■本報(bào)記者 王麗新
昨日,中民投出讓上海董家渡地塊的消息得到證實(shí)。據(jù)最新工商資料顯示,綠地集團(tuán)已正式接手中民投旗下董家渡項(xiàng)目,并于2月13日完成了股權(quán)變更。
“董家渡是黃浦江沿線核心地段,但項(xiàng)目商辦比例很高,前期投入成本非常高,僅地價(jià)就200多億元,總體投入要達(dá)到600億元左右,對中民投來說,若資金周轉(zhuǎn)不開,影響很大。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向《證券日報(bào)》記者表示,接盤者綠地對區(qū)域市場比較了解,近乎一半地產(chǎn)投入都是商辦資產(chǎn),會投入很多精力去盤活,預(yù)計(jì)將會偏重以加快回款的售賣方式去操盤。
解凍后即刻甩賣
有公開資料這樣描述董家渡,在上海的發(fā)展歷史上,董家渡是上海開埠后繁華城區(qū)之一,位于浦西老城廂和南外灘之間,叫“上海的發(fā)源地”。
華潤、泛海、綠城和融創(chuàng)等房企都曾覬覦,17年間,有的留下了,有的撤離了。
5年前的2014年11月份,中民投成立的第一年,就聯(lián)合上海外灘投資、中民嘉業(yè)控制的上海佳渡置業(yè),以248.5億元的價(jià)格拿下了董家渡地王——13號、15號地塊。按照規(guī)劃,董家渡項(xiàng)目總建筑面積113.9萬平方米,總投資逾600億元,計(jì)劃在2021年竣工。
2015年,綠城黃浦灣叫價(jià)25萬元/平方米、華潤九里苑叫價(jià)20萬元/平方米,彼時(shí),董家渡項(xiàng)目無疑是中民投最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。
幾年時(shí)間,中民投從一家300多億元資產(chǎn)迅速發(fā)展到3000多億元總資產(chǎn)規(guī)模的公司。但隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化,當(dāng)冬天到來時(shí),中民投開始力不從心。拿下上海地王3年多后,中民投開始為董家渡項(xiàng)目引入合作者,2017年,出售了董家渡項(xiàng)目45%的股權(quán)。此后,中民投再想為這個巨無霸項(xiàng)目引入接盤者時(shí),來自上海金融法院的股權(quán)司法凍結(jié),宣告賣盤計(jì)劃的暫時(shí)遇阻。
公開資料顯示,部分股權(quán)凍結(jié)的公示從2019年2月1日起開始,沒過多久,這部分股權(quán)即顯示為解除凍結(jié)狀態(tài)。解凍后,該項(xiàng)目可謂即刻出售,2月13日即完成了股權(quán)變更。
對此,中民投對外界表示,本次轉(zhuǎn)讓屬于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的部署。中民投是資源整合者、平臺運(yùn)營者,而不是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者。作為投資集團(tuán),屬性是發(fā)現(xiàn)價(jià)值、提升價(jià)值或?qū)崿F(xiàn)價(jià)值。但業(yè)內(nèi)認(rèn)為,中民投是鑒于債務(wù)壓力不得不放棄該項(xiàng)目。
接盤者綠地將更偏重回款
股權(quán)變更后,綠地地產(chǎn)集團(tuán)持有中民外灘(董家渡項(xiàng)目的開發(fā)公司)50%股權(quán),安信信托持有45%、上海外灘投資開發(fā)(集團(tuán))持有5%。同時(shí),中民外灘的法人也由涂國并變更為徐榮璞,徐榮璞為綠地集團(tuán)總裁助理、房地產(chǎn)事業(yè)二部總經(jīng)理。高天國、彭心曠、蔣駿、涂國兵等中民投董事,也被錢迄、梁海樑、吳正奎、徐榮璞等來自綠地的高管取代。
“綠地在濱江板塊此前有所布局,現(xiàn)有項(xiàng)目多接近開發(fā)完畢,區(qū)域市場占有率較高,尤其擅長以商辦為主的綜合體項(xiàng)目開發(fā),董家渡也是以商辦為主的綜合體項(xiàng)目。”張宏偉向《證券日報(bào)》記者表示,但商辦項(xiàng)目由于政策限制,不允許分割成小單元出售,未來將以整層及整層以上面積為單位出售,中小企業(yè)將不是目標(biāo)客戶群,在經(jīng)濟(jì)狀況不太好的情況下,出售大宗物業(yè)對接盤者考驗(yàn)很大。
在中民投的官網(wǎng),這樣描述董家渡項(xiàng)目,“這一120萬平方米的上海金融新地標(biāo),將創(chuàng)造外灘地標(biāo)建筑群及國際級的辦公與生活環(huán)境,助力上海構(gòu)建一城一帶總體金融格局,成為比肩紐約與倫敦的國際金融中心。”
“周邊住宅房價(jià)每平方米達(dá)10萬元以上,商辦物業(yè)出售價(jià)每平方米在6萬元以上。”張宏偉向記者表示,盡管地段優(yōu)勢明顯,但綠地仍會偏重銷售加快回款。此外,張宏偉還透露,該項(xiàng)目目前正在施工,部分樓宇已經(jīng)建到10層以上,但尚未達(dá)到正式交付使用的階段。
張宏偉還稱,今年這類收并購案例將會更多,尤其資金壓力很大的中小企業(yè)將會通過出售項(xiàng)目求生。“很多企業(yè)通過各種渠道都沒法獲得融資后,已經(jīng)將70%-80%股權(quán)質(zhì)押出去了,包括老板本身的股權(quán)都開始拿去質(zhì)押,這將促使行業(yè)內(nèi)收并購案的增加。”張宏偉進(jìn)一步透露稱,“在增加土地儲備方面,很多企業(yè)今年都調(diào)整了收并購拿項(xiàng)目的金額,甚至提升至投資比例的一半,預(yù)計(jì)未來大型房企和金融機(jī)構(gòu)將是出資收購的主體。”
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