2020年，合同銷售額首破千億的禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收104.11億元，同比下降55.2%;歸母凈利潤為1.17億元，同比大降降約97%;毛利率更是徑直跌至4.61%，較2019年下滑21.6個(gè)百分點(diǎn)

4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年3月的70城房價(jià)數(shù)據(jù)。其中，一線城市房價(jià)漲幅有所收窄，政策調(diào)控效果持續(xù)釋放為主要原因。同時(shí)，二線城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅超過一線城市，是一線城市熱度向二線城市轉(zhuǎn)移的結(jié)果。

隨著各地調(diào)控政策加碼，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，行業(yè)內(nèi)各房企管理能力的高低無疑將決定其盈利能力。

作為擁有閩系基因的百強(qiáng)房企，在中國樓市黃金時(shí)代其他房企大肆規(guī)模擴(kuò)張之際，毛利率連續(xù)12年保持在30%以上的禹洲集團(tuán)控股有限公司(下稱禹洲集團(tuán)，1628.HK)選擇求穩(wěn);而在地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，百強(qiáng)房企都在向管理要效益時(shí)，2017年該公司卻開始了銷售“破千億”之旅。

近日，禹洲集團(tuán)發(fā)布的2020年年報(bào)顯示，年內(nèi)其實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1049.7億元，同比上升39.7%，首次跨過千億門檻，但年度營收實(shí)現(xiàn)104.11億元，同比下降55.2%;歸母凈利潤1.17億元，同比大降降約97%。

禹洲集團(tuán)在二級(jí)市場的股價(jià)走勢，也清晰展現(xiàn)了市場預(yù)期。3月21日晚，禹洲集團(tuán)發(fā)布年度盈利預(yù)警，次日其股價(jià)應(yīng)聲大跌，當(dāng)日跌幅達(dá)5.32%，報(bào)收2.85港元/股。發(fā)布2020年度業(yè)績數(shù)據(jù)后，該股再次大幅下挫。截至4月23日，禹洲集團(tuán)收盤報(bào)2.2港元/股，僅一個(gè)月內(nèi)股價(jià)即大跌27%。

面對房地產(chǎn)業(yè)整體利潤被壓縮的大環(huán)境，禹洲集團(tuán)是否迎來了最難過的日子?

針對該公司業(yè)績情況，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至禹洲集團(tuán)相關(guān)部門，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

禹洲集團(tuán)近半年股價(jià)走勢(港元)

數(shù)據(jù)來源：公司公告

營收凈利巨幅下降

2017年，禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安提出“三年千億”目標(biāo)，彼時(shí)該公司合約銷售額剛剛觸及400億元一線。2018年—2020年，用時(shí)三年時(shí)間，該公司合同銷售額終達(dá)成目標(biāo)，從560億元攀升至1049.7億元，增幅達(dá)87.4%。

盡管2020年合同銷售額的目標(biāo)超額達(dá)成，但在此背后是營收和凈利潤的巨幅下挫。

據(jù)2020年度業(yè)績公告披露，禹洲集團(tuán)營收為104.11億元，較2019年實(shí)現(xiàn)的232.4億元，同比下降55.2%;歸母凈利潤1.17億元，較上年的39.7億元，同比大降約97%。

其毛利率更是從一路下挫，2017年—2019年分別為35.40%、30.72%及26.21%。時(shí)至2020年，該公司毛利率徑直跌至4.61%，較2019年下滑21.6個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，2020年半年報(bào)顯示，禹洲集團(tuán)2020年上半年?duì)I收、凈利分別為140.07億元、10.19億元，與其近期發(fā)布的2020年業(yè)績公告中披露的公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)相差甚遠(yuǎn)。為何未經(jīng)審計(jì)的半年報(bào)與經(jīng)過審計(jì)的年終財(cái)報(bào)差異如此大?

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，負(fù)責(zé)審計(jì)禹洲集團(tuán)的會(huì)計(jì)師剔除了不匹配未達(dá)標(biāo)的某些數(shù)據(jù)。

在近日召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，禹洲集團(tuán)解釋稱，公司原本擬將合作項(xiàng)目入賬列作收入，但因?qū)嶋H未達(dá)交樓標(biāo)準(zhǔn)而遭審計(jì)師駁回，后續(xù)需重新審核。但公司一向交樓集中在年底前最后兩個(gè)月，重新審核牽一發(fā)動(dòng)全身，導(dǎo)致禹洲集團(tuán)下半年多個(gè)項(xiàng)目無法在截止時(shí)間入賬。

