每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 陳夢妤

歷時(shí)多年，招商蛇口終于等到了這份遲到的禮物。

12月24日，招商蛇口公告稱，深圳市規(guī)土委、前海管理局與公司實(shí)際控制人招商局集團(tuán)及公司等相關(guān)方簽署了土地整備協(xié)議，明確了前海片區(qū)約500萬平方米土地整備的實(shí)施方式、補(bǔ)償價(jià)值和置換方案，并披露了前海土地后續(xù)合資合作開發(fā)的具體方案。

這意味著，招商蛇口推進(jìn)已久的前海土地整備方案正式落地。

在招商蛇口重組之初，前海土地資源被投資者視為一座“金礦”，但由于這部分土地屬于工業(yè)用地，是歷史遺留問題，深圳官方與招商局就面積、估值與整備方式等問題開啟了長達(dá)兩年的談判。

整備方案遲遲未落地也對招商蛇口的估值造成了一定的影響。招商蛇口總經(jīng)理許永軍此前在接受媒體采訪時(shí)也表示：“招商蛇口確實(shí)被二級資本市場低估，但隨著前海土地開發(fā)權(quán)益歸屬和大空港項(xiàng)目的進(jìn)一步落地，未來有望對估值修復(fù)有積極作用。”

如今，隨著土地整備方案的正式發(fā)布，招商蛇口的估值能否兌現(xiàn)投資者預(yù)期，成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。

●整備方案落地

招商蛇口發(fā)布的《關(guān)于簽署前海土地整備協(xié)議的公告》與《關(guān)于簽署合資合作協(xié)議的公告》，主要涉及土地整備和合資合作兩個(gè)階段。

在土地整備階段，由前海管理局按約定收回前海土地整備范圍內(nèi)原19家持地公司原規(guī)劃下的全部土地使用權(quán)，計(jì)算得出土地補(bǔ)償價(jià)值約432.10億元，再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商馳迪置換價(jià)值等于上述補(bǔ)償價(jià)值的新規(guī)劃下的土地使用權(quán)。

在合資合作階段，招商蛇口控股子公司招商前海實(shí)業(yè)和前海管理局下屬前海投控將各自獲得的合資合作范圍內(nèi)新規(guī)劃下的持地公司股權(quán)注入合資公司，通過現(xiàn)金對價(jià)補(bǔ)足實(shí)現(xiàn)50%：50%的股權(quán)比例，并由招商蛇口合并財(cái)務(wù)報(bào)表。合資公司將負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)合資合作范圍內(nèi)全部的用地。

在變更新功能規(guī)劃后，新規(guī)劃條件下經(jīng)營性用地面積約94.4萬平方米，非經(jīng)營性用地面積約196.73萬平方米。

公告指出，整備范圍內(nèi)新規(guī)劃條件下經(jīng)營性用地中計(jì)容積率的辦公(含研發(fā)辦公)、商業(yè)(含商務(wù)公寓)、居住、旅館業(yè)(酒店)及文化娛樂的建筑面積之和按12%比例配建總部與產(chǎn)業(yè)用房，總建筑面積約59.67萬平方米，相關(guān)建設(shè)要求及回購安排等事項(xiàng)由前海管理局與合資公司另行商定。

招商蛇口方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，在59.67萬平方米總建筑面積中，絕大部分規(guī)劃將是寫字樓，居住功能占比不到10%(不含人才公寓部分)。

●土地價(jià)值重估

在變更為經(jīng)營性土地之后，招商蛇口所持有的這一部分土地的估值也有了明確的計(jì)算方式。招商蛇口方面對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這些寫字樓和居住功能用地沒有任何銷售限制，至于后續(xù)寫字樓部分是銷售還是自持，將根據(jù)公司的經(jīng)營策略來安排。

在整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃中，前海具有重要的戰(zhàn)略地位。根據(jù)前海管理局發(fā)布的消息，目前，入駐前海的世界500強(qiáng)企業(yè)有352家，內(nèi)地上市企業(yè)623家。片區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)年增加值超過2000億元，年均增速41%;實(shí)現(xiàn)稅收超過400億元，年均增速49%。

隨著前海的發(fā)展，商業(yè)用地的需求也隨之增加，前海目前在售的商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)也在全深圳位于前列。據(jù)貝殼新房的數(shù)據(jù)，位于前海的商業(yè)項(xiàng)目香江金融中心均價(jià)為9.5萬元/平方米;世茂前海中心均價(jià)則達(dá)到11萬元/平方米。

而在前海前期的規(guī)劃中，居住用地更為稀缺。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，前海屬于深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，一 開始是沒有規(guī)劃居住用地的。“但這是商務(wù)人士密集就業(yè)的區(qū)域，對住宅有一定需求。規(guī)劃一部分居住用地，對于整個(gè)配套的完善是有幫助的。”

按照觀點(diǎn)新媒體的測算，“若以招商蛇口5月份推售的豪宅招商雙璽二期均價(jià)13萬元/平方米為參照，合資公司所持居住功能用地貨值超過600億元;商業(yè)用地部分，按照目前前海商業(yè)項(xiàng)目10萬元/平方米計(jì)算，可售貨值大約為3282.5億元。也就意味著，合資公司所持土地未來價(jià)值起碼能達(dá)到近4000億元。”

●估值迎修復(fù)契機(jī)?

在招商蛇口2015年完成重組之后，公司股價(jià)表現(xiàn)一直較為低迷。很多投資者將原因歸結(jié)為前海的土地估值以及開發(fā)形式未能明晰。因而在這一次土地整備方案落地之后，投資者們將其視為招商蛇口估值修復(fù)的一個(gè)契機(jī)。

一名長期跟蹤招商蛇口的分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“對估值當(dāng)然會(huì)有積極作用，以前這部分價(jià)值無法完全明確，現(xiàn)在可以算出來了。”

申萬宏源發(fā)布的研報(bào)中指出，此次合作方案實(shí)現(xiàn)了土地變性、推進(jìn)合資合作新模式的開展，對前海合作用地進(jìn)行確權(quán)，同時(shí)招商置換用地中的商務(wù)公寓可供銷售，進(jìn)一步加快其資源變現(xiàn)與周轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)公司2018~2020年歸母凈利潤分別為158.3億、199.7億、和251.6億元，同比增速分別為29.9%、26.2%、26.0%，EPS分別為2.00元、2.53元和3.18元。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前，前海土地的價(jià)值暫時(shí)還未能在招商蛇口的業(yè)績報(bào)表中體現(xiàn)。招商蛇口方面向記者指出，整個(gè)前海片區(qū)的開發(fā)周期將在5~8年左右，前期已經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目在政府特批下開工，分別是前海啟動(dòng)區(qū)一期和深港文創(chuàng)小鎮(zhèn)。

12月25日，招商蛇口收盤價(jià)報(bào)17.09元/股，上漲0.89%，總市值1350.81億元。