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失控的蛋殼 市場(chǎng)擔(dān)憂情緒持續(xù)長(zhǎng)租公寓能否“渡劫”?
來(lái)源:第一財(cái)經(jīng) 2020-11-20 08:10:53

“這是暴雷前的瘋狂嗎?”面對(duì)蛋殼公寓(NYSE:DNK)直線暴漲的股價(jià)走勢(shì),有投資者不禁感慨。

截至美股周三收盤,蛋殼公寓股價(jià)報(bào)收4.57美元,兩日累計(jì)漲幅超230%,總市值8.36億美元。另一邊,在北京、上海、杭州等多個(gè)城市,蛋殼持續(xù)遭到房東、租客維權(quán),危機(jī)難以化解。

股市的瘋狂源自蛋殼或被接盤的消息。據(jù)悉,受北京市相關(guān)部門邀約,多家長(zhǎng)租公寓參與商談接手蛋殼事宜,我愛(ài)我家(000560)更是被傳出是潛在接盤方。對(duì)此,我愛(ài)我家未直接否認(rèn),僅對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,目前沒(méi)有得到消息。

蛋殼公寓資金承壓已不是秘密。作為國(guó)內(nèi)頭部長(zhǎng)租公寓品牌,蛋殼在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量超40萬(wàn)間,為今年登陸紐交所的首只中概股。但是,這家以互聯(lián)網(wǎng)打法激進(jìn)擴(kuò)張的上市公司,卻陷入巨大的虧損“黑洞”,以致多方主體受到牽連。

“打工人太難了,買房買不起,租房也踩雷。”有租客感慨稱。因房東未按時(shí)收到租金,多地租客面臨停水停電停網(wǎng)、甚至被趕走的境地;有蛋殼員工租了自己公司的房子,押金難退,工資被緩發(fā);部分供應(yīng)商款項(xiàng)也被拖欠。

面對(duì)質(zhì)疑,蛋殼公開(kāi)表示,公司沒(méi)有破產(chǎn),也不會(huì)跑路。但這并不能安撫各方焦慮情緒,目前大量房東想從蛋殼處收回房源,一些受牽連的租客意欲退租,長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式也再被“聲討”。

重壓之下,蛋殼會(huì)破裂嗎?

危機(jī)早有端倪

“現(xiàn)在蛋殼退租只能在我這辦理,但是需要300元手續(xù)費(fèi)。”

11月19日,蛋殼公寓在官方微博曬出一張截圖,稱有用戶反饋,有人以幫助退租結(jié)算為由,私下額外收取手續(xù)費(fèi)。蛋殼公寓提醒網(wǎng)友,不要輕信上述言論,目前退租結(jié)算有所延緩,但所有的退租辦理均在有序進(jìn)行中。

網(wǎng)友的憤怒情緒卻被瞬間點(diǎn)燃,有租客直言:房東上門來(lái)找,要求解約,這算不算無(wú)責(zé)解約?解約后錢到底能不能退,多久能退?更多的租客則表示,自己投訴無(wú)門,聯(lián)系不上客服,已退租辦理提現(xiàn)的,款項(xiàng)遲遲無(wú)法到賬。

對(duì)此,北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松告訴記者,租客是否能繼續(xù)居住,關(guān)鍵看和蛋殼簽署的合同是否到期,還未到期便有權(quán)利繼續(xù)居住。如果房東強(qiáng)行驅(qū)趕,租客有權(quán)利要求蛋殼公寓賠償損失,返還剩余租金。

把房子交給蛋殼出租的業(yè)主也苦不堪言。“之前因疫情延遲一個(gè)月房租同意了,下半年行情不好減租同意了,房租季付改月付依然同意了,結(jié)果還是15個(gè)工作日沒(méi)收到房租,去現(xiàn)場(chǎng)退房也不給違約金,如何繼續(xù)相信你們?”

北京、上海等多地房東都有此番遭遇。“七月份的時(shí)候,蛋殼就給我打電話,要降10%房租,過(guò)年時(shí)還要求一個(gè)月空置期。”有房東告訴記者,現(xiàn)在多數(shù)業(yè)主都同意把付款方式改成月付,然而收款依然遙遙無(wú)期。

市場(chǎng)消息也顯示,蛋殼公寓的資金問(wèn)題早在6月份就初現(xiàn)端倪,當(dāng)時(shí)北京有關(guān)方面還曾協(xié)調(diào)蛋殼與建行接觸,但似乎雙方未能達(dá)成協(xié)議。

進(jìn)入10月份,危機(jī)氣氛日漸濃厚,有消息稱““蛋殼已經(jīng)跑路、倒閉”;11月份,蛋殼公寓北京總部再曝維權(quán)事件,包括租戶、供應(yīng)商、保潔、維修方等;而對(duì)“杭州分公司停止運(yùn)營(yíng)”、“破產(chǎn)跑路”等消息,蛋殼公寓一一否認(rèn)。

