降54.2%。

雪上加霜的是，綠城的糧倉并不充裕。綠城2018年財報顯示，當(dāng)期共拿地37塊，花費土地款517億元，截止期末共有3247萬方土儲，其中資產(chǎn)負(fù)債表顯示，當(dāng)期可供發(fā)展物業(yè)為228.4億元，同比減少10.3%，發(fā)展中物業(yè)為1178.8億元，同比增長41.8%，存貨為1.2億元，同比減少70.7%。與預(yù)期銷售規(guī)模目標(biāo)并不匹配。

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年綠城的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用分別達(dá)到18.44億元、38.95億元、15.51億元，占總營收的12%。三費費用率(銷售費用+管理費用+財務(wù)費用)/營業(yè)收入 達(dá)到12.09%居行業(yè)前列，而費用管控能力良好的房企三費費用率在7%以下，比如中海為3.44%、陽光城為6.99%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，企業(yè)三費費用率與凈利潤率是此消彼長的關(guān)系，隨著銷售、融資、管理成本的不斷上升，以及項目利潤水平的下滑，未來綠城需要效控制成本。

銷售額增幅創(chuàng)近三年最低

綠城未完成年初定下的1600億元的銷售目標(biāo)。年報顯示，綠城2018年累計取得合同銷售額1564億同比增長6.9%，營業(yè)收入則實現(xiàn)603.03億元，同比增長43.7%。

銷售額未達(dá)標(biāo)，增速也顯得尤為“保守”， 與2017年相比僅增長了6.9%。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年綠城銷售額增速放緩明顯，2015年-2018年分別實現(xiàn)銷售額719億、1139億、1463億、1564億元。2016-2018年的銷售額同比增幅分別為 58.4%、28.4%、6.9%，2018年增速為近三年最低。

利潤方面，綠城全年凈利潤僅10.03億元，同比降54.18%，并且凈利率和歸母凈利率已連續(xù)兩年下滑。受股東應(yīng)占利潤下滑影響，綠城歸母凈利率從2016年的6.62%降至2018年的1.66%。凈利率從2016年的7.67%降至2018年的3.94%，為近五年的最低水平。

得益于物業(yè)銷售收入的增長，綠城2018年實現(xiàn)毛利137.52億元，較2017年的毛利80.76億元增加 70.3%，實現(xiàn)毛利率22.81%較2017年的19.25%增長3.6個百分點。

對于2018年業(yè)績增速回落，綠城中國給出的官方理由是受出售附屬公司、計提減值虧損撥備等方面影響，同時，建設(shè)周期長、成本上升則是該公司回復(fù)凈利率不高的原因。

繼去年銷售額增速回落，綠城今年一季度銷售業(yè)績出現(xiàn)了明顯下滑。近期，綠城發(fā)布2019年一季度營運數(shù)據(jù)，一季度實現(xiàn)總合同銷售金額約255億元，同比下降8.6%，其中代建管理項目取得的合同銷售額為74億元，與去年同期相比分別下降8.6%和42.2%。

此前，綠城中國董事會行政總裁張亞東接受媒體采訪時表示，2019年綠城的銷售目標(biāo)為1800億元。以此推算，截至3月，綠城僅僅完成了年度銷售目標(biāo)的14.17%，雖然第一季度是地產(chǎn)公司銷售淡季，但14%這個比例，也讓業(yè)界質(zhì)疑綠城是否能完成今年銷售目標(biāo)。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，主要受房地產(chǎn)市場降溫影響，一季度綠城中國銷售業(yè)績同比出現(xiàn)下跌的情況。若企業(yè)業(yè)績持續(xù)受市場影響較大，可能將影響全年銷售進(jìn)度。尤其，目前綠城中國年度目標(biāo)完成率較低，后期或?qū)⒂绊懫滟Y金回籠的速度。

負(fù)債攀升超2000億

伴隨著加速擴(kuò)張和成本增加，綠城中國負(fù)債攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，綠城中國有息負(fù)債達(dá)到814億元，較2017年增加了41.2%;凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，綠城2015年資產(chǎn)負(fù)債率為74.63%，2016年資產(chǎn)負(fù)債率為76.84%，2017年資產(chǎn)負(fù)債率為80.16%，公開數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月，綠城的收入債務(wù)比率(包括其在合資企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)中的份額)，已從2017年12月底的57.4%上升至71.8%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.1%，環(huán)比上年年底有所提升。截止2018年12月31日，總負(fù)債2196億元，在樓市調(diào)控大背景下，2019年總負(fù)債將進(jìn)一步增加。

