房?jī)r(jià)怎么漲?房企如何做?

2019樓市八大懸念

時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 蔡穎

回顧2018，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了太多大事、要事值得被記錄。

這一年，樓市調(diào)控政策經(jīng)歷由緊到松的結(jié)構(gòu)性微調(diào)。前三季度，各地方堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。到了第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價(jià)，多城市下調(diào)房貸利率上浮比例，菏澤更是打響2018年放松調(diào)控第一槍。

這一年，行業(yè)分化格局加速，“有人歡喜有人愁”。千億房企數(shù)量從2017年的17家增至30家，萬(wàn)科、碧桂園、恒大三家龍頭房企合約銷售均超5000億元;另一面，部分房企目標(biāo)完成率不達(dá)預(yù)期，中弘股份、華業(yè)資本等多家企業(yè)更是陷入債務(wù)危機(jī)，難以自拔。

這一年，房企紛紛開(kāi)始自我顛覆，在地產(chǎn)主業(yè)之外尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。從特色小鎮(zhèn)到長(zhǎng)租公寓，從醫(yī)療大健康到新能源汽車?？硕鹫J(rèn)為，房企進(jìn)軍多元產(chǎn)業(yè)的步伐更加開(kāi)闊，但缺少運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)業(yè)資源的房企若是貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)亦可能會(huì)承受巨大風(fēng)險(xiǎn)。

告別2018，展望2019，樓市調(diào)控政策是緊是松?融資環(huán)境是回暖還是遇冷?房企“唯規(guī)模論”的發(fā)展理念是否適用?新的一年，房地產(chǎn)行業(yè)依然留下太多懸念待解。

政策：各地研究樓市“一城一策”方案

從2018年末到2019年首月，全國(guó)迎來(lái)新一輪政策調(diào)控潮。

克而瑞研報(bào)顯示，2018年第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價(jià)，多城市下調(diào)房貸利率上浮比例，菏澤更是打響調(diào)控放松第一槍。步至2019年，青島高新區(qū)暫停“搖號(hào)售房”規(guī)則，珠海提出將探索放寬澳門居民在出入境、停居留、教育、購(gòu)房等方面的限制。

“自去年年末開(kāi)始，部分城市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行局部性、結(jié)構(gòu)性的微調(diào)，這更多是對(duì)過(guò)去過(guò)度行政化手段的一種糾偏，更多讓市場(chǎng)發(fā)揮作用。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)告訴時(shí)代周報(bào)記者，政策微調(diào)屬于正常的修復(fù)，不代表房地產(chǎn)政策發(fā)生轉(zhuǎn)向。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽亦在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出，2019年要以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，在2019年1月份地方兩會(huì)期間，“一城一策”一詞開(kāi)始頻繁出現(xiàn)在各省市政府報(bào)告中。據(jù)悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出將加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，研究制訂“一城一策”方案。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，“一城一策”本身是“因地制宜、分類指導(dǎo)”的導(dǎo)向，不過(guò)對(duì)于此類政策來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，會(huì)有更多的新意。“第一是短期內(nèi)各地政府不會(huì)強(qiáng)調(diào)政策放松，而是會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“一城一策”的導(dǎo)向;第二是在具體執(zhí)行過(guò)程中，往往各地會(huì)有放松的跡象。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，因?yàn)閷?shí)際上一些大城市確實(shí)出現(xiàn)了交易放緩和價(jià)格趨緩等現(xiàn)象，所以各地政策公開(kāi)或不公開(kāi)的放松現(xiàn)象會(huì)更多。

房?jī)r(jià)：樓市回歸理性

2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾不斷，充滿懸念。上半年，一些城市的房?jī)r(jià)仍處于慣性上漲狀態(tài)，甚至部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖號(hào)，一房難求”的盛況。戲劇般的轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在年中，8月開(kāi)始，市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷，銷售開(kāi)始疲軟，金九銀十也失去了往昔的繁盛?？硕饠?shù)據(jù)顯示，10月的單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%。

