近年來(lái)，隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺，存量物業(yè)的升級(jí)正成為商業(yè)地產(chǎn)的新戰(zhàn)場(chǎng)。一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)巨頭、險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)、基金公司個(gè)個(gè)摩拳擦掌，動(dòng)輒幾十億、上百億的投資計(jì)劃，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。

然而，萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的“城市更新”機(jī)遇看似“誘人”，卻并不好“啃”。

是投資，就要講究回報(bào)率。想要在一堆老舊物業(yè)之中淘出金礦，至少需要沖破三道難關(guān)：

一、老舊物業(yè)往往存在層高、動(dòng)線等空間體驗(yàn)的硬傷，如何構(gòu)建一個(gè)不遜于新建物業(yè)甚至在某些方面獨(dú)具特色的消費(fèi)空間?

二、老舊物業(yè)的升級(jí)就意味著重新定位和招商，新的定位能否得到商戶認(rèn)可并一炮而火?

三、老舊項(xiàng)目往往存在經(jīng)營(yíng)不善甚至倒閉現(xiàn)象，如何贏得消費(fèi)者的認(rèn)可，并提升消費(fèi)粘性?

顯然，對(duì)早已陷入“缺少空間內(nèi)容力-缺乏體驗(yàn)吸引力-喪失運(yùn)營(yíng)效率”惡性循環(huán)的待改造物業(yè)來(lái)說(shuō)，唯有在人、貨、場(chǎng)三個(gè)方面的全面升維，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的“重生”。

換言之，存量物業(yè)改造賺得是產(chǎn)品升維的大錢(qián)，而不是老模式下運(yùn)營(yíng)效率提升的小錢(qián)。

近來(lái)，北京北四環(huán)亞奧商圈一棟近20年老物業(yè)的“重生”，為業(yè)內(nèi)帶來(lái)頗多的驚喜感。從原先存在感不強(qiáng)的小商品市場(chǎng)，到傳遞著“懂生活，樂(lè)自在”的全新生活價(jià)值體驗(yàn)地，即將于9月底重新開(kāi)業(yè)的太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心，僅用6個(gè)月就完成了全盤(pán)招商和升級(jí)。

“漂亮”的改造和招商效率的背后，是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)的“場(chǎng)”(空間場(chǎng)景)、“貨”(業(yè)態(tài)品牌)、“人”(情感運(yùn)營(yíng))的全面升維，從而完成商業(yè)價(jià)值體系的重塑與再造。

拋棄“賣(mài)場(chǎng)思維”

重塑空間場(chǎng)所的可參與性

當(dāng)一線城市主流消費(fèi)進(jìn)入消費(fèi)的多元化和個(gè)性化階段，純粹的以賣(mài)貨為主的商品市場(chǎng)定位，以及單調(diào)、陳舊的空間設(shè)計(jì)已經(jīng)明顯跟不上人們對(duì)“美好生活”追求的步伐了。

比起促進(jìn)消費(fèi)，商業(yè)項(xiàng)目作為城市公共生活平臺(tái)似乎越來(lái)越多的應(yīng)是“促進(jìn)參與”。因此，在進(jìn)行“場(chǎng)”的重構(gòu)中，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心致力于給周邊居民創(chuàng)造一個(gè)“不止于購(gòu)物消費(fèi)的空間聚集地”，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在4萬(wàn)平方米建筑面積的空間內(nèi)，對(duì)重塑空間場(chǎng)景、再造生活場(chǎng)景進(jìn)行了積極探索。

聚焦空間感受的開(kāi)放性和友好性，項(xiàng)目的公共空間化身為一個(gè)個(gè)讓人感到舒適、放松、自由的“小場(chǎng)景”，從而打破建筑和生活的邊界，以“小而便利，小而專注，小而精致”的全新體驗(yàn)，讓消費(fèi)者產(chǎn)生“停留和游逛的欲望”。

結(jié)構(gòu)優(yōu)化下的空間再造

為了最大程度減少老物業(yè)層高過(guò)低帶來(lái)的空間壓抑感，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心打掉了部分負(fù)一層和一層之間的樓板，增加挑高空間，引入更多自然光源。

同時(shí)，包括樓梯、連通步道等在內(nèi)的中庭空間形式的再設(shè)計(jì)、管線和結(jié)構(gòu)的改造、動(dòng)線與出入口的優(yōu)化、店鋪布局的靈活調(diào)整，不僅為購(gòu)物中心增加了有效的可利用面積，更創(chuàng)造出具有玩趣感的空間停留節(jié)點(diǎn)。

全新場(chǎng)景化的環(huán)境升級(jí)

以靈動(dòng)、親和的自然元素為靈感，以清新簡(jiǎn)約的風(fēng)格為設(shè)計(jì)主題，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心通過(guò)自然場(chǎng)景化的方式，全面煥新了整體空間品質(zhì)。并且，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)了黑膠音樂(lè)主題IP空間，與隨處可見(jiàn)的優(yōu)美景觀、隨處可停留的舒適休憩區(qū)域相交融，為人們帶來(lái)豐富的感官體驗(yàn)。

風(fēng)格統(tǒng)裝下的門(mén)店形象

此外，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還對(duì)進(jìn)駐租戶的裝修風(fēng)格進(jìn)行了統(tǒng)一把控與重新設(shè)計(jì)，既保證與購(gòu)物中心整體風(fēng)格的相契合，也實(shí)現(xiàn)對(duì)品牌商家的賦能，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)空間的體驗(yàn)感。

從設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理到營(yíng)銷(xiāo)，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心在項(xiàng)目改造的繁復(fù)過(guò)程中所體現(xiàn)出的專業(yè)性、精細(xì)化與綜合管理能力，完成了原有項(xiàng)目從老賣(mài)場(chǎng)向倡導(dǎo)生活品質(zhì)、生活態(tài)度的體驗(yàn)場(chǎng)景的升級(jí)，真正成為周邊居民愿意花更多時(shí)間沉浸于此的“家的第三空間”。

拋棄“貨品思維”

做足品牌體驗(yàn)的服務(wù)極致性

對(duì)于見(jiàn)多識(shí)廣的一線城市消費(fèi)者而言，便宜和實(shí)用已經(jīng)不再是消費(fèi)的主要誘因，而品牌的個(gè)性化、差異化和服務(wù)的精細(xì)化正在成為商業(yè)吸引力的關(guān)鍵。

在改造前期，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心花費(fèi)了大量時(shí)間與精力，對(duì)周邊區(qū)域超過(guò)30萬(wàn)常住人口、超過(guò)12萬(wàn)商務(wù)人群進(jìn)行深度畫(huà)像：這些核心客層大多處于中高端收入水平，追求品質(zhì)生活，追求文化、精神和體驗(yàn)消費(fèi)。

結(jié)語(yǔ)

“超市、餐飲是廚房的延伸;

茶座、兒童娛樂(lè)是客廳的延伸;

圖書(shū)館、閱覽室是書(shū)房的延伸;

……”

這是太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心對(duì)于創(chuàng)造“家的第三空間”的愿景，也是項(xiàng)目在改造過(guò)程中所恪守的準(zhǔn)則。

從而實(shí)現(xiàn)的，是將一個(gè)老舊物業(yè)升級(jí)為新型空間，將此前低頻交易的賣(mài)場(chǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)橘N近生活、升級(jí)生活、能夠促使居民高頻到訪的服務(wù)體驗(yàn)中心和社交中心。

這也使我們更加期待，不久之后這個(gè)“懂生活，樂(lè)自在”全新生活體驗(yàn)地的重裝亮相。