針對2018年業(yè)績與公司財務(wù)狀況相關(guān)問題，綠城中國方面表示，目前，綠城中國凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.3%，平均利息成本5.4%，低于行業(yè)平均水平，財務(wù)狀況良好。未來預(yù)計將維持穩(wěn)定，銀團(tuán)貸款對于凈資產(chǎn)負(fù)債率的要求是需要保持在90%以下，公司內(nèi)部的要求是在80%以下。

與此同時，2018年綠城積極開拓融資渠道，控制綜合融資成本。境外融資方面，于2018年7月獲得兩筆規(guī)?？傤~達(dá)美金14億元的境外融資，規(guī)模更大、利率更低、年期更長，有助降低公司借貸成本，并進(jìn)一步優(yōu)化了公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。境內(nèi)融資方面，綠城全年境內(nèi)共發(fā)行約人民幣201億元，綜合成本為5.46%;發(fā)行公司債人民幣逾90億元及短期資券40億，年利率為4.73%至6%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于此類企業(yè)的問題來說，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，自然也在負(fù)債等數(shù)據(jù)上出現(xiàn)上升，后續(xù)實際上也要求此類企業(yè)積極降低資金風(fēng)險和負(fù)債規(guī)模。另外也需要不斷協(xié)調(diào)內(nèi)部股東關(guān)系，進(jìn)而形成更好的發(fā)展態(tài)勢。

中交掌權(quán)加速高周轉(zhuǎn)

2018年對綠城來說是“巨變”的一年。8月初，綠城宣布曹舟南請辭執(zhí)行董事、行政總裁等職務(wù)，來自中交系統(tǒng)的張亞東接替。這則簡單的人事變動公告，迅速在行業(yè)中發(fā)酵，尤其是張亞東的出現(xiàn)一度被視為中交“加強(qiáng)控制”的跡象。

2015年3月，中交收購綠城股份正式完成。2018年以來，綠城多次與中交共同成立合營公司，還在福州、天津、廣州等地合作開發(fā)地產(chǎn)項目。不僅如此，在張亞東上任之后，中交還為綠城送來一份“大禮包”，一口氣與綠城簽署了近30個項目的合作協(xié)議，投資額達(dá)2500億。

一向不求規(guī)模只求品質(zhì)的綠城在中交集團(tuán)的強(qiáng)勢掌控之下進(jìn)行了一系列的改革，轉(zhuǎn)而走向了加大投資、高周轉(zhuǎn)之路。去年7月初，綠城中國開始計劃走高周轉(zhuǎn)之路。彼時，綠城中國內(nèi)部流傳出一份備忘錄，其要求員工加快銷售，堅決執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的策略。值得注意的是，綠城管理進(jìn)入全國23個省及直轄市，旗下受托管理項目282個，規(guī)劃總建筑面積約6336萬平米，其中商業(yè)代建項目164個，預(yù)計總可售金額約3428億元。2016年綠城代建的業(yè)務(wù)銷售額為181億元，占綠城集團(tuán)總銷售額1139億元的15.89%，2017年這一比例達(dá)到29.39%，2018年綠城代建的業(yè)務(wù)銷售額為552億元，占綠城集團(tuán)總銷售額1564億元的35.29%，代建業(yè)務(wù)銷售額占比進(jìn)一步上升。

然而，代建業(yè)務(wù)提速讓綠城曾經(jīng)堅守的“精雕細(xì)刻慢工出好活”的品質(zhì)理念遭到拷問。近年，山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、山東青島李滄綠城郁金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發(fā)生過業(yè)主維權(quán)。涉及問題包括外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等房屋質(zhì)量問題。

外界有質(zhì)疑聲稱，高周轉(zhuǎn)和代建業(yè)務(wù)占比提升會導(dǎo)致規(guī)模將取代品質(zhì)。對此，綠城表示，綠城從來沒追求過規(guī)模。提高周轉(zhuǎn)效率，對于任何一個企業(yè)都是應(yīng)該做的，但不是綠城的目標(biāo)，只是一個管理的舉措。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，代建業(yè)務(wù)中間的協(xié)調(diào)工作很關(guān)鍵，如果沒有此類協(xié)調(diào)，那么會面臨一個很尷尬的問題，即代建業(yè)務(wù)背后的質(zhì)量問題和品牌管理問題，所以從這個角度看，需要積極研究代建所帶來的部分負(fù)面問題的解決。