連續(xù)多年市場成交量名列全國前茅的武漢樓市，在經(jīng)歷了一輪猛漲之后，終究步入了新的階段。

11月初，當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)記者走訪完武漢多個(gè)區(qū)域的樓盤之后發(fā)現(xiàn)，特價(jià)房、工抵房等花樣百出的促銷手段已經(jīng)重出江湖，即便是漢口江岸區(qū)較為景氣的板塊，房企也悄然調(diào)低了價(jià)格。

降價(jià)，似乎成了武漢市場上多數(shù)樓盤的一致選擇，即便降價(jià)帶來了一些老業(yè)主的負(fù)面情緒，但為了生存下來，房企已經(jīng)不得不撕掉價(jià)格的遮羞布，選擇用最直接的方式刺激購房者入市。

不過，武漢作為華中重鎮(zhèn)，城市的基本面沒有改變，因此市場參與者的長期信心亦未消失，市場短期的波動(dòng)，是對于前期漲幅太大的糾偏，只是糾偏的過程是沉重而痛苦的。

比如一位在深圳定居的投資人士以自身的親身投資實(shí)踐告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他入手的一套漢陽區(qū)四環(huán)邊三房，兩年虧損已超過30萬。即便是轉(zhuǎn)手拋出也歷經(jīng)了近一年掛牌無人問津的僵持，才得以順利拋出。而他身邊不少類似他這樣買后即被套牢，虧損才得以解套的投資客。

花式折扣促銷

在武漢，房企降價(jià)的做法正變得稀松平常了起來。不久前，武昌區(qū)中海光谷東麓老業(yè)主控訴從年初最高的1.5-1.6萬元/平方米降到1.2-1.3萬元/平方米，并制造了一起“房鬧”事件。雖然事件已經(jīng)平息，但是武漢樓市的降價(jià)現(xiàn)象也開始從秘而不宣正式浮出水面，并引起越來越多的人關(guān)注。

目前，時(shí)不時(shí)就有房產(chǎn)中介人士在微信平臺分發(fā)：“工抵特價(jià)房、準(zhǔn)現(xiàn)房、原單價(jià)18500現(xiàn)特價(jià)12800起、明天搶！”等類似的廣告。與之相伴的是特價(jià)房、工抵房、員工內(nèi)部房源……層出不窮的促銷方式，部分甚至出現(xiàn)在主城區(qū)。

一位項(xiàng)目在主城區(qū)的北京央企華中區(qū)負(fù)責(zé)人士就告訴第一財(cái)經(jīng)記者，公司為了加快回款，半個(gè)月前將武漢市漢口區(qū)二環(huán)內(nèi)的改善新盤以員工內(nèi)部房的名義折價(jià)出清了。

整體而言，折扣促銷在三環(huán)外非功能區(qū)非產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)較為常見，尤其是漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等較為普遍。漢陽四新板塊禹洲新希望雍禧蘭臺一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，考慮到樓市行情回調(diào)，下半年的這輪新盤開盤價(jià)較上半年做了折讓。

據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，雍禧蘭臺拍地時(shí)的樓面價(jià)已達(dá)1.3萬元，當(dāng)前部分樓盤給出的帶精裝修單價(jià)1.6萬元已經(jīng)屬于“非常有誠意的讓價(jià)，公司也只是勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)收支打平”。

房企薄利促銷的姿態(tài)并不能徹底贏得購房者的青睞。購房者王曉聰對于房企近一兩個(gè)月開啟的降價(jià)營銷顯得頗為平靜。“當(dāng)下，漢陽三環(huán)外的新盤每平方米相比高點(diǎn)基本有10%-20%的下降，一萬多元/平方米有很多新盤隨便挑。”

驅(qū)車沿著三環(huán)線，從武昌前往漢陽四新板塊，沿線新開樓盤的價(jià)位基本與周邊二手房價(jià)位相當(dāng)，部分甚至要低于二手房。

漢陽區(qū)樓市有些疲乏的表現(xiàn)如今在其他熱門區(qū)域也有所體現(xiàn)。以漢口景氣度較高的后湖板塊為例，片區(qū)銷冠樓盤公園大觀每平方米單價(jià)僅錄得2.3萬元左右，這與周邊二手樓盤價(jià)錢相當(dāng)。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)記者表示，原計(jì)劃定于2.5萬元/平方米，后也是根據(jù)市場行情進(jìn)行了適度下調(diào)。“2.3萬元/平方米的定價(jià)距離我們期望的價(jià)格線其實(shí)還是有差距的。”

有不愿具名的房企華中區(qū)域負(fù)責(zé)人士表示，回款落袋為安要遠(yuǎn)比盈利幾個(gè)點(diǎn)更為重要。“我們公司在武漢的項(xiàng)目，全款付清類型的客戶，我們會給到最大力度折扣。”

