最近一段時(shí)間房貸的最大適度年齡屢屢被刷新。最開(kāi)始是廣西出了80歲,然后浙江就有了85歲,個(gè)別銀行又有了90歲。最后廣西奪回了王座,直接把“紀(jì)錄”刷新到100歲。把房子賣給100歲的人——說(shuō)實(shí)話,這聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)悲壯,有點(diǎn)類似拓展培訓(xùn)里的《把信送給加西亞》,或者《列寧在十月》里的“把話帶給列寧,布哈林是叛徒”。憑直覺(jué),把房子賣給100歲的人應(yīng)該有哪里不對(duì),但不對(duì)在哪里呢?
有的社會(huì)批評(píng)者說(shuō),這個(gè)問(wèn)題出在,如果一個(gè)70歲的老人,貸款30年來(lái)還房屋貸款,很可能還沒(méi)到按揭結(jié)束,老人就已經(jīng)去世了——這是個(gè)大概率事件,因?yàn)樵谥袊?guó),平均期望壽命剛剛達(dá)到80多歲。如果老人去世,老人的子女想繼承房屋就要替老人繼續(xù)付按揭貸款,如果子女不愿意,那么這所房子就被銀行收走了——這么做的銀行真是奸詐,它們收割起來(lái)連老年人也不放過(guò)。
(資料圖片僅供參考)
但實(shí)際上,根本不是那么回事。根據(jù)法律,一個(gè)人如果只有一套住房,即使他不能按期還銀行的按揭貸款,作為接受房屋質(zhì)押方,也就是銀行,并不能把欠賬者轟出去。銀行在占有這個(gè)房子之前需要對(duì)其妥善安置——這個(gè)條文的設(shè)定應(yīng)該是出于保護(hù)弱者,并減少社會(huì)問(wèn)題。
但面對(duì)一個(gè)可能80多歲,沒(méi)能力償還按揭貸款的老人——并且他可能臥病在床,或者對(duì)正常邏輯道理判斷不清,銀行有什么辦法對(duì)其妥善安置呢?最理性、摩擦成本最低的方式就是慢慢來(lái),比如待老人去世后再處理房子的問(wèn)題。但如果和房子的繼承人意見(jiàn)不同——大概率會(huì)不同——還要打官司。如果老人和子女生前是一起居住的,情況則要再?gòu)?fù)雜一個(gè)平方。
諸如此類,反正真的出現(xiàn)按揭的人交不起貸款要收房子的事,銀行是非常頭疼的——處置這類資產(chǎn)的摩擦成本太高。當(dāng)這種情況大量出現(xiàn),將是金融系統(tǒng)的災(zāi)難。既然這種老齡貸款對(duì)銀行有這么壞的作用,為什么現(xiàn)在很多銀行卻有把它變成一種趨勢(shì)的意思?
其實(shí)原因也很簡(jiǎn)單。房屋按揭貸款是起碼十幾年,甚至幾十年的事?,F(xiàn)在為老人辦理房屋貸款的人,和若干年以后要想辦法把一個(gè)風(fēng)燭殘年的老家伙從沒(méi)有完成貸款的屋子里轟出去的,不是一撥人。
現(xiàn)在銀行負(fù)責(zé)銷售的部門(mén),他們受制于眼前的KPI,只要法律和規(guī)則允許,他們會(huì)盡量降低房屋貸款的準(zhǔn)入水平——這樣不但可以完成KPI拿到獎(jiǎng)金,而且在大方向上似乎也更貼合現(xiàn)在的宏觀政策環(huán)境。而10年后,到底用什么辦法逼迫一個(gè)低收入老人掏光家底為這筆貸款擦屁股,那就不是他的事了。
房屋的購(gòu)買和更換,大概是一個(gè)家庭頭等重要的財(cái)務(wù)問(wèn)題——起碼在現(xiàn)今的中國(guó)是這樣的——而中國(guó)的老年群體其實(shí)根本不適合做這方面的獨(dú)立決策者或者主貸款人。
