每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢妤

昨日(11月26日)可謂是北京土拍的“武林大會”，12宗土地集中釋放(1宗流拍)，超過30家房企參與，最終成交價316億元，最高溢價率近50%。

“國家隊”霸氣出場，中鐵系“雙殺”首開+華潤+金地+平安聯(lián)合體，102億元分取豐臺白盆窯地塊;中建一局、綠城(中交入股)開創(chuàng)北京本年度拿地紀(jì)錄，華發(fā)曲線回京再落一子。此前一口氣報名5塊地的金茂，昨日高開低走，僅以聯(lián)合體形式拿下1塊地;而僅報名1塊“迷你”地塊的佳兆業(yè)則一無所獲。

最高溢價率達(dá)49.3%

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，年內(nèi)北京土地總成交1209.9億元，同比減少53.6%。此前有媒體報道稱，2018年北京出讓土地平均溢價率僅16%，更出現(xiàn)了7宗流標(biāo)土地。

但昨日的土拍一開始便充滿了火藥味。

首先開拍的是豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊，該地塊建設(shè)用地58664.084平方米，起拍價為56億元。最終，該地塊被中鐵諾德以70.2億元、溢價率25.36%競得。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，該地塊曾以共有產(chǎn)權(quán)房地塊的形式出現(xiàn)過，但因為無企業(yè)參與投標(biāo)最終流拍，當(dāng)時起拍價為50.58億元，一度被稱為“最貴共有產(chǎn)權(quán)房”地塊。此次白盆窯地塊化身限競房地塊入市，不僅共轉(zhuǎn)限，而且在總價上增加了5.42億元，相比當(dāng)時的共有產(chǎn)權(quán)房價格，這次限競房的銷售均價達(dá)到了67702元/平方米，且最高銷售單價可達(dá)到71087元/平方米。據(jù)記者初步計算，該地塊的樓面價在43000元/平方米左右。

當(dāng)日最高溢價率出現(xiàn)在大興區(qū)采育鎮(zhèn)區(qū)01-0128A地塊，起始價11.855億元。住總集團和陽光城出價達(dá)57輪，最終觸及最高限價17.7億元，溢價率高達(dá)49.3%。在競自持階段，住總集團以2%的自持優(yōu)勢獲得該地塊。但值得注意的是，該宗地商品住房銷售均價不超過31136元/平方米，且最高銷售單價不得超過32693元/平方米。對于其未來盈利空間，記者第一時間聯(lián)系住總集團，該公司以現(xiàn)階段不方便談為由回絕了記者。

底價成交和流拍亦同時存在。其中，順義一宗地塊因無人報價提前撤牌;房山區(qū)拱辰街道F1住宅混合公建用地、A33基礎(chǔ)教育用地因無人現(xiàn)場競價，最終由華發(fā)以最高報價25.34億元拿下;昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來科學(xué)城南區(qū)F2公建混合住宅用地、R2二類居住用地，被未來科學(xué)城+城建+金茂一手舉牌41億元速度拿下。

而此前一口氣報名5塊地，被寄予厚望的金茂高開低走，最終僅以聯(lián)合體形式在本屆土拍大會中分得一杯羹。對此，記者聯(lián)系金茂品牌方，對方同樣未給出回應(yīng)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，部分企業(yè)雖然資金面收緊了，但今年下半年受市場影響，拿地計劃被打亂，到了年底拿地資金相對充裕。開發(fā)商對北京市場還是看好，市場預(yù)期可能稍微有所改觀。

連做補習(xí)的都出手了

科技類企業(yè)似乎迫切想在北京土拓圈證明實力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在昨日的土拍中，知名中小學(xué)教育機構(gòu)好未來(原學(xué)而思教育)作為唯一報價主體，以13.2億元底價摘得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，建筑面積2.86萬平方米，樓面價1.8萬元/平方米，將與小米成為鄰居。

值得一提的是，該地塊出讓條件包括100%自持且年限不低于20年，地塊建成后入駐企業(yè)須符合昌平區(qū)和未來科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。從昌平區(qū)“十三五”時期產(chǎn)業(yè)發(fā)展及空間布局規(guī)劃可知，沙河鎮(zhèn)屬于其南部高新技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)帶范疇。

對于拿地后的具體規(guī)劃，記者致電好未來，但截至發(fā)稿時未能收到有效回復(fù)。

就在11月5日，小米聯(lián)合華潤以26.57億元底價競得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一塊F2公建混合住宅用地，建筑面積13.7萬平方米，其中公建50%自持，自持20年，且執(zhí)行“90/70政策”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)對公建類地塊拿地運營辦法不多，而諸如小米這樣的使用者直接參與土地的招標(biāo)和建設(shè)，既可降低房企拿地的資金成本，又可增加企業(yè)能動性。他預(yù)測，未來這種組合可能在未來土地市場頻繁出現(xiàn)。

再早之前的6月，京東拿下亦莊一塊3.3萬平方米的商辦地塊，同樣以底價18.3億元成交。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這種有定向出讓之嫌的土地價格一般比市場競爭出讓價格要低，從某種意義上說有利于土地市場價格的穩(wěn)定。地方政府出于整體規(guī)劃和實施的考慮，有時也愿意把一些區(qū)域的開發(fā)權(quán)交給信得過的企業(yè)。

房企激戰(zhàn)限競房下半場

持牌的地產(chǎn)央企、國企是這場土拍“武林大會”的絕對主角。

昨日的土拍，除好未來外，勝出者幾乎都擁有國資背景。中建一局、中交、綠城(中交入股)、住總、城建、首開、華發(fā)、未來科學(xué)城，以及如愿拿下白盆窯村兩宗限競房地塊的中鐵系等。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這或是中建一局和綠城今年首次在京拿地，雙方同時看中順義新城第13街區(qū)一宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地。最終，綠城以7.79億元勝出，銷售價格24000元/平方米，而中建一局則以19.45億元(銷售價格24000元/平方米)斬獲順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)一宗共有產(chǎn)權(quán)住房+基礎(chǔ)教育用地。

綠城拿下順義這宗地時，有同行發(fā)出感慨。在北京土拓圈沉寂一年的綠城終于出手，盡管這一金額只相當(dāng)于其去年拿下石景山“地王”項目時的零頭。

除本輪拿地項目外，綠城目前在北京持有三大項目，分別是2015年綠城回歸北京時取得的門頭溝西山燕廬項目，2016年取得的酒仙橋壹·亮馬項目，以及石景山五里坨西府海棠項目。

昨日土拍仍以限競房土地供應(yīng)為主。在13宗土地中，除一處商業(yè)用地和延慶的商品房用地外，3塊為共有產(chǎn)權(quán)住房用地，8塊為各區(qū)域的限競房用地。

在入市初期，各企業(yè)對于限競房的游戲規(guī)則還不熟悉。但隨著調(diào)控方向的日漸清晰，一些試水房企為市場帶來了操盤經(jīng)驗，在“高層+別墅”模式的影響下，祥云賦、佑安府、萬和斐麗等限競房成為樣本。反映在昨日的土拍中，房企對于限競房項目也表現(xiàn)出了越來越激進的態(tài)度。

目前，北京合計有29個限競房項目取得36期預(yù)售證，合計提供商品房限競房源17462套，達(dá)到了202.5萬平方米。張大偉表示，從最近的入市節(jié)奏看，未來2個月還將有1萬~2萬套限競房入市，預(yù)計今年全年限競房將積壓庫存超過1000億元。