房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的周期、政策周期和宏觀經(jīng)濟(jì)的大周期，這三大周期的疊加之后，預(yù)示著中國(guó)樓市的拐點(diǎn)將至。

日前，青島市暫停了買房搖號(hào)政策。理由是，該地商品房銷售市場(chǎng)基本穩(wěn)定，搖號(hào)已沒有存在必要。至此，在青島實(shí)施了僅半年的搖號(hào)政策，告一段落。

屈指數(shù)來，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議至今，全國(guó)已有多地給樓市松了綁：杭州和珠海放松社保、廣州放開對(duì)商業(yè)服務(wù)類物業(yè)項(xiàng)目銷售對(duì)象的限制、佛山放寬入戶條件、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率、山東菏澤取消限售政策，合肥悄悄松綁限購(gòu)……這引發(fā)不少人的猜測(cè)：樓市調(diào)控政策要退出了嗎?

局地調(diào)整難成全國(guó)風(fēng)向標(biāo)

首先要說的是，盡管不少地方似乎在調(diào)整樓市政策，但尚未普及全國(guó)。而對(duì)于局部地區(qū)的個(gè)別措施，應(yīng)該具體分析。

某些地方的政策變動(dòng)屬于對(duì)之前嚴(yán)厲調(diào)控矯枉過正的政策進(jìn)行修正，是讓一些短期的、不合理的行政措施回歸市場(chǎng)，從這個(gè)層面來講，還有很多地方應(yīng)該對(duì)現(xiàn)行的調(diào)控政策進(jìn)行修正，比如限價(jià);而像山東菏澤則屬于三四線城市，不是主流，不能成為全國(guó)樓市政策變化的風(fēng)向標(biāo);至于安徽合肥，據(jù)媒體報(bào)道，官方并沒有發(fā)布書面文件，僅是口頭(電話)通知，估計(jì)是在試探。

其次，房地產(chǎn)綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀仍未改變。關(guān)于樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)放松、該不該放松的判斷，不應(yīng)該從個(gè)別地方曖昧不清的政策調(diào)整來看，而應(yīng)從以下幾個(gè)現(xiàn)實(shí)問題來分析。

要特別弄清楚的是，國(guó)家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?

過去20多年來，由于一些地區(qū)過于依賴土地財(cái)政，加之炒房資金大舉涌入，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的畸形快速上漲，民眾收入房?jī)r(jià)比越來越懸殊。不但累積了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，為宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展蒙上一層陰影，更重要的是，由于樓市的抽血作用，嚴(yán)重扭曲了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

從另一個(gè)角度來看，面對(duì)巨大的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，民眾未能享受到這20年來國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展所帶來的紅利。根據(jù)某智庫(kù)研究院發(fā)布的2017年全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比報(bào)告，如果一個(gè)家庭想在深圳買一套房子，不吃不喝也需要39.64年;在上海，不吃不喝需要27.98年。買房壓力如此之大，何談民眾的幸福感、獲得感?

房?jī)r(jià)不僅綁架了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更是綁架了多數(shù)民眾的生活。顯然，決策層早已認(rèn)識(shí)到了這一問題，始于2016年9月30日的本輪樓市調(diào)控已經(jīng)兩年有余，其間雖多次出現(xiàn)局部政策微調(diào)引發(fā)的市場(chǎng)關(guān)注，但中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房住不炒”，多次釋放堅(jiān)持樓市調(diào)控方向不動(dòng)搖的信號(hào)。

本輪樓市調(diào)控的目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)成

再次，必須看到，本輪樓市調(diào)控的目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)成。

目前各地樓市銷售及價(jià)格總體上只是增幅放緩，實(shí)際還在增長(zhǎng)，即使有些地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格回落，也是在長(zhǎng)期快速高漲基礎(chǔ)上的有限下滑。但與此同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難的現(xiàn)狀并未好轉(zhuǎn)，就連以往風(fēng)光無限的互聯(lián)網(wǎng)虛擬經(jīng)濟(jì)，近期也出現(xiàn)了裁員潮。

如果此時(shí)各地考慮短期經(jīng)濟(jì)增速，打著“因城施策”的大旗，動(dòng)搖“房住不炒”定位，極有可能再次引發(fā)房?jī)r(jià)非理性上漲，使得2年多的調(diào)控成果功虧一簣，進(jìn)而引發(fā)更多更大的“次生災(zāi)害”。屆時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將更加困難，這顯然是決策層不希望看到的。

因此，無論是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的周期，還是政策周期，抑或是宏觀經(jīng)濟(jì)的大周期，其實(shí)都到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而由于這三大周期的疊加，中國(guó)樓市的拐點(diǎn)將至。

從市場(chǎng)周期來看，自2014年9月底以來的這一輪房?jī)r(jià)上漲，到了2017年底，市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了。

一是從價(jià)格來看，當(dāng)前北上廣深4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格都在下跌;二是成交量大幅下滑，全國(guó)商品房銷售面積增速連跌4個(gè)月;第三，從土地市場(chǎng)來看，2018年土地溢價(jià)率相對(duì)于2016、2017年大幅下降，很多地方平價(jià)賣地都會(huì)流拍。

再?gòu)慕?jīng)濟(jì)大周期來看，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)外部不確定因素增加，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也存在著一定下行風(fēng)險(xiǎn)。

總之，“事情正在起變化”，中國(guó)房?jī)r(jià)作為整體而言，不存在又要上漲的基礎(chǔ)，恰恰相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)大概率將至。