在此期間,蛋殼公寓股價(jià)一路下滑,從年中的10.62美元跌至11月16日的1.37美元。今年1月,蛋殼于紐交所上市,彼時(shí)募集資金超1.49億美元,總市值約27.4億美元。如今,這家頭部長(zhǎng)租公寓品牌的市值已蒸發(fā)近七成。

11月17日深夜,我愛(ài)我家有意接盤蛋殼的消息不脛而走,蛋殼的股價(jià)也開(kāi)啟瘋狂上漲模式,以致于有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,不排除是蛋殼主動(dòng)釋放消息,以提振股價(jià)。

杠桿游戲失控

蛋殼公寓成立僅五年,上市還不到一年。

2015年1月,紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司注冊(cè)成立,系蛋殼公寓的運(yùn)營(yíng)主體,高靖為其聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO。在此之前,高靖曾供職于百度、糯米網(wǎng)等多家互聯(lián)網(wǎng)公司。這種基因?yàn)槠湟齺?lái)資本關(guān)注,也奠定了后續(xù)擴(kuò)張的基調(diào)。

成立一個(gè)月后,蛋殼成功租出第一間房。此后五年,大量資本涌來(lái),蛋殼瘋狂擴(kuò)張。在其赴美上市前,共有六輪資金進(jìn)入,其中不乏華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、愉悅資本、高榕資本、春華資本等知名投資機(jī)構(gòu),總?cè)谫Y額近10億美元。

資本助力下,蛋殼迅速成長(zhǎng)為僅次于自如的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方。截至今年3月底,蛋殼公寓在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量共計(jì)41.9萬(wàn)間,自如已超過(guò)100萬(wàn)間。

蛋殼本質(zhì)上做的是“二房東”生意,即公司處于中立方,將業(yè)主房源統(tǒng)一改造、升級(jí)、運(yùn)營(yíng),再出租給租客,提供租后服務(wù)。這種模式下,收房、裝修均會(huì)沉淀大量資金,為搶占房源,蛋殼和自如都曾非理性提高報(bào)價(jià)。

僅靠融資和自有現(xiàn)金流,已不能滿足蛋殼的需求,于是“租金貸”這種資金池游戲悄然而生,即蛋殼讓租客向金融機(jī)構(gòu)借貸,金融機(jī)構(gòu)給蛋殼半年到整年的房租,蛋殼將資金用于每月或季度向房東交租、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),租客每月還貸。

現(xiàn)實(shí)中,租客多是為減輕租金壓力,才選擇月付。問(wèn)題在于,很多租客并不知道自己是與金融機(jī)構(gòu)簽署貸款協(xié)議,僅以為是蛋殼付款方式的不同。一旦蛋殼資金斷裂,房東收不到房租,租客面臨被驅(qū)趕的風(fēng)險(xiǎn),但其貸款仍要繼續(xù)償還。

在李松看來(lái),租金貸模式有很大風(fēng)險(xiǎn),一旦公司破產(chǎn)或遇到比較大的經(jīng)濟(jì)困境,蛋殼的款項(xiàng)不交給房東,最終損害的還是租客的權(quán)益。對(duì)此,立法上應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。

租戶最擔(dān)心的是,如果不住房、不還貸的話,征信是否會(huì)受影響。11月16日,與蛋殼合作“租金貸”業(yè)務(wù)的微眾銀行表示,根據(jù)租戶與蛋殼公寓簽署的租賃合同,租戶已經(jīng)與業(yè)主形成租賃關(guān)系,并已預(yù)付租金,享有合法居住權(quán)。

如客戶已被迫搬離,可登錄“微眾銀行租住消費(fèi)貸款”登記,該行將做出適當(dāng)安排,盡量保護(hù)客戶權(quán)益,至少在2021年3月31日前,征信將不受影響。

蛋殼無(wú)力自救

盡管消息顯示,蛋殼或有被接盤的可能,但市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒并未化解。

處于輿論風(fēng)口的我愛(ài)我家,今年經(jīng)營(yíng)狀況同樣不佳。數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)營(yíng)收67.51億元,同比下滑22.27%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.44億元,同比下滑61.93%,公司市值已較去年高點(diǎn)縮水五成。

此外,我愛(ài)我家旗下長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”已覆蓋國(guó)內(nèi)15座城市,住宅管理規(guī)模較大的城市主要集中在京津冀、長(zhǎng)三角地區(qū),上半年該板塊收入7.3億元,同比下降15.05%,截至6月30日,全國(guó)在管房源規(guī)模25.3萬(wàn)套。

