在房企業(yè)績一片虧損中，去年銷售規(guī)模達3003億元的綠城中國（03900.HK），連續(xù)三年實現(xiàn)營收正向增長。最新發(fā)布的2022年年報顯示，綠城中國實現(xiàn)收入1271.53億元，同比增長27%。

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這一業(yè)績背后，綠城中國在一二線的新增貨值比重達到了前所未有的92%，在樓市最熱的杭州、北京和上海，綠城共拿地20宗，其中不少投資已經(jīng)迅速轉(zhuǎn)化為銷售額。不過，目前杭州、北京等熱門城市土地市場復(fù)蘇加快，已經(jīng)頻頻出現(xiàn)五六十家房企搶一塊地的“名場面”。

搶地潮下，即便在大本營杭州的土拍中，綠城也很難再像去年那樣”大包大攬“，過去的投資打法很難在今年繼續(xù)實施，未來業(yè)績增長該如何支撐？

此外，在營收增長的情況下，綠城的毛利率和歸屬股東利潤率仍在探底，期內(nèi)股東應(yīng)占利潤27.56億元，同比下降約38%，而非控股股東應(yīng)占利潤卻達到61.4億元，同比增長91%。

重倉最熱城市

去年綠城中國新增貨值高達1037億元，排到了全國第八位。不過在拿地投資上，綠城又一次站在十字路口。

毫無疑問，近年來綠城選擇了重倉一二線城市中的核心城市，從2022年年報來看，綠城去年共花費408億元土地款，投資了27塊地，高度聚集于樓市最旺的三座城市——杭州、北京與上海，這三城新增貨值占比高達82%，另有10%新增貨值位于其他二線城市，三四線占比僅為8%。

具體來看，在大本營杭州，綠城“掃貨式”拿下16宗地塊；一線城市中，綠城于北京投資3宗地塊、上海一宗；二線城市寧波、昆明與蘇州綠城各拿一宗地，三線城市綠城則選擇了江浙的舟山、臺州、德清與南通，各拿一塊地。

從全國樓市來看，綠城去年的投資策略是有效的，當前房地產(chǎn)市場情緒正在修復(fù)，核心一二線市場已經(jīng)率先迎來“小陽春”，但與此同時，三四線購房者還在觀望，增長緩慢，不同能級市場的分化正在加劇。

一二線城市也在分化，核心城市與非核心城市的市場差距頗大。比如2022年綠城計提非金融資產(chǎn)減值虧損15.02億元，因為濟南、溫州、武漢項目中部分業(yè)態(tài)銷售價格就不及預(yù)期。

綠城年報中稱，2022年銷售額中，一二線城市銷售占比達到85%，回款率達到了102%。以去年拿地的杭州“海棠三子”三個項目為例，拿地后僅209天，就能實現(xiàn)121億元住宅貨值售罄，平均中簽率僅14.9%，這意味著在火爆的杭州市場，還有許多“搖號大軍”成員未能如愿搶到綠城的住宅。

去年，由于不少外來民營房企在拿地上徹底“躺平”，綠城中國和濱江集團兩家本土型開發(fā)商得以在杭州的四輪集中供地中“大包大攬”，這樣的舒適區(qū)未來還會有嗎？

在綠城中國的業(yè)績會上，行政總裁郭佳峰坦言：“去年的打法很難在今年得以實施，今年核心城市、核心地塊競爭非常激烈，三四線城市相對邊緣地塊可以底價獲取，但是風(fēng)險就比較大。”

在去年綠城拿了16塊地的杭州土地市場，目前已經(jīng)出現(xiàn)激烈的“搶地潮”。

今年2月21日杭州的第一輪土拍熱度升溫就很明顯，13宗地塊中有8宗遭到爭搶，因報價觸頂而轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。其中，蕭山市北一宗地塊被60家房企爭奪，創(chuàng)杭州歷史以來單一地塊參拍房企個數(shù)的新高。在拿地名單中，出現(xiàn)了很多外來房企、民營房企。

這次土拍中，綠城一無所獲，在蕭山市北地塊搶奪戰(zhàn)中，綠城也是60家房企一員，但這塊地最終被南昌國資企業(yè)搖走。

3月29日，杭州又舉行了第二輪集中供地，熱度延續(xù)，價格觸頂?shù)貕K占比60%，溢價成交地塊占比80%，其中錢江世紀城23號地塊被50余家房企爭搶。在這次土拍中，綠城終于拿了兩塊地——余杭組團79號地塊以及開發(fā)區(qū)昌達路與順意路交會西北處地塊，共耗資約38億元。

面對核心城市的“搶地潮”，郭佳峰稱，今年綠城除了爭取核心區(qū)域的地塊，保障去化和安全外，還準備在一二線城市邊緣地區(qū)以及在三四線城市下沉拿地，爭取更多利潤。

