近期，部分一線城市房租上漲明顯，長(zhǎng)租公寓也被推至風(fēng)口浪尖。作為中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓問(wèn)題到底出在哪?它和上漲的房租之間有多大關(guān)聯(lián)?租購(gòu)并舉究竟如何進(jìn)行?圍繞這些問(wèn)題，本報(bào)記者進(jìn)行了采訪。

長(zhǎng)租公寓啥模樣

——主打品牌和品質(zhì)，價(jià)格相對(duì)更高，近年政策利好多

對(duì)于許多在一線城市工作的年輕人來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓并不陌生。“如果你需要長(zhǎng)期租房，又對(duì)房屋內(nèi)部裝修、設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生有一定要求，希望找到真實(shí)有保障的房源，長(zhǎng)租公寓是相對(duì)省心的選擇。”在北京工作3年的小王對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

長(zhǎng)租公寓沒(méi)有明確的定義，它一般是指租客從房地產(chǎn)或經(jīng)紀(jì)公司租賃經(jīng)過(guò)一定裝修改造的房屋，無(wú)需直接和房東接觸，租期一般以一年居多。除房屋本身外，公寓還提供保潔、維修、安保等附加服務(wù)。目前市場(chǎng)上既有像萬(wàn)科、龍湖這種通過(guò)自建、收購(gòu)等方式持有房源對(duì)外出租的;也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過(guò)長(zhǎng)期租賃或受托管理等方式獲取房源再行轉(zhuǎn)租的。與普通租房相比，長(zhǎng)租公寓主打的是品牌和品質(zhì)，價(jià)格也相應(yīng)更高一些。

長(zhǎng)租公寓在中國(guó)的興起，還只是近幾年的事情。小王記得2015年畢業(yè)那會(huì)兒，長(zhǎng)租公寓品牌一下變成了更受青睞的選擇。“以前聽(tīng)過(guò)不少黑中介和黑房東的遭遇，租客的權(quán)益常常得不到保障，而在長(zhǎng)租公寓品牌這兒，你至少能對(duì)租住房屋的軟硬件有一個(gè)合理期待。”小王說(shuō)。

打破中國(guó)租房市場(chǎng)長(zhǎng)久以來(lái)的C2C(房東對(duì)租戶)模式，對(duì)房屋加以裝修改造，抓住年輕租房群體的需求，不少長(zhǎng)租公寓品牌實(shí)現(xiàn)了前期的快速發(fā)展。例如，鏈家旗下品牌自如稱，經(jīng)過(guò)5年的發(fā)展，已擁有自如房屋40萬(wàn)間，8棟自如寓，服務(wù)北京、上海、深圳、杭州、南京超過(guò)100萬(wàn)客戶。

這背后是市場(chǎng)租賃需求的支撐。我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前7個(gè)月，北京租房租賃市場(chǎng)交易總量同比增長(zhǎng)14.4%;另有數(shù)據(jù)顯示，1-5月“90后”租房客群在北京地區(qū)全部租客中的占比近三成，“以租代購(gòu)”正成為越來(lái)越多年輕人的選擇。“在北京兩三年了，房?jī)r(jià)太高，一直都是租房住。”就職于某網(wǎng)絡(luò)公司的蔣女士說(shuō)。

“租購(gòu)并舉”的住房制度也為住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)政策利好。2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取廣州、深圳等12個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。反映最靈敏的是企業(yè)，除早已開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的萬(wàn)科和鏈家等知名房企外，僅今年3月，就有6家全國(guó)排名前50的房企宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。此外互聯(lián)網(wǎng)公司和小型中介機(jī)構(gòu)等，也紛紛入駐長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

對(duì)房租上漲影響幾何

——原本定價(jià)就較高，搶房源一定程度上抬高了租價(jià)

近期房租的快速上漲，將長(zhǎng)租公寓推到了風(fēng)口浪尖。

即將面臨換房的檔口，小王明顯感受到，房租漲得更多了。2015年在北京國(guó)貿(mào)附近兩居室價(jià)格是4500元，到去年同地段兩居室價(jià)格是6600，而今年在有的平臺(tái)上價(jià)格近8000元。從普通租房改造為長(zhǎng)租公寓，再疊加房?jī)r(jià)的普遍上漲，價(jià)差表現(xiàn)尤為明顯。

北京各區(qū)域租客親歷的漲價(jià)，在各機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中也有體現(xiàn)。例如，鏈家旗下貝殼研究院報(bào)告顯示，前7月，北京租金指數(shù)同比上漲10.7%;諸葛找房數(shù)據(jù)則顯示7月房租同比上漲超20%;中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組數(shù)據(jù)顯示，7月北京房租中位數(shù)為6590元/套。上漲的房租直接體現(xiàn)在居民消費(fèi)支出中。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增長(zhǎng)22.1%。

房租為什么漲得這么快?