“目前蛋殼肯定是在找接盤方,不然不會(huì)出現(xiàn)股價(jià)反彈的情況。”有業(yè)內(nèi)人士表示,但蛋殼業(yè)務(wù)涉及的城市、房源數(shù)量多,資金缺口較大,一旦接手也并不容易消化。

蛋殼公寓財(cái)報(bào)顯示,2017年、2018年、2019年和2020年第一季度,公司營(yíng)收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元和19.4億元,虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元和12.34億元。2017年至今,三年時(shí)間已虧63.2億元。

受疫情沖擊,今年租賃市場(chǎng)低溫,蛋殼運(yùn)營(yíng)情況同樣不客觀。數(shù)據(jù)顯示,2020年一季度,蛋殼公寓入住率75.6%,較去年末下降1個(gè)百分點(diǎn);同時(shí),受品牌信任危機(jī)影響,大量租客正與蛋殼協(xié)商退房,目前其官方APP上存在大量轉(zhuǎn)租房源。

“蛋殼事件影響太大了,如果一個(gè)頭部公司倒下,不僅代表它自身,而是牽連整個(gè)社會(huì)、政策、資本、市場(chǎng)、百姓。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。

今年,另一家長(zhǎng)租企業(yè)青客同樣被曝出資金危機(jī)。彼時(shí),青客公寓為了維護(hù)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定,將部分房源轉(zhuǎn)交建行旗下建融家園重新簽訂租房協(xié)議。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,蛋殼被全面接盤較為復(fù)雜,后續(xù)或許會(huì)參考青客此前案例。

長(zhǎng)租公寓渡劫

自2016年開(kāi)始,長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期,但目前仍未找到可持續(xù)的盈利模式。今年的疫情黑天鵝,使眾多長(zhǎng)租公寓企業(yè)雪上加霜。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2020年至8月底,全國(guó)已有30余家長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)。

頭部玩家自如也難以獨(dú)善其身。據(jù)業(yè)主透露,自如近期在跟房東協(xié)商降房租,降低托管費(fèi)用,降幅大約10%;如果房東不同意,自如就單方選擇違約,賠償房東兩個(gè)月房租,或者把裝修配備的電器送給后者。

疫情固然加重了企業(yè)承受的壓力,但這背后也反映出,長(zhǎng)租行業(yè)目前的發(fā)展和盈利模式仍存隱患。“長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式天然存在缺陷,表現(xiàn)為高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、短錢長(zhǎng)投。”景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為。

在他看來(lái),很多長(zhǎng)租企業(yè)默認(rèn)一線城市和強(qiáng)二線城市每年房租是兩位數(shù)上漲,但租客對(duì)租金的支付能力有限,存在租金天花板。一旦沒(méi)有新投資人提供資金,通過(guò)租金貸方式超付房租,企業(yè)現(xiàn)金流容易斷裂,進(jìn)而出現(xiàn)爆倉(cāng)、跑路等問(wèn)題。

空白研究院也認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓行業(yè)本質(zhì)上是資本密集型行業(yè),但是行業(yè)凈利潤(rùn)率不足5%,投資回收期通常要在8年以上。這意味著,一個(gè)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張靠自身造血難以維系,難免走向金融化。

2019年底,住建部等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》,明確指出“租金貸”收入占比不能超過(guò)租賃企業(yè)租金收入的30%,對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)借助“租金貸”擴(kuò)張的模式進(jìn)行遏制。

11月17日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》,提出七方面具體要求,以切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。尤其強(qiáng)調(diào)不得“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”,同時(shí)不得誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。

“如果任憑頭部長(zhǎng)租品牌倒閉,會(huì)出現(xiàn)行業(yè)整體性的硬著陸,因此一定要靠政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”李宇嘉告訴記者,蛋殼的問(wèn)題在于擴(kuò)張速度太快,杠桿太大,沒(méi)有持續(xù)認(rèn)真地做運(yùn)營(yíng)。目前,蛋殼事件已經(jīng)演化成一個(gè)公共性問(wèn)題。

不過(guò)李宇嘉認(rèn)為,蛋殼危機(jī)背后,并不代表整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。對(duì)相關(guān)企業(yè)來(lái)說(shuō),首先要降低擴(kuò)張速度,沉下心做公寓經(jīng)營(yíng)?;ヂ?lián)網(wǎng)“唯快不破”的資本運(yùn)作模式,并不適合長(zhǎng)租公寓。今年受疫情沖擊,居民收入和出租率都出現(xiàn)下降,這對(duì)蛋殼此前的模式帶來(lái)巨大沖擊,需要整個(gè)行業(yè)去反思。

關(guān)鍵詞: 失控蛋殼 長(zhǎng)租公寓
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