房企頻繁轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)

融資環(huán)境持續(xù)收緊

在樓市調(diào)控政策收緊的大背景之下，不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)。來自克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1月至10月，房企累計項目股權(quán)出售動態(tài)達(dá)到473條。有業(yè)內(nèi)人士表示，房企頻繁轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)的浪潮涌起，其背后的原因錯綜復(fù)雜，既有企業(yè)為了融資需要，也有企業(yè)為了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊，還有企業(yè)是出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

房企紛紛轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)

今年10月，萬達(dá)集團(tuán)向融創(chuàng)中國轉(zhuǎn)讓其旗下的文旅項目，在地產(chǎn)圈引起不小的波瀾。

今年10月29日，融創(chuàng)正式發(fā)布公告稱，融創(chuàng)出資收購萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個文旅項目的設(shè)計、建設(shè)和管理公司。與此同時，融創(chuàng)中國通過公告披露，經(jīng)過一系列交易，將以約為62.81億元的代價將萬達(dá)文化管理100%股權(quán)收入囊中。

在此次交易之前，融創(chuàng)已收購13個萬達(dá)文旅項目的91%股權(quán)，且已持有相關(guān)資產(chǎn)，萬達(dá)繼續(xù)負(fù)責(zé)規(guī)劃和建設(shè)管理，提供品牌許可、咨詢服務(wù)和運營管理等。

融創(chuàng)方面在相關(guān)公告中表示，此次交易事項完成后，公司將進(jìn)一步全面負(fù)責(zé)該等資產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理，及相關(guān)咨詢服務(wù)和運營管理等。

這意味著，各地的“萬達(dá)城”有可能在不久的將來變?yōu)?ldquo;融創(chuàng)城”。王健林的 “超越迪士尼”的目標(biāo)似乎也被外界遺忘了。

根據(jù)媒體披露，萬達(dá)集團(tuán)有自己的籌劃，今后仍將本著重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩條腿走路的方針，繼續(xù)投資正在洽談的一批萬達(dá)文化旅游城項目，其中輕資產(chǎn)萬達(dá)城將選擇包括融創(chuàng)在內(nèi)的多個投資方進(jìn)行合作。

萬達(dá)與融創(chuàng)兩家地產(chǎn)巨頭之間的交易，僅僅是房企頻繁出售項目股權(quán)的一個縮影。今年10月9日，華夏幸福宣布以32億元賣出河北多宗項目予北京萬科。(待核實)10月19日，華僑城集團(tuán)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售旗下上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

北京晨報記者在北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，自今年4月至11月，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息超過27個。來自克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月至10月，全國房企累計項目股權(quán)出售動態(tài)達(dá)到473條。

轉(zhuǎn)讓項目背后原因錯綜復(fù)雜

對于房企頻繁出售項目股權(quán)的原因，克而瑞研究中心分析師沈曉玲分析說，“2015年1月，證監(jiān)會頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，放松房企公司債發(fā)行，而后迎來了中期票據(jù)和公司債的發(fā)行熱潮。到2018年，三年期的債券、票據(jù)陸續(xù)到期，房企開始迎來還債的高峰。2018上半年，政府相關(guān)部門進(jìn)一步出臺政策，明確指出信托資金不得違規(guī)投向房地產(chǎn)、委托貸款資金不得投向禁止領(lǐng)域，同時增強了對于房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款合規(guī)性的審核力度。融資環(huán)境持續(xù)收緊，償債高峰來臨，這雙重因素是促使企業(yè)出售部分項目股權(quán)以盤活現(xiàn)金流的主要原因。”

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“房企頻繁轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)，反映房企在資金面從緊的大背景下做出戰(zhàn)略調(diào)整。像華夏幸福向萬科轉(zhuǎn)讓項目一樣，此類房企的舉動充分體現(xiàn)了企業(yè)想通過轉(zhuǎn)讓項目來實現(xiàn)各種融資，這既是對當(dāng)前市場降溫的一個對沖，也是對后續(xù)企業(yè)發(fā)展的一個很重要考慮。”

“部分企業(yè)通過出售項目股權(quán)完成去地產(chǎn)化，以期實現(xiàn)業(yè)務(wù)整合轉(zhuǎn)型。政策環(huán)境嚴(yán)峻、融資難度加大、房企集中度持續(xù)提高等一系列因素給部分房企的生存帶來了壓力，所以部分企業(yè)正在積極探索轉(zhuǎn)型去地產(chǎn)化。今年9月28日，嘉凱城集團(tuán)股份有限公司公告稱，擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目資產(chǎn)包，涉及5家公司6個項目。嘉凱城此舉是為了公司進(jìn)一步加快存量去化、增強流動性，有利于公司集中精力發(fā)展第二主業(yè)。”沈曉玲說。

此外，也有些房企通過出售股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓項目，有助于企業(yè)剝離不良資產(chǎn)。沈曉玲表示，在房企股權(quán)出售的項目當(dāng)中，有一部分由于經(jīng)營不善或其他原因處于虧損狀態(tài)。房企出售此類項目股權(quán)，為市場帶來了投資機遇。接盤企業(yè)通過重新定位和良好運營等方式，可以將不良資產(chǎn)逆轉(zhuǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

未來地產(chǎn)項目并購案將會增加

自去年3月以來，史上的“最嚴(yán)調(diào)控”已有一年半的時間，我國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。在這樣的大背景之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了加速洗牌的局面。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，當(dāng)前正處于房地產(chǎn)市場的降溫時期。未來，中短期內(nèi)樓市調(diào)控難以放松，房企之間的競爭將會加劇，引發(fā)的房企轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)的案例還會增加。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局將會進(jìn)一步調(diào)整。