2018年10月，燕郊售樓一條街，幾家售樓處店里店外不見一個看房客。中新網記者 邱宇 攝

近期，全國房價走勢趨于平穩(wěn)，對樓市的預期不再單一樂觀，房地產政策也基本沒有繼續(xù)加碼。有分析稱，少部分房價虛高的二三四線城市可能進入風險釋放區(qū)域。

房地產市場整體退熱

全國房價走勢趨于平穩(wěn)。58安居客房產研究院近日發(fā)布的一份報告顯示，11月，受重點監(jiān)測的67個城市二手房掛牌均價為每平方米15163元，環(huán)比下降0.3%。

其中，北京、深圳、上海、廣州二手房掛牌價分別為每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，與上月相比，四個城市二手房掛牌價均有小幅下降。

“在經濟政策穩(wěn)定的大背景下，11月中國房地產行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。從量價來看，全國樓市整體進入下行通道，住房向理性居住需求回歸。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。

另據國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月70城房價數據，二手房方面，一二三線城市環(huán)比漲幅均出現(xiàn)下降;新房方面，一線漲幅持平、二線回落、三線微擴。

購房者信心指數降至近兩年的最低點。12月3日，58同城、安居客聯(lián)合中國社科院、華夏時報發(fā)布的《中國房地產大數據報告(2018)》顯示，10月，購房者信心指數環(huán)比下降4.2%，為2017年1月以來最低點。

“近兩年購房者信心指數的最高點在2018年2月，此后一路下滑，反映了購房者市場預期由樂觀向相對悲觀的轉變。”報告稱。

資料圖：工人操作挖掘機在山西太原一商品房建設工地施工作業(yè)。中新社記者 韋亮 攝

調控政策沒有繼續(xù)加碼

房地產調控政策在樓市降溫中發(fā)揮了重要作用。

中國社科院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》指出，在中央政治局會議定調堅決遏制房價上漲后，房價上漲預期有了顯著的改變。市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降。

“房地產調控政策保持了其平穩(wěn)性與延續(xù)性，部分開發(fā)商及住房投資者關于調控政策放松的預期落空。”報告稱。

值得注意的是，11月，房地產政策基本不再繼續(xù)加碼。

“相比之前的頻繁收緊，11月份，樓市相關的約束性政策銳減。”中原地產首席分析師張大偉說。據中原地產統(tǒng)計，11月以來，各地房地產調控政策發(fā)布約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。11月份也成為2018年全年房地產政策發(fā)布最少的月份。

張大偉認為，房價漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過，雖然調控政策已經見底，但依然將在底部運行一段時間。

易居房地產研究院副院長楊紅旭也表示，如今調控政策已經企穩(wěn)，不再加碼，但也暫時不會放松。

房價虛高城市或有風險

“短期內，一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高的二三四線城市可能進入風險釋放區(qū)域。”《中國房地產大數據報告(2018)》指出。

根據上述報告，一線城市重新成為樓市避風港。一線城市已經進入存量房市場，受開發(fā)市場波動及商品房庫存變動因素的影響較小，市場變動主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進一步趨緊的可能性并不大。

三四線城市樓市熱度難以為繼。調控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。同時，棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。

租賃市場將迎來大發(fā)展?

在調控房價的同時，國家層面對租房市場的政策支持力度不斷加大。特別是對于長租公寓的發(fā)展，考慮到其租金收益率低、成本回收期長的特性，相關部門給予了充分的金融政策支持。

根據《中國房地產大數據報告(2018)》，北京、上海、深圳、成都、武漢等重點城市長租公寓市場發(fā)展迅速。2018年11月，全國品牌公寓信息發(fā)布量同比增長83.37%。

不過，在快速發(fā)展的過程中，長租公寓利用金融杠桿加價爭奪房源的行為推高了部分城市的短期租金。報告稱，以北京為例，與2017年12月相比，北京2018年7月長租公寓房源租金累計上漲13.04%，遠高于同期普通房源租金漲速(7.32%)。

2018年上半年，部分城市房租上漲較快。除了長租公寓利用資本杠桿爭搶房源外，大城市存量住房總量不足也是一個重要原因。

根據上述報告，在嚴厲的限購限貸政策作用下，雖然當前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現(xiàn)出來。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一些大城市的住房供應偏緊局面。

報告認為，房屋租賃產業(yè)將迎來大發(fā)展，但租房市場有待進一步規(guī)范化發(fā)展。建議建立完善的住房租賃市場相關制度，多渠道擴大重點城市租賃房源，包括加快公租房的建設與配租等。(記者 邱宇)