廣州富力地產(chǎn)有限公司(02777，HK)曾拿下許多舊改項目，其中不乏像茅崗村這種改造范圍巨大的舊改項目，但如今部分項目進展緩慢，富力能否按照曾經(jīng)的規(guī)劃完成舊改?

10月8日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其公開發(fā)行的130億元公司債券已獲得批準。此次債券計劃將采取分期發(fā)行的方式，從核準發(fā)行之日起24個月完成。但據(jù)外界統(tǒng)計，富力地產(chǎn)的資金缺口仍超過百億。

富力地產(chǎn)作為粵系房企的標(biāo)桿企業(yè)，曾經(jīng)的華南五虎之一，與其他頭部房企熱衷于競拍土地不同，富力地產(chǎn)更多的是以舊城改造項目作為其主要土地儲備，其已經(jīng)在廣州參與了多個舊村改造項目。

但近年富力地產(chǎn)參與城中村改造項目的積極性減弱了很多，且已有的項目建設(shè)也很緩慢。就富力地產(chǎn)的茅崗社區(qū)城中村改造項目參與規(guī)劃情況，記者致函富力地產(chǎn)，截止記者發(fā)稿，富力地產(chǎn)方做出了部分回應(yīng)。

障礙重重

茅崗村是2012年富力地產(chǎn)拿下的在當(dāng)時屬于最大舊改的項目，分為茅崗路以西和茅崗路以東兩部分。其中茅崗路以西最終有79.55公頃土地納入改造范圍，作為整村改造的第一期先行啟動全面改造。而茅崗路以東的81.22公頃，則由于前期工作未完成，村部分村民的改造意愿未統(tǒng)一，改造條件尚未成熟，被決定列為第二期，暫不啟動改造。

2012年8月，茅崗經(jīng)濟聯(lián)合社與富力地產(chǎn)簽署改造協(xié)議。但改造行動并未能馬上進行。

直到2016年11月15日，廣州黃埔區(qū)政府公開發(fā)布茅崗西華片城中村改造通告，宣告自11月10日起，茅崗西華片城中村改造正式啟動拆卸復(fù)建工作，并預(yù)計2019年交付回遷房。但這塊宣稱是琶洲體積的2倍，獵德、楊箕體積3倍的城中村地塊，并沒有如傳言中那樣順利動工接近尾聲。

2018年10月25日，記者來到茅崗村，發(fā)現(xiàn)茅崗路以西城中村仍在建設(shè)地基，一望過去，并無成型的房屋。

記者現(xiàn)場看到貼有拆字的住宅建筑里，只拆除了建筑內(nèi)的部分隔墻，尚未拆除完畢的建筑里，有還未搬遷的村民。

一名拆遷工地的保安告訴記者，之前村里一直有釘子戶，所以拆遷工作緩慢。當(dāng)記者問到回遷房在哪里，遷出的村民都安置到哪里去了時，該名保安表示不是很清楚，只告知在建設(shè)中的土地一部分最后會建設(shè)成回遷房，產(chǎn)權(quán)還是歸村民所有，另一部分轉(zhuǎn)為國有產(chǎn)權(quán)，由富力地產(chǎn)開發(fā)商品房。但商品房的位置也不知道在哪里。

當(dāng)記者問道回遷房能否如傳言中的2019年完工時，該保安表示不清楚。

后經(jīng)記者多處走訪，在茅崗小學(xué)和魚珠地鐵站出口處看到了茅崗路以西城中村改造項目老人臨遷安置房一期、二期、三期。

老人臨遷房三期的值班人員告訴記者，一期、二期安置房建成于2016年年底，三期安置房建成于2017年11月。所有遷出的村民，如果是老人的，都安置于這些臨遷房內(nèi)，而年輕人，則以原居住面積為計算單位，每平方米補償20元，自行處理住宿問題。

值班人員說，一期二期環(huán)境相對較差，居住的地方都在二樓以上，對于老人行走并不方便，三期就相對較好，老人們都住在底樓，臨遷房又在地鐵邊上，方便子女來探望。

