“銀十”失色 樓市量價齊跌

“金九銀十”黯然失色已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公認的事實。北京青年報早在9月初《北京樓市還會有金九銀十嗎?》的報道中，就采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，普遍的觀點是金九銀十難以再現(xiàn)。

如今，十月份的成交數(shù)據(jù)陸續(xù)出臺，二手房方面，成交套數(shù)再次跌入1萬套以內(nèi)，成交價格也出現(xiàn)明顯下降。新房方面，限競房集中入市，但卻陷入簽約難，整體簽約率僅有16%。

面對當前疲軟的新房和二手房交易，未來樓市走向?qū)⑷绾文?是繼續(xù)下探還是隨著大量新房源的入市，有所升溫?對此，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在政策從緊基調(diào)不變的情況下，未來兩個月整體商品房成交量價不會出現(xiàn)明顯波動，但2018年積蓄的下拉力將有可能在2019年上半年顯現(xiàn)出來，未來兩個月房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)降價潮擴大、成交趨冷的態(tài)勢。

新房：“銀十”成交量環(huán)比下跌7%

隨著10月的結(jié)束，比天氣轉(zhuǎn)冷更快的是樓市下墜的速度。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，北京的新房市場雖然供應(yīng)量開始增加，但成交卻明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房共成交新建住宅2738套，相比9月份的2948套，環(huán)比下調(diào)7.12%。

最受關(guān)注的限房價項目雖然進入供應(yīng)井噴，大批房源入市，但卻遭遇成交難。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，今年北京合計入市限房價項目共26個15982套，而網(wǎng)簽累計只有2581套，累計網(wǎng)簽比例僅16%。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，但統(tǒng)計實際銷售也只有3成。

目前，限房價項目出現(xiàn)區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象，部分區(qū)域入市超過3000套，這使得一些區(qū)域市場出現(xiàn)供大于求的局面，項目分化明顯，一些項目接近售罄，而部分項目去化不足兩成。價格方面，限房價項目也開始出現(xiàn)了價格調(diào)整現(xiàn)象。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，過去兩年，北京土地供應(yīng)高峰逐漸反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計后續(xù)還將有大量房源上市，隨之區(qū)位屬性較差的限競房有可能開始價格戰(zhàn)。

不僅是北京新房交易下降，從58安居客房產(chǎn)研究院重點監(jiān)測房價數(shù)據(jù)來看，全國多個城市的成交套數(shù)環(huán)比交易量都出現(xiàn)了下降。例如同為一線城市的廣州，10月份成交房屋僅5111套，環(huán)比大幅下降56.8%。

價格方面，10月份58安居客統(tǒng)計的36個城市新房房價均值為16453元/平方米，環(huán)比增幅0.56%，新房價格保持穩(wěn)定。其中，價格最高的是深圳為58281元/平方米，其次是上海、北京、廣州，分別為44689元/平方米、42854元/平方米和30970元/平方米。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，未來兩個月商品房市場整體穩(wěn)定，但受到市場預(yù)期變化影響，房企的降價步伐會加快，一線熱點城市降溫趨勢會更為明顯，有價無市局面將更多出現(xiàn)在部分一線城市。

二手房：成交量不足萬套 價格跌至5月份水平

不僅是新房，今年“金九”褪色，“銀十”不見的情況在二手房的表現(xiàn)更為明顯。北京市住建委存量房成交數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京二手房成交量僅8700余套，近半年來首次低于萬套，也是今年2月以后成交量再度回歸至萬套以內(nèi)。同時，多家房產(chǎn)中介發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年9月，北京二手房成交量大約1.5萬套;而10月8700余套的成交量也環(huán)比9月下降了4成。

貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，2018年10月北京二手房市場繼續(xù)降溫。10月北京二手房市場成交絕對水平降至2017年11月水平。購房者觀望情緒濃厚，市場成交節(jié)奏放緩，入市積極性降低。業(yè)主預(yù)期持續(xù)松動，調(diào)價房源中漲價占比回落至“317調(diào)控”后低位，議價空間持續(xù)擴大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前市場預(yù)期松動，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競房項目集中入市，預(yù)計11月二手房成交量價將繼續(xù)低位保持。

