文/廣州日報全媒體記者崔寧寧

近年來，深圳持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，保障實體經濟高質量發(fā)展。而2018年以來，部分產業(yè)用房租金上漲較快、租賃行為不規(guī)范等現(xiàn)象直接增加了實體企業(yè)的運營成本。記者獲悉，深圳市住建局起草的《關于規(guī)范產業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施(試行)》(征求意見稿)(簡稱《若干措施》)，即日起至6月6日面向社會公開征求意見?！度舾纱胧吠ㄟ^增加供應、規(guī)范租賃行為、強化產業(yè)監(jiān)管等舉措，來穩(wěn)定產業(yè)用房租賃價格，減輕實體企業(yè)運營成本。《若干措施》提出，對于租金高出最近年度發(fā)布的指導價格15%的，市、區(qū)產業(yè)主管部門應當會同相關部門及時介入，經核實后可對出租人采取約談等措施。

將連片升級至少5個工業(yè)區(qū)集中片區(qū)

深圳市住建局表示，產業(yè)用房租金上漲的原因是多方面的，除產業(yè)結構轉型升級、產業(yè)用房優(yōu)質供給增加以及產業(yè)空間結構變化等客觀合理因素外，還有一些不合理的因素，主要包括：部分工業(yè)區(qū)“工改”預期改變了出租、承租意愿，產業(yè)空間供需信息不對稱，部分產業(yè)用房存在違規(guī)轉租、縮短租期、亂收費等市場亂象。

為此，《若干措施》放出的第一個“大招”是加大供應。針對當前舊工業(yè)區(qū)環(huán)境品質較差、產業(yè)項目落地難等問題，加強產業(yè)空間的規(guī)劃統(tǒng)籌，進一步加大供給力度，優(yōu)化供應結構，實現(xiàn)產業(yè)用房供需平衡。

《若干措施》鼓勵各區(qū)采取異地置換、產權入股等手段，促進老舊工業(yè)區(qū)連片升級、功能優(yōu)化。未來3年，全市完成不少于5個、單個用地面積原則上不少于30公頃的工業(yè)區(qū)集中片區(qū)的連片升級改造，建設高標準產業(yè)發(fā)展空間。

同時，大力推進舊工業(yè)區(qū)綜合整治。支持舊工業(yè)區(qū)相關權利人按照相關政策，通過綜合治理、加擴建、功能優(yōu)化等措施，增加一定比例的輔助性公用設施，適當增加滿足基本需求的研發(fā)辦公、配套商業(yè)空間，完善產業(yè)及配套功能，改善舊工業(yè)區(qū)環(huán)境品質。至2020年，全市完成舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積不低于500萬平方米。

此外，加大創(chuàng)新型產業(yè)用房籌集供應力度。通過提高存量產業(yè)用地容積率、推進舊工業(yè)區(qū)升級改造等方式，提高工業(yè)區(qū)利用效率，確保產業(yè)用房規(guī)模供給總量不減。鼓勵各區(qū)通過配建、收購、整治統(tǒng)租和“市場配置、政府補貼”等方式，加大創(chuàng)新型產業(yè)用房籌集力度;推動國有企業(yè)通過利用存量用地、城市更新、整治統(tǒng)租等渠道，加大創(chuàng)新型產業(yè)用房供應;對社區(qū)股份合作公司自主盤活老舊工業(yè)區(qū)等集體物業(yè)用作創(chuàng)新型產業(yè)用房的，給予一定財政改造資助。

到2020年，全市新增建設籌集創(chuàng)新型產業(yè)用房建筑面積不少于800萬平方米。

單個產業(yè)用房租期不少于1年

穩(wěn)定租金，除了加大供應之外，《若干措施》還希望從規(guī)范產業(yè)用房租賃交易行為入手，加強行業(yè)監(jiān)管。在租賃期限上，單個產業(yè)用房租賃合同期限原則上不得少于1年，鼓勵簽訂產業(yè)用房長期租賃合同。

實施產業(yè)用房租賃公示制度，對外出租的工業(yè)區(qū)應當在工業(yè)區(qū)顯著位置豎立租賃公示牌，明確本工業(yè)區(qū)的準入產業(yè)類型、最低租賃期限、租金指導價格及其他統(tǒng)一收費事項。未列入公示牌的收費事項，出租人不得以公攤等名義向承租人收取費用。