當(dāng)記者問值班人員為何如此清楚村里的拆遷情況，值班人員說他自己也是拆遷村民。當(dāng)記者問道茅崗路以東部分的改造情況時，值班人員搖搖頭說很難。

值班人員介紹到，其實茅崗路以東很多村里人也想改造，因為環(huán)境實在是差，很多樓層相互之間間距很小，俗稱握手樓，光線特別差，也有很多開發(fā)商想拿下茅崗路以東的項目，但是因為利益談不妥，所以很難啟動改造。

值班人員說，茅崗路以東部分，有很多外地人來購買房屋，所以改造艱難。當(dāng)記者問到，村里的土地屬于集體，按照國家規(guī)定是不能賣給集體以外的人，為何茅崗還在進行如此操作的時候。值班人員告訴記者，每個買房的外地人都會介紹自己熟識的人過來買房，一環(huán)連一環(huán)，已經(jīng)形成了一個外地人利益群體，如此境況下，已經(jīng)不是政策允許不允許的問題了，政府方和開發(fā)商很難和他們談妥相關(guān)賠償。

記者在村里走訪時發(fā)現(xiàn)了一個臨時建立的板房建筑。進入屋內(nèi)，看到廣州市騰順投資有限公司的字樣。記者以購房者的身份詢問工作人員，茅崗村什么時候能建好回遷房及商品房，工作人員回答稱不清楚。

房內(nèi)的大電視上，循環(huán)往復(fù)的播放著自2016年11月動工以來，茅崗路以西拆遷進度的鳥瞰圖。

據(jù)查詢，廣州市騰順投資有限公司由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司及廣州市南馳集團有限公司于2011年共同投資設(shè)立。法定代表人為李思廉。據(jù)該騰順投資公司的工作人員稱，該公司是富力地產(chǎn)安排的專門負責(zé)茅崗村的城中村改造相關(guān)事宜的公司。

就富力地產(chǎn)能否于2019年準時交房一事，本報記者致函富力，但截至發(fā)稿，富力未對此做出針對性回復(fù)。

后繼乏力 ？

成立于1993年的富力地產(chǎn)，一直以來以拿地城改大戶出名，但其拿地時間多為前幾年。

富力地產(chǎn)成立后進行的第一個項目是廣州的一個舊城改造項目—— 一家位于荔灣區(qū)南岸路的外遷化工廠的地皮，也就是現(xiàn)在所為人知的富力新居。

當(dāng)富力新居開發(fā)成功，開售而被居民一搶而空后，富力地產(chǎn)就將發(fā)展重點鎖定在了普通購房者的實際居住需求，而不是資金更充裕的投資需求上。

富力地產(chǎn)的第二個項目——富力廣場，原為廣州銅材廠和同濟化工廠所在地。富力廣場的成功將富力地產(chǎn)推到了另一個高度，嘗到了甜頭的富力地產(chǎn)從此在舊改拿地上不遺余力，也不忌諱傳統(tǒng)風(fēng)俗。位于廣州黃花崗廣州的老殯儀館，在當(dāng)時很多開發(fā)商都不愿意參與，但富力地產(chǎn)卻積極的拿下了該地塊。

富力地產(chǎn)如此積極的參與廣州舊改，到2001年末，富力地產(chǎn)已在廣州市完成了包括富力新居、富力廣場、富力半島、富力環(huán)市西苑、富力千禧花園、富力順意花園等大型舊廠改造項目，總面積超過250萬平方米。

再后來，富力地產(chǎn)于2007年拿下獵德村，打造出了廣州最豪的公寓：天鑾。于2011年拿下楊箕村，打造出了27萬㎡人文綜合體：東山新天地。這些項目的成功為富力帶來了巨大的聲譽，成功成為粵系頭部房企之列。

但值得一思的是，富力2012年拿下的茅崗村，2015年拿下的筆村，2017年拿下的簡村，進展卻頗有些后勁乏力。

富力地產(chǎn)是拿地城改大戶，但拿地時間多為前幾年?，F(xiàn)在廣州又有很多新的開發(fā)商也紛紛參與廣州舊城改造項目，與各大引跑房企形成競爭。

2016年萬科設(shè)立城市更新部，專門負責(zé)“三舊改造”項目，稍后萬科便接手了恩寧路永慶坊項目。2018年，萬科又將越秀區(qū)寺右村和荔灣區(qū)葵蓬村兩個舊改項目收入囊中。