為什么這么說(shuō)呢?我不知道你注意過(guò)沒(méi)有,身邊很多人自打60歲之后,對(duì)事物作出理性判斷的能力就明顯下降了。這并不一定是人們大腦的生理性退化,而是源于退休。根據(jù)社會(huì)行為學(xué)家的說(shuō)法,人類根本上是一種目標(biāo)性動(dòng)物。甚至可以說(shuō),絕大多數(shù)人都因?yàn)橛心繕?biāo)而活,如果失去生活目標(biāo)那么就變成了行尸走肉。而且人類個(gè)體也往往難以自主建立生活目標(biāo),他需要群體的認(rèn)同或者機(jī)構(gòu)的強(qiáng)力設(shè)置才能找到踏實(shí)的人生方向。所以退休真的讓人類中的很大一部分人生失準(zhǔn)——從某種角度看,延遲退休對(duì)人類有一個(gè)好處,是讓大家判斷力出現(xiàn)塌方的時(shí)間推遲5到15年。
之所以說(shuō)是人類,是因?yàn)橥诵莺笊眢w諸項(xiàng)技能大幅退化的現(xiàn)象并非中國(guó)獨(dú)有,我們的鄰居日本也明顯存在這個(gè)社會(huì)現(xiàn)象,甚至更嚴(yán)重。特別是日本的男性,由于日本的女性傾向于較早退出職場(chǎng),在家庭中處于較從屬的地位,男性退休客觀上會(huì)造成家中男女地位更趨接近,此時(shí)男性由于不適應(yīng)反而會(huì)處于家中的偏弱勢(shì)地位。
對(duì)于這種“青山遮不住,畢竟東流去”的狀態(tài),有的退休人員會(huì)產(chǎn)生一種退休狂躁,也就是越覺(jué)得自己判斷力下降反而越要作出決策,來(lái)測(cè)試自己的判斷力是否真的變差了。
這種例子我身邊就多得是。比如我有一位關(guān)系非常近的女性長(zhǎng)輩,她曾經(jīng)3次在中國(guó)某個(gè)因房?jī)r(jià)下跌知名的海灘地區(qū)買房子??偟囊?guī)律是,那里的房?jī)r(jià)越是跌得慘重,她似乎對(duì)此越感興趣,并且以高于市場(chǎng)水平的價(jià)格從親戚那收購(gòu)了同一地區(qū)的房產(chǎn)。我曾經(jīng)看過(guò)一本腦外科學(xué)的專著,里邊有個(gè)案例是,一個(gè)泰國(guó)人,他腦子里有個(gè)零件受傷了,結(jié)果他失去了風(fēng)險(xiǎn)判別和投資損失后的傷痛感,對(duì)于一切貌似友善的推銷都是買買買,后來(lái)被家人捆起來(lái)送進(jìn)了精神病院……看起來(lái)和我這位長(zhǎng)輩好類似啊。
總而言之,退休狂躁會(huì)讓人部分失去民事行為能力,其實(shí)作為常識(shí)大家都知道這種狀況的存在。但不像未成年人的無(wú)民事行為能力在法律上有著明確的規(guī)定,所以利用信息不對(duì)稱欺騙老年人就成了一個(gè)非常大的生意門(mén)類。要不是這樣,為什么不少家庭會(huì)有一盒盒落滿灰的“保健品”呢——這還是在此前不允許老年人按揭貸款的前提下。如果真的打開(kāi)老年人長(zhǎng)期按揭的魔盒,甚至允許貸款到100歲這種事普遍出現(xiàn),那將是普通中國(guó)人的一場(chǎng)財(cái)務(wù)災(zāi)難。
更何況在中國(guó),退休人口的現(xiàn)金流流入非常有限,而由于健康原因,剛性支出是逐漸增加的。所以綜合來(lái)看,老年人根本不適合成為買房決策者和主要貸款人。原先的行業(yè)俗成——貸款人年齡加上貸款期限不超過(guò)60年或65年——是有道理?的。
還記得2008年的次貸危機(jī)么——15年了,那時(shí)候《第一財(cái)經(jīng)》雜志才剛創(chuàng)辦,我也還是“翩翩少年”——造成當(dāng)時(shí)危機(jī)最核心的原因是什么?就是把房子賣給了不應(yīng)該、或者叫買不起房子的人,就是所謂的次級(jí)貸款者。
中國(guó)的老年群體不就是一群次級(jí)貸款者么?奉勸銀行也好,個(gè)別地方政府也好,還是不要鼓勵(lì)讓耄耋老人變身房奴這件事。經(jīng)濟(jì)要復(fù)蘇,但不能殺雞取卵,以后的日子咱還得過(guò)呢!
正所謂,前事不忘,后事之師!
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