仿佛像病毒傳染一般，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)里坍塌事故高發(fā)，自碧桂園之后，一貫被視為我國(guó)樓市質(zhì)量標(biāo)桿的萬(wàn)科也發(fā)生坍塌事故。

先來(lái)看看事件的經(jīng)過。11月12日下午，廣東中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的萬(wàn)科一在建項(xiàng)目發(fā)生地下室頂板局部坍塌事故。第二天，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)官方通報(bào)稱，已確認(rèn)事故沒有造成人員傷亡，初步調(diào)查分析，坍塌原因是填土作業(yè)人員違反操作規(guī)程，且大型滿載平板車停放不當(dāng)，導(dǎo)致頂板過于集中荷載，造成局部坍塌。14日，萬(wàn)科道歉說(shuō)，工地已全面停止施工，排查安全隱患，確保交付客戶的是安全合格的房子。

事故頻發(fā)

一切看起來(lái)都像是簡(jiǎn)單的工程操作問題，就像是之前碧桂園發(fā)生工地事故以后的解釋一般無(wú)二。

然而，坍塌現(xiàn)場(chǎng)圖看起來(lái)就像一個(gè)吞噬一切的黑洞，讓人避之唯恐不及，卻又極其渴望看清背后的真相，到底是什么讓全國(guó)排名前列的超級(jí)開發(fā)商們也陷入了坍塌黑洞?

建筑業(yè)安全事故數(shù)據(jù)很驚悚：國(guó)務(wù)院安委會(huì)辦公室通報(bào)的上半年全國(guó)建筑業(yè)安全生產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年共發(fā)生生產(chǎn)安全事故1732起、死亡1752人，事故總量已連續(xù)9年排在工礦商貿(mào)事故第一位。

知名房企照樣出事。住建部官網(wǎng)事故快報(bào)顯示，自2012年至2018年8月中旬，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、華潤(rùn)、富力、萬(wàn)達(dá)等房企安全事故頻發(fā)，發(fā)生事故159起，死亡195人，事故起數(shù)和死亡人數(shù)“雙上升”的趨勢(shì)較為明顯。

今年7月26日，安徽省六安市碧桂園城市之光建筑工地發(fā)生圍墻和活動(dòng)板房坍塌事件，造成6人死亡、1人傷情危急、2人傷勢(shì)較重。碧桂園一度被斥責(zé)的口水淹沒。

公開數(shù)據(jù)顯示，碧桂園自2014年開始，事故數(shù)量和死亡人數(shù)增加明顯，特別是2017年以來(lái)，在十大房企所有事故數(shù)量和死亡人數(shù)的占比達(dá)到約30%。

正是從2014年開始，碧桂園高歌猛進(jìn)，直至坐上宇宙房企頭把交椅。這與其事故高發(fā)是否有關(guān)系?

高周轉(zhuǎn)搶工期

事故接二連三，知名房企也未能躲過，這到底是為什么?《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪了幾個(gè)做工程的業(yè)內(nèi)人士，簡(jiǎn)單談?wù)劰こ躺系囊恍┏ＷR(shí)：

蓋房子是有工期的，哪怕是“白加黑”、“五加二”、“三班倒”一擁而上，拼命趕工期還是有限度的。比如說(shuō)，打地基灌漿，混凝土養(yǎng)護(hù)總要那么些日子，正常的養(yǎng)護(hù)期要兩個(gè)星期左右，冬季施工要20天以上。再比如，家里搞過裝修的朋友們都清楚，墻面總要等干透才能抹上灰漿，刮膩?zhàn)臃弁繅ζ幔膊豢赡茉谝惶靸?nèi)完工。

這些都是常識(shí)。不過，對(duì)于某些“人有多大膽、地有多大產(chǎn)”的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，所有的常識(shí)都是用來(lái)打破的。學(xué)過一點(diǎn)會(huì)計(jì)知識(shí)的人都知道，周轉(zhuǎn)越快，利潤(rùn)越高。為了高利潤(rùn)，必須高周轉(zhuǎn)。