2015年保利拿下天河小新塘、新合、琶洲村外，還有蘿崗大塱村、黃埔村。2011年保利拿下的整個廣州都關(guān)注的冼村也在2017年有了實質(zhì)性的突破進展。

2017年8月，大壯集團參與的黃埔暹崗改造全面啟動，準備打造產(chǎn)城融合新社區(qū)。

珠光集團也是城市更新的探索者。潭村、火村、瀝滘村都是珠光集團參與改造的項目。

另外，白天鵝房地產(chǎn)拿下鶴洞村，廣州兆霖地產(chǎn)拿下橫沙村。力誠控股參與的荔灣區(qū)茶滘村改造，體量相當(dāng)于五個楊箕村，三個半冼村，三分之一個珠江新城。

面對如此激烈的競爭，富力地產(chǎn)該如何應(yīng)對。且據(jù)網(wǎng)上流傳，富力地產(chǎn)內(nèi)部發(fā)文，停止招聘，并開始進一步梳理人員結(jié)構(gòu)。對此，記者發(fā)函至富力，富力方對此沒有任何回應(yīng)。

對此，同策研究院首席分析師張宏偉認為，因為現(xiàn)在市場的緣故，大家拿地方式都有一些改變，都想通過舊改拿地。但是舊改是一個周期非常長的改造，所以即使有些競爭，但對富力的格局并沒有特別大的影響。舊改市場有屬于自己的規(guī)則，一家企業(yè)拿到了一塊舊改，其他企業(yè)就很難進入這個項目，所以大家各做各的，相互影響不大。

一直以來，業(yè)界有觀點認為富力地產(chǎn)“定位不清，搖擺不定”。所以在市場中總是錯失機會，從曾經(jīng)的“華南五虎”之首慢慢淡出一線房企的地位。

2017年，富力地產(chǎn)斥資199.06億買下萬達的77家酒店全部股權(quán)。自此，富力地產(chǎn)持有過百家酒店。但對于本次富力地產(chǎn)收購萬達酒店一事，行內(nèi)有各種不同的聲音。有人認為富力撿了一個大便宜，但也有人認為富力地產(chǎn)此舉讓富力本已經(jīng)不善的財務(wù)狀況進一步債臺高筑。

同策研究院首席分析師張宏偉說，“富力地產(chǎn)收購了如此多的酒店，雖然花了大量的資金，但從長遠來說，對富力地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也是有幫助的，畢竟擁有眾多的資產(chǎn)，通過收購并購的話，可以結(jié)束的很快。收購?fù)戤叄涣Φ禺a(chǎn)已經(jīng)成為國內(nèi)最大的連鎖酒店。雖然在短期內(nèi)遇到市場下行周期，企業(yè)還需要通過資本市場去解決資金需求問題，但只要解決好了，富力地產(chǎn)就可以擁有持續(xù)穩(wěn)定的資金流，也給企業(yè)的布局帶來比較大的價值。”

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人則認為，“富力地產(chǎn)收購萬達的酒店在戰(zhàn)略上存在讓外界難以理解的情況。舊改本身就屬于流動性極差的項目，如今收購酒店，則讓富力進一步讓自己束縛于債務(wù)之中，因為酒店也是屬于流動性較差的資產(chǎn)。雖然富力可以通過讓酒店經(jīng)過財務(wù)重估，但是富力可能沒有考慮到香港投資者并不考慮這種固定資產(chǎn)，因為投資者并不能通過其得到分紅，所以投資者也并不會將其認為是富力業(yè)績的反映。”

“安然度過當(dāng)下的房地產(chǎn)行情緊縮的情況，想辦法減債，最好能引進國有企業(yè)的資金，進行混合所有制改造，這樣才能依賴到國有企業(yè)融資的便利。” 國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖說。

或許，這是被稱為最像國企的民企富力地產(chǎn)的解決資金活下去的辦法之一。