今年以來(lái)，為應(yīng)對(duì)“打新潮”“萬(wàn)人搖”“二手房跳價(jià)”“法拍房升溫”等樓市“虛火”的蔓延，應(yīng)接不暇的熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策相繼落地。截至目前，多地陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施已累計(jì)超過(guò)百次。從具體內(nèi)容看，限購(gòu)升級(jí)、增加用地供應(yīng)、加強(qiáng)房貸管理、打擊市場(chǎng)亂象等成為關(guān)鍵詞。

接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的多位專家認(rèn)為，樓市調(diào)控的目的，就是為了實(shí)現(xiàn)“房住不炒”、讓房子回歸本身的居住功能。

調(diào)控持續(xù)升級(jí)降“虛火”

今年以來(lái)，多地樓市調(diào)控政策不僅層層加碼，其方向也由一線城市向二線、三線城市延伸。比如，4月5日，合肥市出臺(tái)深化住房限購(gòu)的樓市新政。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，限購(gòu)是實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中較為常用的交易限制措施，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中起到“減速帶”作用，快速扭轉(zhuǎn)部分過(guò)熱地區(qū)的市場(chǎng)預(yù)期，有效抑制投機(jī)投資購(gòu)房需求，同時(shí)又能起到保護(hù)首套剛需購(gòu)房群體的作用。

具體來(lái)看，此次合肥市提出，暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房;同時(shí)，暫停向法人、非法人組織出售市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房(經(jīng)批準(zhǔn)的人才公寓、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目除外);另外，通過(guò)司法拍賣或招投標(biāo)中心公開(kāi)拍賣方式取得市區(qū)范圍內(nèi)商品住房的，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購(gòu)政策，并設(shè)置為競(jìng)拍條件。

事實(shí)上，不只是合肥市，縱觀今年以來(lái)多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)的樓市調(diào)控內(nèi)容，加強(qiáng)住房限購(gòu)，不僅被擺在更加突出的位置，而且限購(gòu)的擴(kuò)圍還與“限售”等措施互相搭配使用。

例如，對(duì)于今年屢屢占據(jù)樓市調(diào)控?zé)崴寻竦暮贾菔衼?lái)說(shuō)，3月初發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》在加強(qiáng)住房限購(gòu)方面，規(guī)定參與本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，須符合本市住房限購(gòu)政策;再比如，3月30日西安市發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，進(jìn)一步將限購(gòu)人群的覆蓋面，延伸至新市民和剛需群體，與此同時(shí)，還配合延長(zhǎng)限售時(shí)間。

許小樂(lè)認(rèn)為，限購(gòu)的覆蓋面擴(kuò)圍，可以說(shuō)是樓市調(diào)控深化完善的必然結(jié)果。即新房被限購(gòu)后，場(chǎng)內(nèi)帶有投資、投機(jī)性的資本就會(huì)開(kāi)始涌入二手房、法拍房等之前樓市調(diào)控的空白區(qū)域，而限購(gòu)類型從新房向二手房以及法拍房等的擴(kuò)圍，無(wú)疑能堵住這部分的政策漏洞，以保持并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控趨勢(shì)。

僅從樓市調(diào)控角度來(lái)說(shuō)，事關(guān)限購(gòu)從無(wú)小事，尤其是一些可能存在的限購(gòu)松綁政策。

以3月24日南昌市發(fā)布的《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》為例，“推進(jìn)大南昌都市圈居民購(gòu)房同權(quán)進(jìn)程”，改變“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”單一土地出讓方式等內(nèi)容，就被看作是為限購(gòu)松綁。據(jù)悉，該政策發(fā)布僅一天就被叫停。同時(shí)江西省政府約談了南昌市政府主要負(fù)責(zé)同志，責(zé)令南昌市立即糾正，消除負(fù)面影響，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。而住建部也已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)。另?yè)?jù)記者了解，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單，并加強(qiáng)對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，針對(duì)需求側(cè)的限購(gòu)政策是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，一旦熱點(diǎn)城市的限購(gòu)閘門放開(kāi)，勢(shì)必將導(dǎo)致短期內(nèi)實(shí)際購(gòu)房數(shù)量的大比例提升，而市場(chǎng)的供不應(yīng)求又將推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上漲，從而快速影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

在張波看來(lái)，目前限購(gòu)政策在一線、二線等熱點(diǎn)城市執(zhí)行力度已屬偏緊，預(yù)計(jì)未來(lái)的限購(gòu)政策更多會(huì)在“打補(bǔ)丁”層面進(jìn)行落實(shí)，部分過(guò)熱的三線城市也可能進(jìn)一步強(qiáng)化限購(gòu)政策?？偟膩?lái)說(shuō)，樓市限購(gòu)政策的市場(chǎng)效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

