6個(gè)關(guān)鍵詞看懂明年樓市：房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出

澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏

住建部定調(diào)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)。

12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽全面總結(jié)了2018年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析了面臨的形勢(shì)和問題，提出了2019年工作總體要求和重點(diǎn)任務(wù)。

關(guān)于大家普遍關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，澎湃新聞?wù)砹俗〗ú抗嫉闹攸c(diǎn)工作任務(wù)，主要為以下6個(gè)方面：

1、長(zhǎng)效機(jī)制

2019年重點(diǎn)任務(wù)顯示，要以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

住建部指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

住建部此次重申“三穩(wěn)”政策，體現(xiàn)政策連續(xù)性。今年8月7日，住建部在遼寧沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，會(huì)議首次提出把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容放在了加強(qiáng)保障和改善民生內(nèi)容里，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有‘規(guī)定動(dòng)作’和‘自選動(dòng)作’，從中央層面而言，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從地方層面而言，要因城施策，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。目前來看，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)更進(jìn)了一步，可以說長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出。

2、城市主體責(zé)任

住建部明確，堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策在“城市主體責(zé)任”方面，明確了加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核的內(nèi)容。這其實(shí)強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)工作。第一是要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，第二是要評(píng)價(jià)考核，所以預(yù)計(jì)2019年針對(duì)各地政府會(huì)有更為細(xì)化的考核內(nèi)容，這也會(huì)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控和評(píng)價(jià)體系形成影響。

3、政策連續(xù)

住建部工作會(huì)議指出，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

4、住房保障

住建部明確，加快解決中低收入群體住房困難為中心任務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系。

支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點(diǎn)城市，降低準(zhǔn)入門檻，增加公租房有效供應(yīng)，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格工程質(zhì)量安全監(jiān)管，確保按時(shí)保質(zhì)保量完成全年任務(wù)。

12月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-11月，已開工616萬套，超額完成年度目標(biāo)總量，完成投資16000多億元?！墩ぷ鲌?bào)告》明確，2018年全國棚改新開工580萬套。按照住建部此前披露的信息，2018年到2020年將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。

業(yè)內(nèi)人士稱，嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)棚戶區(qū)的政策也有了明確的指導(dǎo)意見，嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn)，代表了棚戶區(qū)改造從過去幾年的求量逐漸過渡到求質(zhì)量。

5、租賃住房

住建部指出，解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板。

人口流入量大、住房?jī)r(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。

此外，住建部指出，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策提到了“補(bǔ)齊租賃住房短板”的概念，這體現(xiàn)了當(dāng)前租賃市場(chǎng)的矛盾還是比較多的。類似短板，可以總結(jié)為“租售同權(quán)”是不到位的，尤其是類似教育配套等可能沒有完善，這使得后續(xù)各類租賃住房房源還需要在這方面下功夫。

業(yè)內(nèi)人士稱，在改革方面，政策明確了“在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的內(nèi)容。這或暗示后續(xù)各類省會(huì)城市的租賃市場(chǎng)改革力度加大，尤其是除了此前集體建設(shè)用地試點(diǎn)租賃市場(chǎng)的城市以外，其他一些省會(huì)城市，包括中部、西南、西北、東北等省會(huì)城市，進(jìn)行試點(diǎn)的可能性是很大的。

6、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)

深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，加大對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，政策明確研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，這或暗示住房金融銀行或公積金銀行等建立的節(jié)奏將加快，這利好后續(xù)公積金的管理和使用。加大對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度。后續(xù)公積金貸款或會(huì)有一部分“勻給”租賃市場(chǎng)，這是租賃市場(chǎng)的一個(gè)較大的改革亮點(diǎn)。