投資者遭遇精準(zhǔn)打擊

數(shù)據(jù)也能佐證武漢市場正在悄然轉(zhuǎn)變。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2020年5月開始，武漢新房價(jià)格已連續(xù)16個(gè)月上漲，9月是首次未上漲。武漢二手房價(jià)格漲幅明顯低于新房，在連續(xù)7個(gè)月上漲后，8月首次停止上漲，9月份下降，是2020年12月以來首次下跌。

國慶黃金周武漢樓市的熱度只有2020年的一半。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2021年十一黃金周期間（即：10月1日—7日），武漢全市商品房網(wǎng)簽1047套，同比下滑44.89%；其中商品房住宅網(wǎng)簽777套，同比下滑56.64%。

目前，武漢樓市與過去兩三年的上漲行情，已然發(fā)生根本性改變，而改變的直接表現(xiàn)便是，普漲行情終結(jié)，分化變得越來越明顯，部分好地段的樓盤仍能保持價(jià)格穩(wěn)定，而區(qū)域相對差的樓盤，則只能降價(jià)促銷。

相比于前文所提及的漢陽區(qū)三環(huán)外、漢口部分片區(qū)樓盤，位于武漢東湖高新區(qū)的項(xiàng)目則是另一番光景，房企顯得淡定從容許多。

以片區(qū)中海光谷東麓為例，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，樓盤根據(jù)市場短期波動(dòng)，確有將頂樓和底層等位置較差的房間進(jìn)行降價(jià)，但絕非外部傳言每平方米均折價(jià)兩三千。

今年上半年光谷東為首的東湖高新區(qū)因?yàn)槌捶繜?，外地投資客控盤房價(jià)跳漲等，引發(fā)外界質(zhì)疑房價(jià)嚴(yán)重虛高。隨后的7月末，東湖高新區(qū)率先試點(diǎn)房票，打新市場遭遇趨勢性降溫。

受訪的房企人士把房票制度理解為精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，光谷近5年的漲幅達(dá)到103.37%，平均每年漲幅約20.66%，位居武漢各版塊之首。因此，這一區(qū)域曾經(jīng)是投資者最活躍的領(lǐng)地。

但房票制度出臺后，這一區(qū)域的樓市熱度顯著降溫，7月，東湖高新區(qū)平均去化率多達(dá)67%。8月，東湖高新區(qū)平均去化率跌至28%，環(huán)比驟降39個(gè)百分點(diǎn)。其中，近半新開盤項(xiàng)目去化率低于30%。

市場正在回歸

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2015年~2020年各大城市房價(jià)的漲幅情況，武漢漲幅161.6%，位列全國第2，僅次于西安。拉到更長的時(shí)間軸來看，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，武漢新房年成交套數(shù)在2016年達(dá)到26萬套的峰值之后，隨即震蕩下行。近年，這一數(shù)據(jù)整體保持在16萬套左右。價(jià)格方面此間也有小幅盤整，但是整體仍呈上行趨勢，并于2020年站上1.4萬元/平方米年度成交價(jià)格高點(diǎn)。

今年上下半年樓市表現(xiàn)差異顯著。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，武漢房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，供求顯著放量。1-6月，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)1086萬平方米，同比增長94%，較2019年同期增長20%；累計(jì)成交1172萬平方米，同比增長149%，較2019年同期增長33%。

不過，7、8兩月武漢市場明顯降溫，成交持續(xù)走低。具體而言，7月，受限于供應(yīng)陷入低迷，武漢成交降至173萬平方米，同、環(huán)比跌幅都在20%附近，較2019年同期下降17%。8月，盡管供應(yīng)有所放量，但成交進(jìn)一步回落至113萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)次新低，同、環(huán)比分別下降40%和35%，較2019年同期下降44%，跌幅也有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。

其中，部分片區(qū)面臨去庫存壓力。以鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，截至9月底，全武漢，二手房掛牌量已超過10萬套，平均去化年限為5-6年。東湖高新區(qū)，漢口江岸區(qū)，漢陽鐘家村、王家灣等主城區(qū)，去化周期基本在4-6年左右的時(shí)間。而江夏區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)等遠(yuǎn)城區(qū)或是關(guān)注度較低的區(qū)域，去化周期普遍在8年甚至是10年以上。

克而瑞駐武漢分析師譚堯?qū)Υ司捅硎?，此輪新盤降價(jià)在遠(yuǎn)城區(qū)此起彼伏與片區(qū)土地供應(yīng)多，利好消息有限，需求乏力有直接相關(guān)。 “得益于信貸端的支持，樓市接下來不會比之前更差，可能會慢慢好轉(zhuǎn)，但是也并不會明顯上行。穩(wěn)定是當(dāng)前市場的主基調(diào)。”

更多的市場人士也提醒，寄望在武漢復(fù)制深圳、杭州等城市炒房一兩年回本的例子，如今變得不現(xiàn)實(shí)了。“投資客若是抱著上半年光谷東板塊控盤炒房快速獲利來武漢的話，勢必是要栽跟頭的。”