土地供應(yīng)開(kāi)閘為樓市降溫

為有效緩解住房供需矛盾及為“高燒”樓市降溫，加大住宅用地的供應(yīng)力度成為多地樓市調(diào)控政策的“座上賓”。

例如，為滿足居民剛需和改善型住房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，3月30日，合肥市自然資源和規(guī)劃局公布《合肥市2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃(市本級(jí))》顯示，今年合肥市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)660公頃，其中居住用地供應(yīng)計(jì)劃為600公頃，占計(jì)劃總量的22.78%;租賃住房用地(單列)供應(yīng)計(jì)劃為60公頃。

3月31日，北京市發(fā)布今年的集中供地計(jì)劃，以及首批30宗掛牌土地的詳細(xì)信息。按照計(jì)劃，北京市將于3月份、7月份左右、11月份左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。其中，首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約345萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超1035.81億元。

同日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《蘇州市2021年度國(guó)有建設(shè)用地和住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，蘇州市區(qū)(含吳江)2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為2231.7公頃，其中住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為615.2公頃，占計(jì)劃總量的27.6%(其中租賃住房用地55.9公頃，商品房用地460.8公頃，其他用地98.5頃)。

談及增加住房用地供應(yīng)規(guī)模對(duì)樓市降溫的意義，中航證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家董忠云對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，供給與需求決定價(jià)格，樓市調(diào)控要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就要同步從供給與需求兩端著手，促進(jìn)供需平衡。雖能通過(guò)階段性抑制需求來(lái)引導(dǎo)房?jī)r(jià)，但需求往往不會(huì)消失而只是延后集中釋放，屆時(shí)可能造成房?jī)r(jià)的快速拉升。因此，一方面需要通過(guò)貨幣政策與樓市調(diào)控的結(jié)合來(lái)限制投機(jī)性購(gòu)房，突出房屋的居住屬性;另一方面，要積極增加土地供給，滿足合理的居住需求。只有供需兩端共同發(fā)力，才能促進(jìn)樓市供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，我國(guó)100個(gè)大中城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積逐年提升，對(duì)應(yīng)到房?jī)r(jià)表現(xiàn)上，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅顯著放緩，波動(dòng)性也明顯減小。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱，首先，從總量上增加住宅用地供應(yīng)進(jìn)而增加新房市場(chǎng)供應(yīng)量，旨在解決因供需不平衡帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，以及引發(fā)的一系列市場(chǎng)不規(guī)范行為。

“近日，多地出臺(tái)調(diào)控政策，都在政策中明確提出增加年內(nèi)土地市場(chǎng)供應(yīng)量，此舉一方面緩解熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)供應(yīng)不足的情況，減少因競(jìng)價(jià)帶來(lái)的土地價(jià)格上漲;另一方面為新房市場(chǎng)儲(chǔ)備供應(yīng)量，預(yù)計(jì)明年起新增供應(yīng)量開(kāi)始逐漸入市，將有利于緩解新房市場(chǎng)供需矛盾，從而穩(wěn)定價(jià)格，為樓市降溫。”潘浩說(shuō)。

他認(rèn)為，集中供地政策的推出旨在“減少土地公開(kāi)出讓過(guò)程中，關(guān)聯(lián)信息不充分帶來(lái)的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問(wèn)題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)”，此舉重點(diǎn)在于穩(wěn)定預(yù)期和減少競(jìng)價(jià)帶來(lái)的市場(chǎng)熱度非理性上升，從而起到穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)的作用。

在董忠云看來(lái)，首先，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化土地出讓制度和相關(guān)程序，加強(qiáng)對(duì)土地用途的監(jiān)管。其次，要繼續(xù)落實(shí)“人地掛鉤”政策，各地方政府應(yīng)對(duì)本地人口結(jié)構(gòu)、人員流動(dòng)情況加強(qiáng)監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)，結(jié)合人口與產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，合理制定并及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)劃，減少土地閑置和浪費(fèi)，提高土地利用率。

多地加強(qiáng)房貸管理

房住不炒要求下，涉房貸款嚴(yán)監(jiān)管仍在繼續(xù)。繼北上廣深等一線城市之后，包括合肥、西安等地也發(fā)文加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理。

4月5日，合肥市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，法人金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比不得超過(guò)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)規(guī)定的上限。

《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，房地產(chǎn)貸款集中度管理、防范經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問(wèn)題，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)審慎管理政策要求執(zhí)行。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤和林在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)總原則是防止杠桿過(guò)高，以金融審慎的態(tài)度未雨綢繆，防止房地產(chǎn)周期性價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融體系造成沖擊。而消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金流入房地產(chǎn)，和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大方向不符，會(huì)進(jìn)一步以高杠桿助推房地產(chǎn)泡沫。尤其是經(jīng)營(yíng)貸，當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)經(jīng)營(yíng)貸實(shí)施利率優(yōu)惠，如果資金通過(guò)低利率經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，違背了國(guó)家通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)的初衷。

3月底，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，旨在嚴(yán)控資金違規(guī)流入樓市，提出加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理、加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理、強(qiáng)化協(xié)同監(jiān)督檢查、繼續(xù)支持好實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多項(xiàng)具體要求。