多年前，萬(wàn)科是高周轉(zhuǎn)模式的領(lǐng)頭羊;“5986”就是當(dāng)初萬(wàn)科高周轉(zhuǎn)的數(shù)字密碼，拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出8成，產(chǎn)品必須6成是住宅。多年后，碧桂園將高周轉(zhuǎn)玩到了極致，被業(yè)內(nèi)稱為“456模式”，即拿地4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。更進(jìn)一步，于是，奇跡般的速度誕生了?？纯幢坦饒@的規(guī)定：拿地三個(gè)月開盤，獎(jiǎng)!超過七個(gè)月開盤，罰!

可惜，跑得最快的獵豹不能以最高速跑上10分鐘，否則就要心肺爆裂;房子蓋得再快，總還有個(gè)限度。一旦越過紅線，事故就難以避免。這或許就能解釋為何高周轉(zhuǎn)最兇的碧桂園今年被曝出來(lái)的事故最多，從杭州到上海，再到靈川，均未能幸免。貴州的一個(gè)包工頭說(shuō)，對(duì)某些工期要求太緊的項(xiàng)目，看著有錢賺也不敢接，萬(wàn)一哪天出了安全事故，就栽了。

8月3日，碧桂園在位于廣東佛山的總部召開媒體見面會(huì)時(shí)，公司主席楊國(guó)強(qiáng)否認(rèn)事故頻發(fā)與高周轉(zhuǎn)有關(guān)。

高杠桿

外行都懂的常識(shí)，浸淫其中的開發(fā)商會(huì)不明白?老板們心里也苦啊，高杠桿之下，不高周轉(zhuǎn)又該怎么玩呢?只有高周轉(zhuǎn)，快速拿地、快速開盤、快速回款，才能接著玩下一輪游戲。君不見，敢于加杠桿的兄弟們這些年青云直上，樓市排行榜上的旗幟換了又換。杠桿多高呢?80%的負(fù)債率是常態(tài)。至于具體的負(fù)債率，讀者諸君隨手一查就有。

對(duì)此，總是不斷有開發(fā)商提醒，注意看有息負(fù)債率，也不算太嚇人。這是真的嗎?恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億，更壓頭的是，房企今年已進(jìn)入償債高峰期。這形勢(shì)下，手頭的樓盤開發(fā)周期越長(zhǎng)，就意味著回款越慢，要背負(fù)的債務(wù)就越重。

要還的債泰山壓頂，借錢卻越來(lái)越不容易了。一個(gè)月前，雅居樂80億元中止發(fā)行。今年7月被中止發(fā)行，再次提交后還是沒過;同一個(gè)月，合生創(chuàng)展100億元的專項(xiàng)公司債也終止發(fā)行。5月份，碧桂園200億元、富力地產(chǎn)60億元專項(xiàng)債券被中止審查。頭部玩家尚且如此，遑論其他。

帶頭大哥萬(wàn)科高喊“活下去”，保命關(guān)鍵就是回款6300億元，手中有糧心中不慌。不光是萬(wàn)科，嗅覺靈敏的都在拼命趕進(jìn)度，壓縮開發(fā)周期，加速賣房。如，綠城流出的內(nèi)部文件要求，“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證;對(duì)于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售。

為多回籠資金，不少開發(fā)商不惜降價(jià)銷售。吊詭的是，開發(fā)商想降價(jià)，某些地方政府卻壓著不讓降價(jià)，降了的還要漲回去，至于地價(jià)，那自然也是不愿意降的。有樓盤置業(yè)顧問說(shuō)，進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)這么多年，從來(lái)沒見過這種事。其中的秘密，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者此前在《樓市，降價(jià)未遂》一文中聊過。后來(lái)又聽說(shuō)，某地為鼓勵(lì)開放商拍地，默然同意放行標(biāo)桿樓盤調(diào)高房?jī)r(jià)的要求，“悄悄地，打槍的不要。”