隨著整個(gè)行業(yè)遇冷，一二線城市、三四線城市在房地產(chǎn)銷售情況呈現(xiàn)出較大程度的分化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一線城市成交下滑，2018年北上廣深4個(gè)一線城市商品房成交面積比重在4月跌至最低，僅為1.8%，7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%。而32個(gè)二線城市商品房成交面積比重始終維持在30%上下。

受“去庫(kù)存”政策和棚改貨幣化政策的利好刺激，三四線城市成交面積比重在8月份上升至69.3%的歷史高位，但隨后市場(chǎng)降溫以及棚改貨幣化安置的收緊，項(xiàng)目去化情況有所下降，成交逐漸疲軟。銷售占比在11月份跌至66.9%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕向時(shí)代周報(bào)記者表示， 2019年，隨著調(diào)控效果的繼續(xù)顯現(xiàn)以及購(gòu)買力的透支，預(yù)計(jì)全國(guó)樓市成交將整體回落，市場(chǎng)全面回歸理性，但全國(guó)商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)上漲，全年漲幅在4%左右。

土地市場(chǎng)：成交體量仍將維持高位 房企布局逐步回歸一二線

土地市場(chǎng)，不僅是樓市的晴雨表，亦是先行指標(biāo)之一。

2018年，國(guó)內(nèi)土地樓板價(jià)、溢價(jià)率走低，流拍概率相比往年也有所上漲，市場(chǎng)處于由熱轉(zhuǎn)涼的磨合階段。土地市場(chǎng)的降溫加劇了地塊流拍現(xiàn)象的發(fā)展，導(dǎo)致不少城市的供地計(jì)劃難以完成，如北京、深圳、廈門等熱點(diǎn)城市完成度甚至不足三成。因此為了加快供應(yīng)、平衡供求關(guān)系，去年年末不少城市加快了供地節(jié)奏，北京、南京更是放寬了土地出讓條件，意圖讓更多企業(yè)參與到土地市場(chǎng)的競(jìng)拍中。

步至2019年，克而瑞預(yù)測(cè)，土地市場(chǎng)在成交體量維持高位的預(yù)期依舊存在。同時(shí)，在一二線城市地價(jià)回調(diào)、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過(guò)去一兩年中，企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢(shì)有所轉(zhuǎn)變，將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榛貧w一二線以及重點(diǎn)三四線城市，此類城市的成交量、價(jià)回溫可能性更大。

“土地價(jià)格方面，由于房企已經(jīng)逐漸回歸理性，對(duì)拿地的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，不少企業(yè)在內(nèi)部都提高了拿地前測(cè)算階段的投資回報(bào)率，且資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預(yù)期依舊。2019年土地整體價(jià)格預(yù)計(jì)將持續(xù)走穩(wěn)，市場(chǎng)也將迎來(lái)適合仔細(xì)甄別、抄底拿地的新一輪戰(zhàn)略發(fā)展周期。”克而瑞表示。

房企規(guī)?；呵|房企擴(kuò)容將放緩 激進(jìn)型企業(yè)遇流動(dòng)性挑戰(zhàn)

在樓市調(diào)控與融資收緊的雙重壓力下，房企“馬太效應(yīng)”愈演愈烈。

2018年，千億房企數(shù)量從2017年的17家猛增至30家，其中陽(yáng)光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年邁入千億房企行列。此外，2018年TOP50房企門檻也從2017年的381億元大幅提升至550億元，其中奧園及東原的全年業(yè)績(jī)同比增幅都在80%以上。

部分房企銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，部分房企業(yè)績(jī)卻不達(dá)預(yù)期。據(jù)克而瑞報(bào)告，2018年，首開(kāi)股份、當(dāng)代置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)全年目標(biāo)完成率分別為99%、98.9%、93.7%。而提出2000億元目標(biāo)的泰禾，在2018年僅實(shí)現(xiàn)銷售額1456億元(中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù))。

