樓市的“涼風(fēng)”已經(jīng)吹了大半年，即便你沒那么關(guān)注房地產(chǎn)，也一定看過不少類似 “內(nèi)部價格，聯(lián)系我有優(yōu)惠”“均價XXXX，比周邊樓盤低XXXX元”的消息。不可否認，全國樓市都正在以肉眼可見的速度降溫，鄭州也不例外。

未來房價還會降嗎?現(xiàn)在可以出手買房嗎?最近買過的是高位站崗了嗎?樓評君沒辦法說出一個標(biāo)準(zhǔn)答案，但是往下看，也許會從數(shù)據(jù)中有所發(fā)現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3個月回落

昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%，增速連續(xù)3個月回落。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資，商品房銷售、房企到位資金和各地區(qū)商品房銷售等數(shù)據(jù)，均呈現(xiàn)出增速回落態(tài)勢。

今天上午，國家統(tǒng)計局又公布了《2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。其中鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1%，同比上漲8.4%;二手住宅銷售價格與上月持平，相較去年同比上漲1%。

此外，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，二手住宅環(huán)比下降;二線城市環(huán)比漲幅均回落;三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落。

可以說，現(xiàn)在的市場環(huán)境是銷售整體下滑，資金回款不夠。目前，房企前三強已基本叫停了土地“招拍掛”市場上的“囤貨”動作，轉(zhuǎn)而展開項目收并購過程，上半年拿地較為積極的多家房企也表示整體投資策略將趨于保守。

四季度房企資金壓力加大

盡管投資與銷售數(shù)據(jù)均有下行趨勢，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來的次高值，表現(xiàn)明顯好于預(yù)期。

其數(shù)據(jù)支撐為：1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月回落0.1個百分點。

但多數(shù)觀點仍然認為，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，降準(zhǔn)對房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發(fā)債潮”時所借的2年至3年期債務(wù)迎來到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。

同時有觀點表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導(dǎo)致。對于房地產(chǎn)市場來說，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯偏緊。房地產(chǎn)降杠桿政策將持續(xù)平穩(wěn)。

整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。

品質(zhì)項目更能贏得市場

有研究調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在樓市遇冷、住宅成交負增長的趨勢下，大中型房企不約而同地加強了住宅產(chǎn)品研發(fā)，以在逐漸萎縮的市場上保持銷售競爭力。

據(jù)了解，某家房企單獨設(shè)置了產(chǎn)品研發(fā)部，專注于前瞻性、創(chuàng)新性產(chǎn)品的研發(fā)，每年投入產(chǎn)品研發(fā)的資金超過千萬元。通過對人體工程、材料科學(xué)、建筑物理等的深入探索，促進住宅產(chǎn)品不斷迭代創(chuàng)新。

此外，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德在“融創(chuàng)中國2018中式產(chǎn)品發(fā)布會”上表示，產(chǎn)品是房企的根本，只有聚集精力持續(xù)去做好產(chǎn)品，才能保持行業(yè)競爭力。

某知名分析師認為，“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，但今年9-10月住宅銷量不漲反跌，表明在調(diào)控維持高壓的態(tài)勢之下，市場預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，加之購房需求提前透支，開發(fā)商銷售難度將持續(xù)提升。

“購房者情緒趨于理性，房地產(chǎn)市場“拿地-蓋房-銷售”、快速回籠資金再投資的高周轉(zhuǎn)模式已難以為繼。”對此，鄭州某營銷中心總監(jiān)表示，樓市的降溫，讓購房者也回歸理性，與之前市場“見房就搶”的不理智相比，除了區(qū)位、配套之外，購房者越來越看重房子本身的質(zhì)量、物業(yè)及服務(wù)，整個消費取向正從“性價比”往“質(zhì)價比”轉(zhuǎn)移。

也許，等人們關(guān)注房子品質(zhì)勝過關(guān)注房價的時候，才是讓“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話真正落地。