“面對(duì)這種狀況，我已經(jīng)做了很多準(zhǔn)備，包括考了很多證書，一旦公司有什么變化，要做好隨時(shí)辭職的準(zhǔn)備。”一位房企中層在談到今年下半年以來的房企高管離職潮時(shí)對(duì)中國證券報(bào)記者這樣表示。而剛剛過去的一周，便有融信中國、正榮地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、俊發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的四家房企發(fā)生高管離職。

業(yè)內(nèi)人士指出，房企高管離職潮背后，折射的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈。近年來，雖然各大房企紛紛加大轉(zhuǎn)型力度，努力提升非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比。但是，面臨突如而至的行業(yè)下行，在“遠(yuǎn)水解不了近渴”的情況下，戰(zhàn)略收縮、開源節(jié)流成為很多房企的當(dāng)務(wù)之急。

上演高管離職潮

最近一周，各大房企上演高管離職潮：11月12日，融信中國執(zhí)行總裁吳劍確認(rèn)離職;11月13日，正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)、聯(lián)席公司秘書談銘恒辭任;11月14日，旭輝集團(tuán)宣布集團(tuán)副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬離職;11月15日，俊發(fā)集團(tuán)發(fā)布人事公告，稱因長期在異地工作，不能兼顧家庭，張海民申請(qǐng)辭去總裁職務(wù)……

房企高管離職本屬正常，特別是在前幾年行業(yè)上行時(shí)期，各大房企通過高薪挖角以求快速擴(kuò)張從而造成的高管跳槽非常常見。不過，在眼下國內(nèi)房地長行業(yè)“凜冬將至”，又到年關(guān)保增長的關(guān)鍵階段，房企高管集中出走折射出的卻是行業(yè)下行背景下增長乏力，房企被迫走馬換將的一種無奈。

“過去幾年房企銷售連創(chuàng)新高，很多房企動(dòng)輒創(chuàng)出50%的高增長，一些房企甚至翻倍增長。但現(xiàn)在看來，2018年的銷售額，包括2019年的銷售預(yù)期，會(huì)較前幾年有一個(gè)非常大的變化。在這種背景下，一旦銷售進(jìn)度離全年的銷售目標(biāo)有非常大的差距，職業(yè)經(jīng)理人的變動(dòng)也會(huì)非常大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

比如，孔鵬離職的背后，是旭輝北京區(qū)域銷售額據(jù)稱目前已完成70億元，但離全年300億元的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn);而今年8月行政總裁曹舟南離職的綠城中國，前10月總合同銷售金額約1154億元，達(dá)標(biāo)率僅為64.1%;今年銷售目標(biāo)為2000億元，而上半年銷售額完成率不足一半的泰禾集團(tuán)在下半年同樣經(jīng)歷了人事動(dòng)蕩。

“銷售額是最直觀的一個(gè)指標(biāo)，除此之外房企內(nèi)部還有各種各樣的指標(biāo)，比如土地儲(chǔ)備如何，一級(jí)開發(fā)如何，二級(jí)開發(fā)如何，融資做得怎么樣……這些都是考核職業(yè)經(jīng)理人的具體指標(biāo)，而行業(yè)下行的影響是綜合的，有可能銷售額達(dá)標(biāo)了，但是融資指標(biāo)沒有完成，同樣會(huì)造成高管的被迫離職。”某中小房企高管對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

對(duì)此，易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國證券報(bào)記者，“國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的降溫未來一段時(shí)間預(yù)計(jì)不會(huì)結(jié)束，房企高管的動(dòng)蕩預(yù)計(jì)也會(huì)持續(xù)下去。”

房地產(chǎn)拐點(diǎn)已至

2012年，當(dāng)萬科表示房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的時(shí)候，大多數(shù)人還認(rèn)為這是杞人憂天。而當(dāng)今年9月萬科董事局主席郁亮表示房地產(chǎn)“轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來了”，并打出“活下去”的口號(hào)時(shí)，沒有人再認(rèn)為這是危言聳聽。

“國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已至，這已經(jīng)成為全行業(yè)共識(shí)了，只是大家沒有想到拐點(diǎn)會(huì)來得這么快。比如我們公司，前幾年的時(shí)候擴(kuò)張非常迅猛，在招拍掛市場(chǎng)上依靠杠桿資金無差別拿地，地塊性質(zhì)、所處位置可以說是一概不管。但今年行業(yè)突然下行，壓力馬上就來了。”上述中小房企高管告訴中國證券報(bào)記者。