報(bào)告期內(nèi)公司利潤負(fù)增長，源于部分高利潤的合營聯(lián)營企業(yè)未能并表、未能確認(rèn)收入。而這一部分沒有并表的項(xiàng)目，是其2020年全年?duì)I收的“重頭戲”。項(xiàng)目交付、結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的延期，直接的影響便是使得公司本該確認(rèn)到報(bào)告期內(nèi)的收入及利潤遞延確認(rèn)。而其合營聯(lián)營的項(xiàng)目，到底有多少收入利潤能入賬，還需下一份財(cái)報(bào)來交出答卷。

還有部分原因是，禹洲集團(tuán)的項(xiàng)目主要集中在一二線城市，而大型城市的預(yù)售條件相比于三四線城市往往更加嚴(yán)格，項(xiàng)目從拿地到銷售的時(shí)間整個(gè)戰(zhàn)線拉長，而沉淀的資本化利息則會(huì)拉高公司的營業(yè)成本，利潤進(jìn)一步被擠壓。

溢價(jià)拿地?cái)U(kuò)張

“千億目標(biāo)”背后，顯示出的或是該公司“以價(jià)換量”的擴(kuò)張。

近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)，銀行對房企開發(fā)貸收緊，進(jìn)一步推高了房企融資難度，間接使得以往高負(fù)債快速開發(fā)銷售的模式，難以適用。

在這樣的大環(huán)境下，禹洲集團(tuán)仍選擇在土地儲(chǔ)備上全面突進(jìn)，并以長三角、大灣區(qū)為中心點(diǎn)，布局全國。2017年該公司土地儲(chǔ)備總可供銷售建筑面積約1184萬平方米，2018年增加到1738萬平方米，2019年達(dá)到2012萬平方米，2020年達(dá)到2310萬平方米。

與此相對應(yīng)，高溢價(jià)拿地、土地成本過高使得該公司盈利空間再次被壓縮。2015年至2019年間，禹洲集團(tuán)新增土地金額占銷售金額比例基本保持在50%以上的水平。僅2020年上半年，其拿地金額占銷售金額比例已超過70%，高于行業(yè)平均水平。

具體來看，2017年，禹洲集團(tuán)拿下鎮(zhèn)江句容地塊，土地溢價(jià)率429.57%，2018年拿下亳州渦陽地塊，溢價(jià)114.95%，2019年拿下成都城東地塊，溢價(jià)率134.39%。2020年7月14日，禹洲集團(tuán)武漢公司以約28.5億元的對價(jià)競得武漢經(jīng)開區(qū)宅地，溢價(jià)率86.8%，樓面單價(jià)高達(dá)每平方米13005.51元，刷新了經(jīng)開區(qū)的單價(jià)記錄。2020年8月，禹洲集團(tuán)又斥資14.6億元，溢價(jià)39.4%拿下重慶宅地。

截至2020年末，禹洲集團(tuán)在六大區(qū)域38個(gè)城市合計(jì)布局177個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備可供銷售建筑面積約2310萬平方米，建面同比上升14.8%，平均樓面成本約6876元/平方米。其中長三角區(qū)域作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，總可售面積占比達(dá)40%，環(huán)渤海區(qū)域、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)分別占比21%與15%。

從物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的布局來看，禹洲集團(tuán)的高速擴(kuò)張之路暫且沒有停下的意向。

負(fù)債上升

加速拿地也促進(jìn)了禹洲集團(tuán)繼續(xù)融資的強(qiáng)需求，從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)看，高負(fù)債成為該公司近4年來的寫照。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，截至2020年12月31日，禹洲集團(tuán)負(fù)債總額為1438.95億元，而這項(xiàng)數(shù)據(jù)在2017年末為624.62億元，年復(fù)合增長率為32.07%，其中有息負(fù)債從2017年的275.68億元增至2020年末的639億元。

在對資金的渴求之下，對外發(fā)行企業(yè)債券可以說是禹洲集團(tuán)的必然選擇。2020年，該公司在境外多次成功發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，票息主要介于7.375%至7.85%之間，票面價(jià)值共計(jì)30億元人民幣，期限主要介于五年期至六年期。截至2020年12月31日，2020年禹洲集團(tuán)的平均借貸成本為7.19%。而此前，禹洲集團(tuán)也沒少發(fā)行公司債，利率范圍多在6%—9%之間。

融資帶來了資金的同時(shí)，也帶來了按時(shí)支付利息的壓力。

2016年—2019年，禹洲集團(tuán)利息支出分別為15.86億元、17億元、30.5億元以及43.38億元，四年翻了近兩倍;尤其是2019年，公司凈利潤不過39.67億元，利息支出已經(jīng)超過當(dāng)年的凈利潤。2020年，其利息開支更是高達(dá)51.70億元。

另從四線三檔融資指標(biāo)來看，截至2020年末，禹洲集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，超過70%的紅線，“三道紅線”融資新規(guī)踩中一道，歸于黃檔。