克而瑞預(yù)計(jì)，千億房企的數(shù)量在2018年達(dá)到30家之后，未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容進(jìn)程將放緩，短期內(nèi)將維持在30–35家左右。而對(duì)于目前尚在成長(zhǎng)和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績(jī)規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。

相比業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，部分中小房企的境遇則更糟糕。2018年以來(lái)，隨著融資渠道不斷收緊，包括五洲國(guó)際、中弘股份、華業(yè)資本、上陵實(shí)業(yè)在內(nèi)的多家與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)相繼發(fā)生債務(wù)違約。

天風(fēng)證券指出，整體而言，在2019年基本面下行，銷售增速下滑，債券到期壓力大，再融資空間有限的背景下，地產(chǎn)企業(yè)仍面臨一定的壓力。其中，存貨變現(xiàn)能力弱、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理的激進(jìn)型房企仍面臨流動(dòng)性的挑戰(zhàn)。

房企多元化：房企多元化競(jìng)爭(zhēng)加劇 規(guī)?；c專業(yè)化是趨勢(shì)

房地產(chǎn)新常態(tài)下，部分房企不得不開(kāi)始自我顛覆，通過(guò)多元業(yè)務(wù)探索，尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，房企目前已經(jīng)涉及20個(gè)業(yè)務(wù)方向，主要可以分為四大板塊：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+，地產(chǎn)上下游，存量管理以及其他業(yè)務(wù)。在布局上，房企多選擇與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的延伸領(lǐng)域，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等;也有與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)領(lǐng)域，比如代建、物業(yè)管理、互聯(lián)網(wǎng)家裝等;更有解決存量資產(chǎn)問(wèn)題的創(chuàng)新領(lǐng)域，比如聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓等。

繁榮背后，仍有諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題值得被再次審視。對(duì)于大型房企而言，多元化的主要問(wèn)題在于，如何在維持核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的前提下借助產(chǎn)業(yè)協(xié)同再造業(yè)務(wù)集團(tuán);而面臨行業(yè)集中度逐步增強(qiáng)的市場(chǎng)格局，如何合理轉(zhuǎn)型避免業(yè)績(jī)下滑甚至被吞并則是小型房企更要思考的問(wèn)題。

克而瑞預(yù)測(cè)，2019年，隨著多元化參與者的逐步增多和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，行業(yè)格局將會(huì)被重新劃分，淺嘗輒止的投資合作模式將不能滿足發(fā)展需求，想要將業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)，為企業(yè)提供新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，規(guī)?；蛯I(yè)化是必由之路，未來(lái)這一趨勢(shì)必然會(huì)延續(xù)下去。

長(zhǎng)租公寓：市場(chǎng)回歸理性 行業(yè)加速整合

2017年，隨著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”“租售并舉”政策的頻繁出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，來(lái)自不同領(lǐng)域的市場(chǎng)主體涌入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在行業(yè)TOP30房企中，已進(jìn)軍或表示將布局長(zhǎng)租公寓的房企已達(dá)到了近20家。傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商之外，專門從事租賃的新興企業(yè)也試圖分一杯羹。例如，鏈家自如公寓2018年上半年管理超過(guò)70萬(wàn)間房源。

各類資金涌入租賃市場(chǎng)，行業(yè)問(wèn)題開(kāi)始肆意滋長(zhǎng)。2018年下半年，行業(yè)內(nèi)接連爆發(fā)了漲租風(fēng)波、爆雷時(shí)間、租金貸、甲醛門事件。經(jīng)歷了前期的野蠻生長(zhǎng)后，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入整合調(diào)整期，部分小企業(yè)生存艱難。2018年以來(lái)，已有好租好住、愛(ài)家愛(ài)公寓、長(zhǎng)沙優(yōu)租客、杭州鼎家、咖啡貓公寓、寓見(jiàn)公寓、昊園恒業(yè)、北京愛(ài)家心儀、愷信亞洲等多家分散式長(zhǎng)租公寓相繼因資金鏈斷裂而“爆雷”。