拐點(diǎn)的到來，在近日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)中已經(jīng)顯露端倪。其中，10月銷售面積在低基數(shù)下依然同比下跌3.1%，延續(xù)了9月同比下跌3.6%的負(fù)增長態(tài)勢(shì)，“金九銀十”徹底失色。同時(shí)，投資和新開工增速也顯著回落，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速較9月下降1.2百分點(diǎn)至7.7%。

“拐點(diǎn)”二字，也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，并不是短期波動(dòng)，而很可能成為長期趨勢(shì)。日前，各大券商在預(yù)測(cè)2019年樓市的時(shí)候，悲觀的論調(diào)充斥在字里行間。

其中，華泰證券認(rèn)為，居民加杠桿后繼乏力，預(yù)計(jì)2019年商品房銷售面積同比減少5.4%。受銷售下行影響，房企資金鏈將進(jìn)一步緊張，拿地力度將逐漸衰減，疊加提前繳清土地款造成的2018年高基數(shù)，預(yù)計(jì)土地購置費(fèi)將下滑10%。新開工增速呈現(xiàn)前高后低的局面，預(yù)計(jì)全年增長4.9%?？傮w來看，預(yù)計(jì)2019年開發(fā)投資增速為0.9%。

中金公司的預(yù)測(cè)則更為悲觀。其認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不論從大周期還是小周期而言均剛剛跨過頂部，進(jìn)入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現(xiàn)五年來首次同比下跌，面積和金額跌幅預(yù)計(jì)均在10%左右。基本面加速下滑將導(dǎo)致明年房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積同比增速顯著轉(zhuǎn)負(fù)，跌幅預(yù)計(jì)分別達(dá)到5%和10%。

轉(zhuǎn)型“遠(yuǎn)水難解近渴”

對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來，各大房企早有準(zhǔn)備。

今年以來，各大房企掀起了更名潮：1月，朗詩地產(chǎn)更名為“朗詩集團(tuán)”;3月，時(shí)代地產(chǎn)更名為“時(shí)代中國”;5月，中航地產(chǎn)更名為“中航善達(dá)”;7月，龍湖地產(chǎn)更名為“龍湖集團(tuán)”;8月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)”;合景泰富地產(chǎn)更名為“合景泰富集團(tuán)”;9月，萬科旗下的深圳萬科房地產(chǎn)更名為“深圳萬科發(fā)展”……

更名潮折射的是房企轉(zhuǎn)型的決心。以萬科為例，自2012年提出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”以來，萬科加大了向城市生活服務(wù)商的轉(zhuǎn)型力度，長租公寓、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、教育和養(yǎng)老等業(yè)務(wù)均獲得長足發(fā)展。郁亮在今年的股東大會(huì)上就表示，“萬科(未來)還是地產(chǎn)公司嗎?不應(yīng)該是了吧，如果是也會(huì)慘淡經(jīng)營。”

不過，從目前來看，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在房企總體收入中的占比絕大多數(shù)不足10%，且大多數(shù)屬于長遠(yuǎn)布局，利潤率更是沒法跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比。而眼下國內(nèi)房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)來臨，“遠(yuǎn)水解不了近渴”的情況下，大多數(shù)遭遇壓力的中小型房企的當(dāng)務(wù)之急是收縮業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，開源節(jié)流，抵御行業(yè)寒冬。

比如，連續(xù)兩年被評(píng)為“最佳雇主”的旭輝集團(tuán)于11月初發(fā)布了《關(guān)于全集團(tuán)全面開展“開源節(jié)流、瘦身行動(dòng)”工作的通知》，在辦公租賃、車輛配置與運(yùn)營、辦公能耗、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、會(huì)議活動(dòng)等7個(gè)方面進(jìn)行“節(jié)流”。例如，差旅費(fèi)方面，要求全集團(tuán)全員經(jīng)濟(jì)艙出行、全員住宿標(biāo)準(zhǔn)降低一個(gè)等級(jí)，明年差旅費(fèi)人均降10%。

再比如華夏幸福，最近一段時(shí)機(jī)，一是公司控股股東以137.7億元的對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓19.7%的股權(quán)，引入平安資管作為戰(zhàn)略投資者;二是盤活存量土地，轉(zhuǎn)讓給萬科70%左右的京津冀地區(qū)存量土地，一方面回收現(xiàn)金，另一方面分享開發(fā)收益;三是進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整，比如將小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)合并。