投資打法難題

到底投資一二線核心區(qū)域，還是選擇進入部分下沉市場，在綠城中國的發(fā)展史上，一直是一個搖擺不定的難題。

綠城曾大舉進入三四五線市場，但是高端產(chǎn)品周轉(zhuǎn)慢、去化周期長，不合理的土儲結(jié)構(gòu)拖累業(yè)績增長，綠城甚至一度遭遇資金困局。在這之后，綠城視低能級城市為“棉襖”，一直在努力“脫掉棉襖輕裝上陣”。

為了甩掉歷史包袱，綠城在2015年、2016年只拿了個位數(shù)的地塊，花費了大量時間清理庫存。直到2017年，在去三四線庫存收獲成效后，綠城又重返土地市場，拿了37塊地，86%都在一二線城市，而且重點回歸了一線城市北京和上海。

但接下來綠城的投資策略又搖擺了——彼時一二線核心城市遭遇嚴格樓市調(diào)控，而三四線城市火爆，重倉下沉市場的房企碧桂園、中梁、新城控股等實現(xiàn)了規(guī)模迅速擴張。

所以到了2019年，在綠城的投資組合中，一二線城市的新增貨值占比降到了76%，綠城選擇了一批江浙三四線城市、縣級市拿地，除了招拍掛，綠城還通過特色小鎮(zhèn)模式進入三四線，到2019年又落地了30個小鎮(zhèn)項目。

目前，一二線和三四五線市場已經(jīng)進入了前所未有的分化期，面對新形勢，郭佳峰表示，綠城新的投資策略首先還是要在選定的、反復(fù)研究的核心城市里做底倉式的投資，但這有可能“吃不飽”，所以有可能在相對安全的區(qū)域里面做一些精準投資，即“投一成一”的打法。這對綠城的投資團隊來說將是新的考驗。

截至2022年12月31日，綠城共有土儲224個，總建面4959萬平方米，平均樓面價7582元/平方米，一二線貨值占比78%，長三角區(qū)域貨值占比53%，北京、上海、杭州等十大戰(zhàn)略核心城市貨值達4307億元，占比52%。

盈利持續(xù)探底

綠城中國“增收不增利”的問題依然存在。盡管近三年來在房地產(chǎn)行業(yè)下行的大背景下，綠城能夠連續(xù)維持營收正增長，但是毛利率、歸母凈利潤率等指標卻不斷下滑。

2022年，綠城中國實現(xiàn)收入1271.53億元，同比增長27%；年內(nèi)利潤88.95億元，同比增長16%；股東應(yīng)占核心凈利潤64.14億元，同比增長11%。

但是，期內(nèi)該公司股東應(yīng)占利潤27.56億元，同比下降約38%。

綠城年報中的解釋是：公司股東應(yīng)占利潤下降主要因為人民幣貶值計提了匯兌凈損失13.71億元，并基于市場環(huán)境變化，計提非金融資產(chǎn)減值虧損15.02億元。

綠城的盈利能力一直低于同等規(guī)模房企，也一直大幅落后于杭州市場的老對手濱江集團。2021年，在銷售額突破3500億元之際，綠城中國毛利率僅為18.1%，同比下降5.6個百分點；歸屬股東利潤率僅為4.46%，同比下降1.31個百分點。

2022年上半年，綠城的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率是17.4%，歸母凈利潤率僅剩下2.8%。而根據(jù)最新年報，綠城2022年全年毛利率進一步降至17.3%，較2021年數(shù)據(jù)再降0.8個百分點，歸母凈利潤率僅為2.2%。

對于盈利能力一路下滑，綠城的解釋包括：地產(chǎn)行業(yè)形勢變化、限價影響、公司品牌溢價未能充分體現(xiàn)等。

不過根據(jù)其財務(wù)數(shù)據(jù)，2020—2022年，綠城中國非控股股東應(yīng)占利潤分別高達19.7億元、32.2億元和61.4億元，同比分別增長了35%、64%以及91%。

是否是少數(shù)股東吃掉了利潤？在業(yè)績會上，綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強表示，少數(shù)股東的權(quán)益增幅大且占凈利潤的比例高，與2022年收入結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)有關(guān)，結(jié)轉(zhuǎn)占比較高的幾個項目都是合作開發(fā)的，綠城中國占比較低，因此少數(shù)股東損益占比較大。此外，匯兌損失全部由母公司承擔(dān)，因為外債都是綠城中國在發(fā)行，所以相應(yīng)的虧損或者相應(yīng)的收益也都是直接影響到歸母凈利潤。

結(jié)合近三年盈利表現(xiàn)來看，綠城還未能將其營收增長、市場優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為更多的利潤以及對股東的回報。綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿在業(yè)績會上表態(tài)稱，2023年綠城要在規(guī)模方面會動態(tài)守住行業(yè)前十，盈利要進入第一梯隊。