價(jià)格漲落，先要看看供求關(guān)系。

拿北京來(lái)說(shuō)，有機(jī)構(gòu)測(cè)算，北京住房租賃人口約800萬(wàn)人，目前租賃房源量約為350萬(wàn)間，即使把親友合租考慮進(jìn)去，也面臨著一定的租賃缺口。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華對(duì)本報(bào)記者指出，在住房租賃市場(chǎng)不斷規(guī)范化，對(duì)城中村、地下室和群租空間加以整治的情況下，住房供給相對(duì)減少，而租賃需求穩(wěn)定甚至上升，供需關(guān)系就相對(duì)緊張。

更多矛頭指向了長(zhǎng)租公寓的資本哄抬和房源搶占。

自如、萬(wàn)科等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)占整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的比例不足5%。專家指出，雖然長(zhǎng)租公寓占比有限，但在中介機(jī)構(gòu)壟斷房源信息的情況下，市場(chǎng)交易也會(huì)受到明顯影響。

采訪中，多位房屋中介向記者透露，一線城市房屋是存量市場(chǎng)，房源總數(shù)有限，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，中介往往會(huì)通過(guò)抬高租金來(lái)?yè)尫吭?，還可能誘導(dǎo)房主抬價(jià)或者形成“競(jìng)價(jià)”。特別是在資本大量介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的情況下，機(jī)構(gòu)之間“跑馬圈地”現(xiàn)象突出。以某品牌公寓為例，其2016年開(kāi)始布局全國(guó)，目前管理房量已從當(dāng)年年底的1.3萬(wàn)間增至目前的13萬(wàn)間。最近的官方調(diào)查也顯示，個(gè)別中介還存在從金融機(jī)構(gòu)融資搶房源以及使用“租房貸”等行為，不僅抬高了租價(jià)，還埋下了金融風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)租公寓何處去

——既嚴(yán)查亂序違規(guī)也增加房屋供應(yīng)，房住不炒，房租也不能炒

如今，房租已經(jīng)占到小王每月稅后收入的30%。“我對(duì)房屋的內(nèi)部條件、地理位置等有一定的要求，對(duì)房租價(jià)格也有相應(yīng)的預(yù)期，但如果房租占比上漲到不合理的地步，我就只能考慮往外搬，甚至離開(kāi)北京。”小王說(shuō)。對(duì)于在一線城市生活的年輕人來(lái)說(shuō)，房租是否在適度區(qū)間事關(guān)生存的基礎(chǔ);而對(duì)城市來(lái)說(shuō)，這也關(guān)系到人才的去留。

針對(duì)房租問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)已有行動(dòng)。

既嚴(yán)查短期問(wèn)題——

近日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門(mén)集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源;不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

隨后，不少住房租賃企業(yè)承諾不漲租金并將存量房源投向市場(chǎng)。其中自如承諾在未來(lái)三個(gè)月保證收出房?jī)啥藘r(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，全國(guó)九城續(xù)約房源漲幅不超過(guò)5%。

也增加長(zhǎng)期供給——

北京市住建委日前消息，為加大租賃住房的供應(yīng)，近期將加快推進(jìn)5000套公租房供應(yīng)和分配。預(yù)計(jì)年底前還有幾個(gè)大項(xiàng)目近萬(wàn)套房源將啟動(dòng)分配，以滿足公租房各類保障群體的需求。

中共十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在鄒琳華看來(lái)，租購(gòu)并舉，一方面要規(guī)范市場(chǎng)秩序，保護(hù)租客的合法權(quán)益，包括禁止隨意驅(qū)趕租客、讓租客平等享受公共服務(wù)等;另一方面，要增加租賃房屋供給，逐步解決供需矛盾。既盤(pán)活存量，也開(kāi)拓增量。

其中，通過(guò)多種渠道切實(shí)增加租賃住房供應(yīng)是關(guān)鍵之舉。專家指出，可以利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、鼓勵(lì)職工宿舍的建設(shè)、對(duì)閑置低效用房進(jìn)行盤(pán)活等。其次，既要鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓的有序發(fā)展，通過(guò)機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)提供高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，有效保障租客權(quán)益;也要建立租賃信息發(fā)布平臺(tái)，監(jiān)督租賃交易雙方行為，提高透明性與安全性。一句話，房住不炒，房租也不能炒。