您的位置:首頁 > 資訊 > 房產(chǎn) >
樓市首次板塊輪動近尾聲 三四線城市房價仍有下行風(fēng)險
來源:每日經(jīng)濟新聞 2019-02-22 10:46:20

每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

從領(lǐng)漲到領(lǐng)跌,一線城市用了2.5~3年時間。自2015年上半年以來,全國房地產(chǎn)市場第一次出現(xiàn)板塊輪動,以一線城市領(lǐng)漲、強二線接棒為開端,經(jīng)歷了全國市場普漲,再到2017年下半年至2018年下半年非城市群三線城市及非強二線城市交替領(lǐng)漲,一線城市則在嚴(yán)厲調(diào)控政策之下出現(xiàn)領(lǐng)跌。

進(jìn)入2019年,全國40個典型城市新建商品住宅成交面積出現(xiàn)了同環(huán)比雙降,分別為14%和31%。

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《全國房地產(chǎn)板塊輪動現(xiàn)象研究報告》(以下簡稱《報告》),以國家統(tǒng)計局公布的70城二手住宅銷售價格指數(shù)為報告數(shù)據(jù),并以2015年1月70城平均房價為基準(zhǔn)進(jìn)行計算?!秷蟾妗凤@示,全國二手房平均房價在本輪上漲周期上漲24%;一線城市房價漲幅最大為61%,其中深圳房價共上漲了80%,上海在一線城市中漲幅最低,為45%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示:“二手房價格所反映的板塊輪動情況基本一致。新建商品住宅受到限價等政策影響,未必反映出下跌趨勢,而二手房由房東自主定價,調(diào)整得更為徹底,更真實地反映出市場情況。”

樓市首次板塊輪動即將結(jié)束

《報告》指出,本輪房價上漲周期中,大部分城市的啟動時間為2015年下半年,而一線城市則更早開始。

數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年、下半年、2016年上半年,一線城市房價漲幅分別達(dá)到了8.9%、11.5%和17.4%。而同期城市群三線城市和非城市群三線城市房價仍處于平穩(wěn)階段,只有微小的漲跌。

其中深圳房價漲幅最大,2015年上下半年分別達(dá)到17.3%和20.7%;東北地區(qū)的錦州市領(lǐng)跌,跌幅分別為3.7%和4.1%。

據(jù)《報告》,2016年下半年,強二線城市接棒領(lǐng)漲,房價漲幅達(dá)到10.6%。至2017年上半年,領(lǐng)漲城市除上海和廣州外,還有合肥、廈門、南京、無錫、長沙、鄭州等二線城市,其中合肥與廈門2016年上半年房價漲幅分別達(dá)到36.2%和24.6%。與此同時,全國各個城市房價出現(xiàn)普漲。

進(jìn)入2017年,上半年城市群三線城市接替強二線城市開始領(lǐng)漲,漲幅達(dá)到5.1%,同期非城市群三線城市盡管漲幅仍然最小,但已經(jīng)連續(xù)兩年穩(wěn)步上升。2017年下半年至2018年下半年,非城市群三線城市及非強二線城市交替領(lǐng)漲,而一線城市在嚴(yán)厲調(diào)控政策之下領(lǐng)跌。

在上海內(nèi)環(huán)內(nèi),年前四處看房置換的宋女士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,過年前敲定了一套楊浦區(qū)10年房齡的二手房,“690萬元成交的,房東想盡快出售套現(xiàn),我們也很有誠意賣,這個價格比2017年初降了40萬~50萬元。但同樣,我自己的‘老破小’掛牌價也降了不少,到現(xiàn)在還沒出手呢。”

以城市類型分,本輪上漲由一線城市向強二線城市,再向城市群三線城市,最后向非城市群三線城市及非強二線城市輪動。按地區(qū)和城市群來看,由華南、華北板塊向華東、華中板塊,再向西北、西南板塊輪動;珠三角城市群率先領(lǐng)漲,隨后珠三角與長三角城市群交替領(lǐng)漲,最后京津冀城市群領(lǐng)漲。