工業(yè)生產對水電費的價格敏感，但產業(yè)用房租賃還存在擅自調改水電計量設備、虛增用水用電量、提高中間層水電價格等欺詐行為。《若干措施》規(guī)定租賃雙方簽合同時，應當同時簽訂用水、用電合同，明確水、電費收取方式及用水、用電安全條款。出租人應當定期對水、電費的收繳、公攤和損耗等情況進行公示，并嚴格執(zhí)行政府定價。用水、用電未抄表到戶的工業(yè)區(qū)，各用戶(含自用)繳納的水、電費用總和(含公攤)不得高于出租人向水、電專營單位繳納的水、電總費用。

此外，對“虛增公攤面積”這類套路，《若干措施》規(guī)定產業(yè)用房出租時應當明確建筑面積及套內建筑面積、公攤面積，禁止擅自提高公攤面積比例，單棟產業(yè)用房分割出租時，各出租單元租賃建筑面積總和不得超過該棟產業(yè)用房總建筑面積。

《若干措施》規(guī)范了產業(yè)用房轉租分租行為

近年的深圳市兩會上，有市政協(xié)委員曾就廠房租金快速上漲提出建議，希望壓縮房地產中介、個人等“二房東”漲價空間。《若干措施》提出了加強產業(yè)用房準入監(jiān)管、規(guī)范產業(yè)用房轉租分租行為、完善產業(yè)用房租賃后續(xù)監(jiān)管機制等措施。

《若干措施》指出，市產業(yè)主管部門應當進一步完善產業(yè)導向目錄，加強產業(yè)遴選、評估和監(jiān)管，規(guī)范各類產業(yè)用房的產業(yè)準入類型。產業(yè)用房原則上不得出租給個人、房地產經紀機構和未經備案的專業(yè)化運營機構。

新建和升級改造(包括綜合整治和拆除重建)的工業(yè)區(qū)項目，應在土地供應或竣工驗收環(huán)節(jié)，簽訂產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，載明準入產業(yè)條件、允許轉租分租及退出情形等事項，逐步將存量工業(yè)區(qū)產業(yè)用房納入全市統(tǒng)一的產業(yè)監(jiān)管范疇。國有企業(yè)、社區(qū)股份合作公司自有或運營的產業(yè)用房，應直接面向工業(yè)企業(yè)、科技企業(yè)或生產性服務業(yè)企業(yè)出租，或者按規(guī)定交由專業(yè)化運營機構出租。

同時，《若干措施》還規(guī)范了產業(yè)用房轉租分租行為。除土地供應合同、產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議和產業(yè)用房租賃合同約定外，產業(yè)用房原則上不得轉租、分租;經約定或批準可以轉租的，產業(yè)用房應當按相關規(guī)定出租，受轉租人不得再次轉租。

高出指導價15%將被約談

面對工業(yè)廠房高租金現(xiàn)象，深圳擬編制產業(yè)用房租金指導價格?！度舾纱胧芬?guī)定，市房屋租賃主管部門應當開展租金跟蹤調查，建立健全租金調查體系和租金指數(shù)系統(tǒng)，根據市場租金水平、產業(yè)布局規(guī)劃和產業(yè)用房所處位置、配套條件等因素，編制全市產業(yè)用房租金指導價格，每年予以更新并向社會發(fā)布。

《若干措施》對三類產業(yè)用房將引導其租金不高于最近年度發(fā)布的租金指導價格。這三類產業(yè)用房包括了國有企業(yè)、社區(qū)股份合作公司自有或運營的產業(yè)用房;財政投資及工業(yè)區(qū)綜合整治時享受財政獎補的產業(yè)用房;按規(guī)定完成安全納管、處理確認或者依法沒收的農村城市化歷史遺留產業(yè)類違法建筑。

同時，還將引導其他各類產業(yè)用房租賃當事人合理約定租金。對于租金高出最近年度發(fā)布的指導價格15%的，市、區(qū)產業(yè)主管部門應當會同相關部門及時介入，經核實后可對出租人采取約談等措施。

針對產業(yè)用房供需信息不對稱等問題，深圳將開展產業(yè)用房專項調查，建立全市統(tǒng)一的產業(yè)用房信息平臺，加強租賃市場監(jiān)測，以此推進信息透明、穩(wěn)定市場預期。此外，還將建立舉報機制，對產業(yè)用房租賃當事人違法違規(guī)行為舉報線索一經查實，由各監(jiān)管部門和執(zhí)法單位依法實施處罰，并列入違規(guī)失信聯(lián)合懲戒名單。