低溫市場狀態(tài)下，二手房買賣雙方入市積極性回落，新增供需低迷。10月北京二手房新增房源及客源量繼續(xù)下降，環(huán)比降幅分別為5.4%和1.4%，與3月峰值相比分別下滑48.8%和34%。10月市場前期受黃金周影響，總體水平較低，后期成交有所恢復(fù)，預(yù)計11月成交環(huán)比或有增加。但需要注意10月限競房項目集中入市，批準上市房源5000余套，環(huán)比增加33%，將分流部分二手房市場需求，因此，預(yù)計11月二手房市場成交增幅不大，均價將在當前水平附近波動。

價格方面，Real Data數(shù)據(jù)顯示，2018年10月北京二手房市場繼續(xù)降溫，成交量繼續(xù)下探，均價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌。10月成交的城區(qū)分別回歸9月之前的常態(tài)水平，在城四區(qū)占比回升的基礎(chǔ)上，均價的下跌是實質(zhì)性松動。分城區(qū)來看，大興及通州兩外圍城區(qū)均價連續(xù)兩月環(huán)比明顯下跌，10月與8月相比分別累計下跌7.3%和5.5%。

買房人：預(yù)期持續(xù)回落 觀望情緒進一步蔓延

10月北京樓市特別是二手房市場成交大幅下降超4成的原因，一方面與國慶假期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)減少一周有關(guān)，另一方面也受9月公積金政策收緊有關(guān)。低溫市場狀態(tài)下，二手房買賣雙方入市積極性回落。

業(yè)內(nèi)人士認為，當前市場預(yù)期松動，又遇限競房項目集中入市，購房人可選范圍擴大，新房、二手房供應(yīng)增加也使得購房需求持幣觀望情緒濃厚。

許小樂表示，9月公積金政策調(diào)整后，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，同時市場預(yù)期受此影響進一步回落，客戶入市積極性下降。10月新增帶看客源量環(huán)比下滑1.3%，于低位穩(wěn)定。核心500盤7天帶看比例繼續(xù)下探至7.8%。

已入市業(yè)主心理預(yù)期繼續(xù)減弱。受市場需求低迷影響，10月調(diào)價中漲價房源占比繼續(xù)下降至10%，低于去年同期水平，接近“317調(diào)控”以來最低值。新增掛牌均價亦呈現(xiàn)出下跌趨勢，10月環(huán)比下跌0.8%。在成交環(huán)節(jié)，業(yè)主繼續(xù)讓步，議價空間進一步擴大到4.6%。

業(yè)內(nèi)人士稱，雖然成交數(shù)據(jù)受到朝陽區(qū)暫停網(wǎng)簽的部分影響，但從近期二手市場的微觀表現(xiàn)來看，房客比持續(xù)低迷，新增置業(yè)需求后續(xù)乏力。而新房隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價格戰(zhàn)。

預(yù)期：降價出現(xiàn) 四季度穩(wěn)中有降

在成交乏力的同時，為了尋找出路，開發(fā)商也看上了“雙十一”的招牌。迫于銷售壓力以及未來更多限競房入市的加壓，不少項目都在“雙十一”期間推出特別優(yōu)惠。據(jù)了解，北京地產(chǎn)行業(yè)正在掀起一場房產(chǎn)促銷熱潮——“合碩雙11光盤節(jié)”，包括萬科、保利、金地、中鐵、中糧、遠洋、招商在內(nèi)的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與，優(yōu)惠樓盤數(shù)量達到50個，推出150余套特惠房源，優(yōu)惠總金額高達5000萬元。該活動由從事房地產(chǎn)營銷代理業(yè)務(wù)的北京合碩機構(gòu)發(fā)起，據(jù)合碩方面透露，截至目前，該活動已吸引到數(shù)百組意向客戶，150余套優(yōu)惠房源有部分已被認購。

不過，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對媒體表示，上述活動優(yōu)惠房源僅在“合碩雙11光盤節(jié)”期間，限時限量提供給購房者，這也是北京房地產(chǎn)領(lǐng)域首個跨房企、跨區(qū)域、跨產(chǎn)品業(yè)態(tài)的優(yōu)惠促銷活動，但這并不意味著開發(fā)商會大面積降價。“其實看著50個項目挺多的，實際總共150套特價房，平均到一個項目也就3套，在單個項目房源占比較少。”

即便如此，但這種促銷的方式也表明開發(fā)商當前的去庫存壓力。那么未來樓市走勢將如何呢? 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號成為2018年樓市降溫的 “分水嶺”，剝離投機屬性之后，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級，而四季度的調(diào)控重點依然是穩(wěn)定，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。張波預(yù)計，房價穩(wěn)中有降的同時，成交降溫依然是2018年最后兩個月的大趨勢。