易居研究院研究員王若辰向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為:“隨著非城市群三線城市房價上漲時間接近本輪板塊輪動現(xiàn)象中各板塊領(lǐng)漲持續(xù)時間的上限(一年半),以及棚改貨幣化安置政策的改變,此輪全國房地產(chǎn)市場板塊輪動即將結(jié)束。”

三四線城市成交量下跌風(fēng)險大

近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者在上海青浦區(qū)不動產(chǎn)交易大廳內(nèi)看到,大廳共開設(shè)了12個窗口受理不動產(chǎn)登記證辦理,但絕大部分窗口都空著,與早先接踵摩肩的景象形成鮮明對比。

前來辦理不動產(chǎn)證的陳先生只用了40分鐘,便完成了材料初審、填表、復(fù)印、窗口審核等全部流程。等過幾天交了稅,就等著拿證了。而上一次他來這里,光材料初審就花了半小時排隊。

“最近辦理速度都還可以,這個時候或者下午四五點來,基本上不用排隊,來了就能辦。”一位窗口工作人員告訴記者。

中指院數(shù)據(jù)顯示,2019年1月,4個一線城市新建商品房成交面積環(huán)比下降38.56%,同比上升0.34%。其中二線代表城市成交面積環(huán)比下降28.37%,同比下降8.39%;三線代表城市環(huán)比降24.63%,同比下降33.60%。

王若辰分析指出,目前全國商品房住宅去化周期已經(jīng)于2018年8月份達(dá)到9個月后見底回升。2019年1月份,大部分城市商品房成交量,尤其是目前板塊輪動中領(lǐng)漲的非城市群三線城市,新建商品房成交量下滑較大。

易居研究院《1月全國40城住宅成交報告》數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入2019年1月,全國40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%,三四線城市環(huán)比下降30%,后市二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險。

“一線城市由于目前成交量能已處于低位,有企穩(wěn)的跡象;東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫,其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險。”易居研究院研究員沈昕告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

對比歷史數(shù)據(jù)來看,今年1月份,一線城市中北京的成交面積同比大幅增長,上海和廣州的成交面積同比小幅增長,深圳則同比小幅下降。一線城市的總成交面積環(huán)比下降,同比小幅增長,目前處于2014年以來的較低位,從近幾個月成交量走勢及1月份的同比增幅來看,有企穩(wěn)的跡象。

今年樓市走勢主要看三四線城市

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者:“今年中國房地產(chǎn)市場主要看三四線城市。對比2018年春節(jié)期間三四線城市的活躍,2019年返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒,購房者愈加理性,大部分三四線城市的市場成交均比去年降溫。

易居報告認(rèn)為,一線城市房價至今調(diào)整已超過一年半時間,未來可能率先企穩(wěn)。由于本輪房價上漲三線城市主要由去庫存及棚改貨幣推動,相較一二線城市基本面因素支撐較弱,預(yù)計未來三線城市房價將開始調(diào)整并持續(xù)較長時間。

以廈門為例,其在本輪上漲周期的二線城市輪動階段中漲幅僅次于合肥。2017年3月廈門二手房價漲幅一度達(dá)到48.4%,此后房價持續(xù)下跌至今。2018年12月及2019年1月,廈門二手房成交量分別同比增長31.4%和19.3%,略顯回暖跡象。但從成交量上來看,見底仍需成交量的持續(xù)放大。

張大偉進(jìn)一步指出:“2019樓市除非信貸政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向,否則三四線城市從春節(jié)開始進(jìn)入明顯調(diào)整期的可能性越來越大。三四線城市房價有天花板,不能覺得房價比一二線便宜就任性買買買。交易活躍度高、城市化率高的地區(qū)才有相對活躍的二手房市場。”

關(guān)鍵詞:
相關(guān)文章
山西焦煤與國家開發(fā)銀行山西省分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議-每日報道

山西焦煤與國家開發(fā)銀行山西省分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)

  10月19日,山西焦煤與國家開發(fā)銀行山西省分行舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。雙方將根據(jù)各自十四五發(fā)展規(guī)劃,圍繞支持山西焦煤高質(zhì)量發(fā)展在重更多

2022-10-20 16:04:38
貴州省財政廳預(yù)撥逾1億元 全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)及冬季煤電保供-每日速遞

