國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的“2018年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”顯示,2018年全國樓市成交呈現(xiàn)分化格局,中西部地區(qū)成銷售主力;土地交易量價(jià)增速雙雙連續(xù)4個(gè)月回落,其中土地成交價(jià)款總額全年大跌三成以上。
數(shù)據(jù)顯示,2018年,全國商品住宅銷售面積147929萬平方米,同比增長2.2%,增速回落3.1個(gè)百分點(diǎn);銷售額126393億元,同比增長14.7%,增速提升1個(gè)百分點(diǎn)。
全國樓市雖整體仍現(xiàn)量價(jià)雙增,但各地成交呈現(xiàn)分化。數(shù)據(jù)顯示,2018年,東部和東北地區(qū)商品房銷售面積比上年下降4%以上,銷售額增幅均不超過7%;中西部地區(qū)商品房銷售面積均增長近7%,銷售額增幅均超過18%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,中西部地區(qū)樓市銷量漲幅遠(yuǎn)超過全國市場平均漲幅,說明2018年不少三四線城市仍在去庫存,在棚改等政策的支持下成為樓市成交主力。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示,“2018年三四線城市住宅銷售面積占全國總成交量的67%,但從三季度開始,隨著去庫存任務(wù)的陸續(xù)完成,三四線城市樓市開始逐步降溫。”
一二線城市則在嚴(yán)厲的市場調(diào)控下逐步回歸理性。2018年,不少樓市調(diào)控持續(xù)“加碼”,機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)各地調(diào)控政策出臺(tái)次數(shù)累計(jì)超過450次。丁祖昱在“丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)上”表示,經(jīng)過2016年至2017年的房價(jià)上漲,一二線城市房價(jià)已達(dá)高點(diǎn),前期積累的剛性購房需求基本釋放,已然出現(xiàn)階段性的購買力“瓶頸”,目前在一線城市和部分二線城市,位于遠(yuǎn)郊的剛需房成交出現(xiàn)大幅下滑,開發(fā)商銷售難度持續(xù)提升。
記者走訪上海新房市場發(fā)現(xiàn),由于市場逐步回歸理性,近年來高價(jià)拿地的開發(fā)項(xiàng)目普遍面臨去化難。如2016年溢價(jià)率高達(dá)110%、樓板價(jià)超過3.8萬元的融創(chuàng)泗涇項(xiàng)目,近期開盤均價(jià)近5萬元/平方米,受到市場冷遇。為完成銷售去化任務(wù),開發(fā)商不得不以“員工福利購房”的形式讓內(nèi)部消化。
至今仍保持全國單價(jià)“地王”記錄,融信中國在2016年以超過10萬元的樓板價(jià)、耗資110億元的中心城區(qū)地塊甚至尚未開工。而該公司在杭州的高價(jià)地項(xiàng)目則已虧本出貨:樓板價(jià)30816元,精裝修房銷售均價(jià)37500元/平方米。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,全國土地交易市場的熱度已逐漸退去。2018年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米,比上年增長14.2%,增速比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款16102億元,增長18.0%,增速比上年大幅回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。
克而瑞研究中心分析師楊科偉認(rèn)為,不少以往高價(jià)項(xiàng)目的“水分”被擠出,讓房企對(duì)熱點(diǎn)城市的地塊不再盲目競買,這是土地市場回歸理性的重要信號(hào)。
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