降成本

降價(jià)是迫不得已割肉自救，不讓漲價(jià)實(shí)則讓不少企業(yè)求生不得，甚至逼得一些企業(yè)在成本上想歪點(diǎn)子。有地產(chǎn)企業(yè)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這幾年，地價(jià)一直上漲，水泥、河砂、鋼筋等建材漲價(jià)、人工費(fèi)也上升，但限價(jià)政策毫無(wú)松動(dòng)，有些項(xiàng)目開盤就虧。

某市住建委的人士算了一筆賬，一塊限售價(jià)9000元/平米的地，樓面價(jià)大約5000元/平米，建安成本3000元/平米，兩項(xiàng)相加就是8000元/平米，營(yíng)銷成本加資金成本至少是2000元/平米以上，開發(fā)商根本沒錢賺。

潛臺(tái)詞是不是可以這樣理解——不節(jié)約成本，降低質(zhì)量，甚至偷工減料，如何賺錢?

嚴(yán)控房?jī)r(jià)之時(shí)，精裝修一度被業(yè)內(nèi)默認(rèn)為盈利空間，比如說(shuō)，毛坯9000元/平米，可再加上每平米5000元的精裝價(jià)，深知開發(fā)商實(shí)際狀況的相關(guān)部門在這方面似乎也愿意高抬貴手，網(wǎng)開一面。至于裝修的質(zhì)量，真正的成本有多高，撓撓腳指頭也能想明白。

殊不知，購(gòu)房者也已身經(jīng)百戰(zhàn)，群起抗?fàn)?。于是這條路也被封堵了。

監(jiān)理失控？

前有政策高壓，后有購(gòu)房者圍堵，房企要活下去，要賺錢，怎么辦?購(gòu)房者掏空“六個(gè)錢包”買套房，又該如何保證住上“五星級(jí)的家”?

預(yù)售制度下，購(gòu)房者交了百萬(wàn)、數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的錢，卻頂多看到靚麗動(dòng)人的樣板間，至于工地施工狀況如何，房子質(zhì)量到底怎么樣，完全無(wú)從得知。

負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)督的不是還有專業(yè)的監(jiān)理單位嗎?有些痛心地告訴你，這道防線不時(shí)失守，有時(shí)候還形同虛設(shè)。

一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說(shuō)：按規(guī)定，監(jiān)理單位必須是獨(dú)立的第三方，否則從邏輯上無(wú)法發(fā)揮第三方質(zhì)量監(jiān)督的平衡與制衡作用。

但事實(shí)卻是，碧桂園、富力地產(chǎn)等大佬們都有自己的監(jiān)理公司，監(jiān)理自己的施工項(xiàng)目。

碧桂園發(fā)生“7·26事件”后，在8月3日的媒體溝通會(huì)上，當(dāng)被問及采用關(guān)聯(lián)方進(jìn)行監(jiān)理是否導(dǎo)致安全事故頻發(fā)時(shí)，碧桂園高管陳斌回應(yīng)稱，早期我們?nèi)サ某鞘匈Y源有限，所以采用了自用監(jiān)理的方式。

住建部事故快報(bào)顯示，位于廣東省的梅縣富力城D區(qū)17棟項(xiàng)目6月30日發(fā)生物體打擊事故，死亡1人，廣州天力是建筑承包方，廣州天富監(jiān)理是監(jiān)理方。

上述人士說(shuō)，“一些房企發(fā)生的安全與質(zhì)量事故，在很大程度上是源于業(yè)主、承建商、監(jiān)理機(jī)構(gòu)三家屬于利益關(guān)聯(lián)方”。

綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理李軍公開說(shuō)，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因?yàn)榻鼉赡甑姆课葙|(zhì)量是最差的。

這算是好建議么?前赴后繼的坍塌事故中，坍塌的不僅是工地，還有人們對(duì)房子的信心。