貴州省財政廳預(yù)撥逾1億元 全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)及冬

  記者從貴州省財政廳獲悉,近期,為進(jìn)一步做好全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)及2022年冬季煤電保供工作,緩解煤炭企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營壓力,貴州省財政廳、貴州省能更多

2022-10-20 10:09:35
黃驊港務(wù)煤炭裝船量歷史累計超25億噸-新視野

黃驊港務(wù)煤炭裝船量歷史累計超25億噸-新視野

  截至10月18日,黃驊港務(wù)煤炭裝船量歷史累計2502億噸,能源保供持續(xù)穩(wěn)定發(fā)力。圖為煤炭碼頭正在裝船作業(yè)  近年來,黃驊港務(wù)嚴(yán)格落實集團(tuán)更多

2022-10-20 10:00:01
第三季度伊泰煤炭銷售煤炭1594.78萬噸 同比增加4.57%-當(dāng)前快播

第三季度伊泰煤炭銷售煤炭1594.78萬噸 同比增加4

  伊泰煤炭發(fā)布2022年第三季度經(jīng)營情況,煤炭產(chǎn)量119147萬噸,同比增加1139%;銷售煤炭159478萬噸,同比增加457%;銷售收入12022億元,同比更多

2022-10-20 10:09:39
煤炭行業(yè)雙重承壓 看專家如何支招-天天快資訊

煤炭行業(yè)雙重承壓 看專家如何支招-天天快資訊

  烏克蘭危機爆發(fā)以來,歐洲部分國家重啟煤電。請問中國碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)是否會有調(diào)整?近日在國家發(fā)改委專題新聞發(fā)布會上,有記者發(fā)出這樣更多

2022-10-20 09:57:25
澳大利亞前三季度煤炭出口量同比下降4.7%-速讀

澳大利亞前三季度煤炭出口量同比下降4.7%-速讀

  據(jù)澳大利亞聯(lián)邦政府首席經(jīng)濟師辦公室最新發(fā)布的《資源和能源季報》數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,澳大利亞原煤產(chǎn)量283億噸,同比增長33%;可銷售更多

2022-10-20 09:57:18
陜西年產(chǎn)1000萬噸的可可蓋煤礦項目獲開工備案批復(fù)-環(huán)球速訊

陜西年產(chǎn)1000萬噸的可可蓋煤礦項目獲開工備案批復(fù)

  10月9日,礦業(yè)公司可可蓋煤礦項目獲陜西省發(fā)改委開工備案批復(fù),這是繼項目取得采礦許可證后又一捷報,標(biāo)志著可可蓋煤礦項目礦井建設(shè)證照手更多

2022-10-20 08:56:22
國家能源集團(tuán)新街臺格廟礦區(qū)兩礦井產(chǎn)能置換方案獲批復(fù)-世界資訊

國家能源集團(tuán)新街臺格廟礦區(qū)兩礦井產(chǎn)能置換方案獲

  近日,國家能源局以國能綜函煤炭〔2022〕81號文批復(fù)了國家能源集團(tuán)新街能源一井、二井產(chǎn)能置換方案?! 苄陆忠痪?、二井為新街臺格廟更多

2022-10-19 09:54:58
國家和河南省“十四五”規(guī)劃項目:西峽煤炭儲備(配)基地開工-焦點短訊

國家和河南省“十四五”規(guī)劃項目:西峽煤炭儲備(

  秋高氣爽施工忙,項目建設(shè)正當(dāng)時。近日,在西峽縣回車鎮(zhèn)杜店村舉行全市第六期三個一批項目建設(shè)活動暨西峽縣煤炭儲備(配)基地項目開工儀更多

2022-10-19 10:07:53
全球動力煤價格正在回落-環(huán)球短訊

全球動力煤價格正在回落-環(huán)球短訊

  數(shù)據(jù)顯示,不同品質(zhì)動力煤價格正在回落,原因是有跡象表明,當(dāng)前的供應(yīng)已經(jīng)足以滿足歐洲和亞洲冬季的需求?! …h(huán)球煤炭交易平臺(globalC更多

2022-10-19 09:56:18
熱門
關(guān)注