原標(biāo)題：中國住房：“蝸居”到“適居”華麗轉(zhuǎn)身

1978年，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬，占城市總戶數(shù)的47.5%，近一半城鎮(zhèn)居民無房可住。而40年后的今天，中國人均住房面積已高達(dá)40.8平方米，套戶比高達(dá)1.13。改革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區(qū)，從福利分房時代進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)的商品房時代，中國住房環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。

但需注意的是，在我國住房環(huán)境發(fā)生完全改變后，我國住房體系也將面臨著第二次“改革”。

房改：從“蝸居”到“適居”

楊清家住太原，在她出生后的20余年里，她一直同父母、祖父母生活在一個40余平方米的房子。“我們家那個時候已經(jīng)算條件很好的，由于母親和祖父是在同一家單位就職，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子。”

2014年，24歲的楊清體驗到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不僅有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳。”

楊清應(yīng)該算是家庭住房條件得到改善的縮影。的確，1998年房改之前，我國城鎮(zhèn)居民住房多為公房等福利性質(zhì)由所屬單位或機(jī)構(gòu)分配房產(chǎn)，一條長廊串聯(lián)著許多個單間、或是上海石庫門類型上下三層共用廚房等公用設(shè)施是當(dāng)時較為典型的居住環(huán)境，這種房屋面積小，沒有獨立廚房和衛(wèi)生間的設(shè)計，降低了居住環(huán)境與居住品質(zhì)。

原國家建設(shè)部副部長楊慎此前的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，平均每年47萬套。“1985年國家對城鎮(zhèn)住房進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2至4平方米”。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，40年間，城鄉(xiāng)居民住房狀況實現(xiàn)了改天換地的變化。1978年城鎮(zhèn)住房僅人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農(nóng)村住房更是經(jīng)歷土坯、磚瓦、平頂、樓房變化，從1978年的8.1平方米，2016年達(dá)到人均45.8平方米。中國房地產(chǎn)業(yè)從零出發(fā)，到2018年房地產(chǎn)增加值占GDP的6.5%以上，住房相關(guān)經(jīng)濟(jì)占到國民經(jīng)濟(jì)的20%，房地產(chǎn)投資占GDP的13%以上，成為中國經(jīng)濟(jì)的重要動力。

“我國住房已從全民蝸居時代到基本適居時代。”恒大集團(tuán)研究院院長任澤平表示，我國城鎮(zhèn)住房套均面積從約45平方米增至89平方米，中國城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步，這主要得益于上世紀(jì)90年代從福利分房到住房商品化的住房制度改革。

棚改：10年1億多住房困難群眾

“出棚進(jìn)樓”

2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出生在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀(jì)90年代一場大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。

山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長李棟梁說，山西是我國典型的煤炭能源地區(qū)，因為國有工礦企業(yè)較多，當(dāng)時因礦設(shè)市、因廠設(shè)區(qū)，大多數(shù)企業(yè)建廠時都是先生產(chǎn)后生活，形成了大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)，居住條件簡陋、基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，居住環(huán)境臟亂差，水電氣等基本生活條件難以保障，甚至大多存在嚴(yán)重的地質(zhì)和火災(zāi)隱患。

2005年，遼寧省率先啟動礦區(qū)和老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)改造計劃，標(biāo)志著我國棚戶區(qū)改造工程的啟動。2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區(qū)的改造工作。

11日中國財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房報告2018-2019》指出，在我國多渠道、多元化的住房保障制度體系下，“十二五”期間，全國累計開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程4033萬套，超額完成3600萬套任務(wù)。自2008年至2017年的十年間，我國進(jìn)行了3907萬套的棚戶區(qū)改造，累計已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”。

今年5月國務(wù)院常務(wù)會議再次確定，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。加大中央財政補助和金融、用地等支持，兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾。

二次房改：“重建設(shè)”到“重保障”

11日中國財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房報告2018-2019》指出，與中國改革開放同步，住房改革的近40年間，創(chuàng)造了巨大的奇跡。但同時在過去的40年中國房地產(chǎn)發(fā)展中也積累了比較嚴(yán)重的問題。

倪鵬飛表示，目前房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風(fēng)險。房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險。宏觀經(jīng)濟(jì)運行存在過度依賴房地產(chǎn)的風(fēng)險。

“住房存量水平超前。”倪鵬飛坦言，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36.6平方米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平方米的目標(biāo)。施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達(dá)54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億;供需嚴(yán)重錯配。包括商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮(zhèn)住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少等五大結(jié)構(gòu)問題。

倪鵬飛表示，一個理想的住房目標(biāo)應(yīng)該是實現(xiàn)住有所居，帶動經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)社會公平。但實現(xiàn)住有所居，并不意味著每個人擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，而是居民家庭根據(jù)自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，也可以租住不擁有任何產(chǎn)權(quán)的住房。

事實上，各地已轉(zhuǎn)向重保障。北京2017年發(fā)布用地計劃顯示，北京市5年計劃供地6000公頃，住房建設(shè)需求150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。深圳自今年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例將不低于60%，并將嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力中心研究員姜雪梅表示，過去保障房制度管理問題突出，部分城市的保障房空置率高;保障房房源結(jié)構(gòu)失衡，長效性保障房少。

“住房保障制度由‘保基本’向‘促發(fā)展’轉(zhuǎn)變。”姜雪梅表示，未來政府在加大保障的同時，將加大保障類住房的運營，使政策可以長久地運轉(zhuǎn)。例如，著重發(fā)展租賃市場，合理布局租賃房源，促進(jìn)梯度消費，實施租金管制，建立親民的租賃制度。適度供給長效性保障房，并進(jìn)行長期封閉式運營，長期有效地解決住房問題。

目前，我國已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個省(區(qū))開展政府購買公租房運營管理服務(wù)試點，并于2019年底前，總結(jié)試點經(jīng)驗成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。