每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

近日，深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《監(jiān)管辦法》)，提出房企確需調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。

有自媒體將其誤讀為“深圳房?jī)r(jià)將設(shè)15%漲跌幅限制”，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，“備案價(jià)格調(diào)整15%以上辦理變更”和“資本金賬戶(hù)余額不低于項(xiàng)目資本金10%”并不是新規(guī)，而是8年前《監(jiān)管辦法》已經(jīng)規(guī)定的內(nèi)容。

此外，《監(jiān)管辦法》還對(duì)房屋租賃、商品房預(yù)售、資金監(jiān)管賬戶(hù)及歷史遺留建筑問(wèn)題等方面作了詳細(xì)規(guī)定。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次《修訂意見(jiàn)稿》最大的變化是新增了房屋租賃管理規(guī)定，其他內(nèi)容絕大部分是既有規(guī)定。

房企應(yīng)在調(diào)價(jià)前辦理備案變更

《監(jiān)管辦法》在預(yù)售許可管理、備案價(jià)格等方面進(jìn)行了規(guī)范?！侗O(jiān)管辦法》明確，房企應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷(xiāo)售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售商品房，確需調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格且調(diào)整幅度超出最近一次備案價(jià)格上下15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端直言，這不是新內(nèi)容，2010年發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》就有此規(guī)定，深圳近些年也是這樣執(zhí)行的，現(xiàn)在只能說(shuō)深圳對(duì)樓市的調(diào)控并沒(méi)有放松。

但是，有自媒體卻解讀為“深圳房?jī)r(jià)將設(shè)15%漲跌幅限制”。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從征求意見(jiàn)稿的行文來(lái)看，并沒(méi)有任何約束降價(jià)或者漲價(jià)的內(nèi)容。意見(jiàn)稿說(shuō)得很清楚，是如果變動(dòng)幅度大于15%，需要備案變更。對(duì)于深圳這樣的城市來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)15%的房?jī)r(jià)波動(dòng)基本不可能。所謂不允許漲跌超過(guò)15%，實(shí)際上是對(duì)文件的誤讀。同時(shí)，該文件是征求意見(jiàn)稿，目前處于征求意見(jiàn)階段，最后形成的文件如何，還很難說(shuō)。

就深圳市場(chǎng)而言，“目前整體市場(chǎng)的確比較淡。”張曉端補(bǔ)充稱(chēng)，出于回現(xiàn)考慮，適當(dāng)讓利加速非核心區(qū)域的物業(yè)銷(xiāo)售是可能的，但核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)還是比較堅(jiān)挺的，二手房市場(chǎng)也類(lèi)似。大部分業(yè)主還是不愿意主動(dòng)降價(jià)，也不排除資金壓力大的業(yè)主能接受較大議價(jià)空間，出現(xiàn)所謂的筍盤(pán)。

此外，在房地產(chǎn)預(yù)售許可管理方面，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售前，項(xiàng)目資本金賬戶(hù)余額應(yīng)當(dāng)不低于項(xiàng)目資本金的10%。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門(mén)認(rèn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目有關(guān)工程進(jìn)度的預(yù)售條件，即應(yīng)“完成地面以上三分之一層數(shù)”，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。

《監(jiān)管辦法》還明確，未取得預(yù)售許可證而銷(xiāo)售或者以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相銷(xiāo)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將被責(zé)令停止違法銷(xiāo)售行為，并以每銷(xiāo)售一套商品房罰10萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)接受處罰。

新增房屋租賃管理規(guī)定

值得注意的是，此次《監(jiān)管辦法》專(zhuān)門(mén)增設(shè)了“房屋租賃”一章，以此規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的監(jiān)管行為。

信榮(全國(guó))房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為，《監(jiān)管辦法》最大亮點(diǎn)為新增房屋租賃管理規(guī)定，強(qiáng)制備案的重啟即為規(guī)定內(nèi)容之一。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表示，自2015年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，深圳房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)監(jiān)管面臨一些新的難題。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，亟需優(yōu)化監(jiān)管方式、提高監(jiān)管效能。為貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展政策，有必要結(jié)合當(dāng)前住房租賃發(fā)展的新形勢(shì)，通過(guò)修訂《辦法》，完善深圳房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳住房自有率不足40%，即60%以上的人口都在租房，住房租賃市場(chǎng)非常龐大。

張曉端表示，租賃市場(chǎng)發(fā)展較快，未來(lái)市場(chǎng)空間占比較高，此次政策出臺(tái)增加了對(duì)租賃市場(chǎng)的各方面管理，可以有效解決租賃市場(chǎng)的各種亂象。

《監(jiān)管辦法》對(duì)最小出租單位進(jìn)行了明確，出租住房應(yīng)以間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6平方米，且禁止將原始設(shè)計(jì)的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間不得出租用于居住。

《監(jiān)管辦法》還規(guī)定，在深圳市從事房屋租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)以及出租或者轉(zhuǎn)租住房間數(shù)達(dá)到10間及以上的自然人，應(yīng)當(dāng)辦理工商登記并向房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理備案。