“加強(qiáng)房貸管理可以在現(xiàn)階段穩(wěn)定樓市預(yù)期，防止杠桿過(guò)度，將房地產(chǎn)價(jià)格限定在合理區(qū)間，實(shí)現(xiàn)金融審慎。”盤和林表示。

事實(shí)上，監(jiān)管部門對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的處罰一直保持力度。今年以來(lái)，銀保監(jiān)系統(tǒng)多張罰單劍指“信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”。例如，4月6日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)麗水監(jiān)管分局行政處罰信息顯示，因貸款“三查”不到位導(dǎo)致項(xiàng)目貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，上海浦東發(fā)展銀行麗水分行被罰款25萬(wàn)元;因違規(guī)發(fā)放借冒名貸款行為、信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等行為，浙江遂昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司被罰款85萬(wàn)元。

雖然監(jiān)管部門重拳出擊，但信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)現(xiàn)象并未銷聲匿跡。為加強(qiáng)房貸管理，未來(lái)各地各部門發(fā)力點(diǎn)有哪些?盤和林表示，房貸管理還是要各部門配合，比如如何引導(dǎo)銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸流向?qū)嵤┳粉?、如何打通信息壁壘，都需要多個(gè)部門配合。一筆貸款，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一旦跨銀行轉(zhuǎn)賬，銀行就很難繼續(xù)追蹤貸款資金流向，所以需要各地方政府從整體層面去監(jiān)控經(jīng)營(yíng)貸資金流向，打擊違規(guī)行為。

重拳出擊治理市場(chǎng)亂象

今年以來(lái)，全國(guó)多地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度不松勁，通過(guò)層層加碼，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象重拳出擊，“打擊市場(chǎng)亂象”“規(guī)范市場(chǎng)秩序”已成為多地樓市調(diào)控政策的重要內(nèi)容之一。

合肥市提出，“嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象”;西安提出，“規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為”;3月8日，海南省發(fā)布《海南省2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作方案》，提出“全面清理整治房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊規(guī)避限購(gòu)政策騙購(gòu)、變相漲價(jià)、違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為”;1月21日，上海市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，明確提出“嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序”“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作”。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)各類亂象長(zhǎng)期存在，多地出臺(tái)措施規(guī)范市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)決嚴(yán)格調(diào)控的政策導(dǎo)向，有助于更加徹底地落實(shí)‘房住不炒’政策，提升對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果。”蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“上述舉措若嚴(yán)格落地，將壓降部分非剛需的購(gòu)房需求，壓制房?jī)r(jià)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)合理運(yùn)行。”

資深美股投資人，Anlan capital執(zhí)行董事陳達(dá)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，很多二手房的定價(jià)由房東或市場(chǎng)來(lái)決定，房東的定價(jià)大多是以同一小區(qū)的掛牌價(jià)格作為參考，而房東看到的掛牌價(jià)格都是來(lái)自中介網(wǎng)站，這些價(jià)格可能存在水分，房源也不一定真實(shí)，中介有操縱二手房?jī)r(jià)的能力和可能性，所以虛假房源一定要遏制，也是重點(diǎn)打擊的對(duì)象。

據(jù)記者了解，目前已有多地建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從各地的調(diào)控政策內(nèi)容看，二手房?jī)r(jià)格明顯上漲城市大部分集中在房地產(chǎn)炒作氛圍濃郁的區(qū)域，投資客聚集，價(jià)格管控有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)全國(guó)一線、二線城市二手房?jī)r(jià)格管控將成為趨勢(shì)，更多的城市可能“加碼”二手房?jī)r(jià)格掛牌管控。從政策效果看，深圳等城市出現(xiàn)了二手房報(bào)價(jià)下調(diào)現(xiàn)象，預(yù)計(jì)近期房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)將明顯放緩。

監(jiān)管部門在開(kāi)展整治工作，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)“害群之馬”方面也毫不手軟。比如，今年以來(lái)，海口市市場(chǎng)監(jiān)督管理局嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，目前共立案查處房地產(chǎn)案件7宗，結(jié)案1宗，罰款98.8萬(wàn)元;據(jù)上海房管局3月9日發(fā)布的消息，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，上海市區(qū)房管、市場(chǎng)監(jiān)管和城管執(zhí)法等部門堅(jiān)持管執(zhí)聯(lián)動(dòng)，加大行政監(jiān)管和執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處了一批違法違規(guī)案件，并通報(bào)6起典型案例。

談及接下來(lái)在凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，遏制亂象滋生方面還需如何發(fā)力，陶金認(rèn)為，一是需要加大對(duì)違法違規(guī)行為的懲處力度，公開(kāi)曝光典型案例;二是需要形成常態(tài)化的監(jiān)控機(jī)制和制度化的管制辦法，形成更加細(xì)密的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

“目前來(lái)看，還需強(qiáng)化對(duì)二手房的監(jiān)管，同時(shí)對(duì)于各類自媒體和各類微信群推廣樓盤等行為給予關(guān)注。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。