1月17日，蛋殼公寓宣布以2億美金全資戰(zhàn)略收購(gòu)杭州公寓品牌愛(ài)上租，這成為業(yè)內(nèi)迄今為止最大的一樁收購(gòu)案。未來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌。房東東公寓培訓(xùn)學(xué)院創(chuàng)始人全靂曾表示，未來(lái)品牌運(yùn)營(yíng)商可能也就20家。

隨著行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升，行業(yè)發(fā)展秩序也開(kāi)始朝著精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變。貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，提升運(yùn)營(yíng)能力是關(guān)鍵，學(xué)會(huì)控制成本，提高出房效率，提升人效比，形成適合的資深運(yùn)營(yíng)的發(fā)展管理模式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：或有新變化

2019年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)是房企的轉(zhuǎn)型利器嗎?據(jù)明源地產(chǎn)研究院研報(bào)顯示，截至2018年底，銷售50強(qiáng)房企中已經(jīng)有45家進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

多家房企相繼進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但當(dāng)前仍有不少難題待解。有報(bào)告指出，現(xiàn)今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大多沒(méi)有科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研和統(tǒng)一規(guī)劃，同質(zhì)化嚴(yán)重，后期運(yùn)營(yíng)也并不如意。正因?yàn)槿绱?，少有在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊盈利的房企。

戴德梁行表示，未來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展理念將是越來(lái)越重視生態(tài)、環(huán)保、智慧城市、低碳等問(wèn)題，辦公區(qū)域與更多城市生活元素進(jìn)行結(jié)合，形成文化特性同樣也是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價(jià)值核心。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況看，需要看到目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義也是在轉(zhuǎn)變的，包括一些創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、創(chuàng)意等相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會(huì)增加，此類產(chǎn)業(yè)對(duì)于用地的需求相對(duì)減少，但是更需要很多配套設(shè)施，尤其是類似互聯(lián)網(wǎng)資源的配套和政府服務(wù)的配套等，這也是后續(xù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面相對(duì)會(huì)重視和加碼的內(nèi)容。

商業(yè)地產(chǎn)：房企向輕資產(chǎn)模式邁進(jìn)

2018年，商業(yè)地產(chǎn)的投資謹(jǐn)慎而克制。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》，2018年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展投資同比下降，新開(kāi)工降幅顯著擴(kuò)大。

不過(guò)在消費(fèi)持續(xù)升級(jí)的浪潮下以及去多元化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)依舊向好。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年開(kāi)出的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到533個(gè)，新增體量4811.35萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)活躍。2018年伊始，萬(wàn)科印力收購(gòu)凱德20個(gè)購(gòu)物中心擴(kuò)充商業(yè)版圖。凱德也以127.86億元收購(gòu)上海北外灘星港國(guó)際中心項(xiàng)目。據(jù)新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，2018年1–11月，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易近90宗，房企參與的交易數(shù)量達(dá)51宗。

經(jīng)歷了規(guī)模擴(kuò)張階段之后，行業(yè)升級(jí)發(fā)展大幕已拉開(kāi)，隨著存量時(shí)代的來(lái)臨，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在模式創(chuàng)新上有了新的突破。

目前，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)公司也在嘗試運(yùn)營(yíng)成本較低的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。其中，華潤(rùn)置地、花樣年、保利商業(yè)、萬(wàn)達(dá)新城控股等企業(yè)均推出輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目。明源地產(chǎn)研究院總監(jiān)艾振強(qiáng)表示，對(duì)于已經(jīng)具有一定發(fā)展規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言，輕資產(chǎn)模式不失為一種新的運(yùn)營(yíng)方式。

而根據(jù)北京漢博商業(yè)發(fā)布的預(yù)測(cè)，2019年，商業(yè)地產(chǎn)依舊會(huì)迎來(lái)蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭，但伴隨著存量過(guò)大的問(wèn)題，行業(yè)內(nèi)不少傳統(tǒng)商業(yè)將會(huì)逐漸走向改造調(diào)整的道路，而越來(lái)越多的資產(chǎn)優(yōu)化改造范本將會(huì)出現(xiàn)。